ブラジルの家賃改定： 数字と計算過程。
計算は単純です：賃貸借契約で指定された指数の月次変動を連鎖させ、その係数を家賃に適用します。通常欠けているのは法的な部分です — 周期、指数の指定のない契約、条項と異なる請求額。
期間の構成： 計算は、最後の改定月（含む）から新しい改定月の前月までの指数変動を累積します — 8月から8月への改定は12回分の変動です。
数字は正しい。では、
条項は支払額と一致していますか？
合意なく指数を差し替えること、12か月満了前の改定適用、市場を大きく上回る家賃は、法律8.245/91上の3つの異なる争点です。初回確認のためシミュレーションをWhatsAppでお送りください。ブラジルの賃貸借のより広い文脈での改定ルール — 期間・保証・更新・解約 — は ブラジル賃貸借法ガイドをご覧ください。
計算式・指数の出所・法的根拠。
係数 = (1 + v₁/100) × … × (1 + vₙ/100)（ここで v は指数の月次変動です）。そこから導かれるのが 累積（%）=（係数 − 1）× 100 と 新家賃 = 現在の家賃 × 係数 です。物価指数は単純な合計ではありません：1%の変動が12回で12%ではなく12.68%に累積します。
指数の出所。 ページ読み込み時に、ツールは中央銀行の時系列システム（SGS）に api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.{code}/dadosで照会します。コードは公式SGSコード： 189 （IGP-M）、 190 （IGP-DI）、 188 （INPC）、 433 （IPCA）。成功時は結果に「中央銀行」のラベルと最新データ月が付きます。失敗時はコード内蔵テーブルにフォールバックし、その時点で指数を確認できなかった旨を表示し、テーブルの日付を示し、中央銀行の Calculadora do Cidadão を案内します。
周期：12か月の下限
家賃改定の時期は自由ではありません。 法律10.192/2001第2条§1 は、1年未満の周期による改定または金銭的補正の定めを法的に無効と定めています。住宅賃貸借では、 法律8.245/91第17条 の単行項が明示的にその制度を参照します。そのため本ツールは月数を数え、12か月未満の期間をブロックします。
契約に指数の指定がない場合
法律8.245/91は当事者のために指数を選びません。第17条は家賃の自由な合意を定めつつ、3つを禁止します：外貨建て、為替変動への連動、最低賃金への連動。第18条が全体を完成させます：当事者は合意により新家賃を定め、改定条項を挿入・変更できます。条項がなければ、改定は合意次第です。
指数改定と賃料改訂は別物：19条と3年
指数改定は物価指数の変動で価値を回復し、賃料改訂は家賃を市場価格に上下いずれにも近づけます。第19条は後者のルートの時期を定めます：合意がない場合、いずれの当事者も、賃貸借または前回の合意から3年後に、賃料を市場価格に合わせる司法改訂を求められます。3年は 賃貸借または前回の合意 から起算し、最後の指数改定からではありません。事業用賃貸借では、 54-A条§1は賃貸借期間中の改訂権の放棄を認めています。
請求額が条項の額と異なる場合
指数の差し替え・異なる割合の適用・記念日の前倒しは契約の変更であり、18条のもと合意を要します。賃借人が正しいと考える額を支払おうとし賃貸人が受領を拒む場合、法律8.245/91は家賃・賃貸費用の供託訴訟を定めています（第67条）。
家賃改定に関するよくある質問。
ブラジルで家賃はどれくらいの頻度で改定できるか？
最大でも12か月に1回です。法律10.192/2001第2条§1は明示しています：1年未満の周期による改定または金銭的補正の定めは法的に無効です。したがって6か月ごとの条項は成り立ちません。住宅賃貸借では、法律8.245/91第17条単行項がその特定法に基準を委ねています。
契約に指数の指定がない場合は？
法律8.245/91は当事者に代わって指数を選びません。17条は家賃の自由な合意を定めつつ、外貨建て・為替変動・最低賃金への連動を禁止します。18条は、当事者が合意により新家賃を定め、改定条項を挿入・変更できると補足します。条項がなければ改定は合意次第で、合意がなければ19条が適用されます。
累積指数がマイナスの場合、賃貸人は家賃を下げなければなりませんか？
法律8.245/91はマイナス指数について定めていません：答えは契約条項にあります。条項が下限なく累積変動を適用すると定めていれば、マイナスの数値をそのまま適用すると家賃は下がります。多くの契約には明示的な下限 — 家賃は減額されない、またはマイナス変動はゼロとみなす — の文言があります。本ツールはマイナス結果をそのまま表示します。
賃貸人が契約と異なる指数を適用した。どうする？
支払うべき額は合意した条項から導かれる額です。指数や割合の変更は契約の変更であり、18条のもと合意を要します。賃借人が正しいと考える額を支払おうとし賃貸人が受領を拒む場合、法律8.245/91は67条のもと家賃・賃貸費用の供託訴訟を定めています。
指数改定と賃料改訂訴訟の違いは？
別物です。指数改定は条項の定めるとおり年1回、物価指数の変動で価値を回復します。賃料改訂訴訟は賃料を市場価格に近づけます：法律8.245/91第19条は、合意がない場合、いずれの当事者も賃貸借または前回の合意から3年後に賃料の司法改訂を求められると定めます。3年は賃貸借または前回の合意から起算し、最後の指数改定からではありません。
家賃改定を争う費用は？
多くの案件は書面通知と計算明細で訴訟なく解決し、費用は弁護士報酬に限られます。提訴する場合は請求額に応じた裁判費用が加わり、改訂訴訟では市場賃料の鑑定評価が必要な場合があります。報酬は契約書確認後に書面で提示します。
サンパウロ以外のクライアントにも対応しますか？
本ページの指数は全国的で法律8.245/91は連邦法のため、計算はどの州の賃貸借にも使えます。事務所はアベニーダ・パウリスタにあり、遠隔地のクライアントとはビデオ通話とデジタル書類で対応します。遠方の裁判管轄では現地の協力弁護士が関わる場合があります。
