不動産法 あなたのブラジルの不動産を守ります。

所有者としての継続的・無争訟の占有により、法定の期間にわたり原始的に所有権を取得する制度で、各類型の条件に従います。何年も住んでいるだけでは不十分です：占有の起因・性質・中断・証拠が問題です。公物はこの方法で取得できません。認定は裁判所または不動産登記局の裁判外で求められます。

特別時効取得は15年を要し、常居住所または生産的工事・作業で10年に短縮。普通時効取得は10年・正当権原・善意を要し、5年への短縮には後に取消された登記に基づく有償取得と居住または社会経済的に重要な投資が必要です。特別都市時効取得は5年・250m²まで・居住用・他に不動産なし。農村類型は5年・50ヘクタールまで・居住・自己または家族労働による生産性・他に不動産なし。家族類型は2年で独自の条件。期間だけでは決して足りません（民法1.238〜1.240-A条・1.242条）。

はい、物件所在地の不動産登記局で、弁護士を通じて、事実認定公正証書・測量・記述図・専門家責任記録・各種証明書などの書類を用いて行います。公証人が提供するのは証拠であり、所有権の認定ではありません。必要な署名が欠けている権利者・隣人には通知が行き、15日以内に回答——沈黙は同意とみなされます。公示・免除は法定条件次第です。正当な異議は管轄裁判所へ、不当なものは却下され得ます——登記審査手続き（登記法216-A条）に従います。登記には依然として十分な証拠が必要です。

民法1.240-A条は、家を捨てた元配偶者・元パートナーと共有する250m²までの都市不動産について、2年間の直接・排他的・中断のない無争訟の占有を要します。占有人または家族の居住用でなければならず、申請者は他に都市・農村不動産を所有していないことが必要で、この利益は一度しか使えません。単なる家の退去では不十分です：放棄は占有・状況・家族の扶養の評価を要し、関係終了の責任を配分するものではありません。

建物の登記追記（averbação）を評価——登記記載に建物を追加します（登記法167条II-4）。通常、市のコンプライアンス・竣工または使用許可文書・建設税要件・適宜のART/RRT専門家責任記録を伴います。CNO登記だけでは税務上の完全な正規化になりません。要件・免除は様々です。未登記追記は売却・融資を妨げ得ますが、すべての取引を法的に不可能にするわけではありません。

登記法212条・213条に基づく更正は、面積・寸法・境界・記述を行政的または司法的に訂正できます。要件は様々です：寸法変更は測量・記述図・有資格専門家・隣人の同意または通知を要する場合があり、法定の免除もあります。214条は無効に関するもので、一般的な更正手続きではありません。更正は隣人の土地を移転できません。所有権取得や紛争は別の道筋を要する場合があります。

報酬は範囲次第です：購入レビュー・権利正規化・時効取得・占有訴訟は異なる作業です。Falchet e MarquesはOAB/SP報酬基準表のパラメータを考慮し、案件検討後に提案を提示します。裁判費用・登記手数料・税金・技術サービスは項目化すべきです。事前の検討はリスク特定に役立ちますが、節約や結果を保証できません。

通常の不動産売買に弁護士は必須ではありませんが、法的レビューはリスクの特定に役立ちます。弁護士は登記簿・売主の証明書を精査し、制限・紛争を確認し、契約をレビューし、移転文書と登記に対応します。範囲は取引次第です。レビューは詐欺・債務・訴訟のすべてのリスクを排除できません。

はい。建物登記・面積更正・REURB・農地権原付与・裁判上及び裁判外の時効取得・移転・未登記の私署売買契約を扱います。書類を整え、必要に応じて登記局・行政機関・裁判所と対応します。利用可能な道筋と登記は法定要件・証拠・管轄当局の判断次第です。

まずニーズを伺い書類・証明書を精査し、その後範囲・戦略・提案を定めます。作業は登記局・市・その他当局・裁判所を伴う場合があり、クライアントに随時報告します。初回の連絡は当事務所のWhatsAppから可能です。

当事務所はサンパウロのアベニーダ・パウリスタ2.421にあり、都心と周辺地域の案件を扱います。登記は物件所在地の不動産登記局の管轄です。市当局・裁判籍は案件と地域ルール次第です。個別の手順は案件ごとに評価します。相談は対面・リモートいずれも可能です。近さは期間を保証しません。

はい。生存者間の売買では、所有権は権利証の登記で移転します（民法1.245条）。公正証書が常に必要とは限りません：一部の私署文書は法律上権利証に該当します。未登記契約は契約上・占有上の権利を生じ得ますが、評価すべきリスクが残ります。公正証書または同等の権利証と登記、条件が満たされる場合の強制履行・時効取得を検討します。正規化は自動ではありません。