不払いによる立退き：仕組みと物件の取り戻し方は？

借主が支払いませんか？サンパウロでの立退き手続きの進め方と、仮明渡命令が適用される場面をご覧ください。

支払いを止めて物件を明け渡さない借主ほど貸主を悩ませる状況はありません。賃料は収入の重要な一部—毎月の滞納は累積する損失です。朗報は賃貸借法がこの状況に特別な道を用意していること：不払いによる立退きです。

このガイドでは、不払い立退き訴訟の仕組み、滞納の解消（借主が支払って留まる機会）、仮立退き命令が適用される場面、サンパウロで物件を取り戻し延滞分も回収する方法を解説します。

不払いによる立退きはどう機能するか？

不払いによる立退きは、借主が賃料・諸費用の支払いを止めたときに貸主が物件を取り戻すために提起する訴訟です。根拠は1991年法律第8.245号（9条III項・62条）。手続きの概要：

• 1. 提起：貸主は賃貸借の証拠（あれば書面契約）と項目別の債務計算を提出します。支払い・賃料・諸費用・執行可能な違約金・利息・指数化を確認し、適切なら債務回収請求も併せます。

• 2. 呼出し：借主は防御するか、法的要件を満たせば滞納を解消できます。防御と支払いの期限・起算点は個別に確認が必要です。

• 3. 仮命令（該当する場合）：有効な賃貸保証がなければ、貸主は59条§1・IX号の措置を請求でき、3か月分賃料相当の裁判上の供託により15日明渡しが認められます。裁判所が要件を審査します。

• 4. 結果：有効な解消は契約終了を防ぎ得ます。そうでなければ裁判所が請求と防御を審理し、執行は法定手続に従います。不払いは自動的に明渡令状を生じさせません。

滞納と賃貸借の証明は中核ですが、支払い・執行可能な費用・保証・当事者適格・手続上の問題の審査に代わるものではありません。借主は防御を主張でき、契約書の提出だけでは占有の返還は保証されません。

借主は支払いで立退きを回避できるか？滞納の解消

はい—そしてこれはすべての貸主と借主が知るべき点です。62条II項により、借主または保証人は呼出状の送達から15日以内に更新済み全額を裁判所に供託すれば契約終了を回避できます。供託額には支払時までに到来する賃料・諸費用・執行可能な違約金・利息・訴訟費用・貸主の弁護士費用（契約に別段の定めがなければ債務額の10%）が含まれます。法定条件の充足が必要で、この特別な期限を単に防御期限と説明すべきではありません。

重要な制限があります。借主が訴え提起前の24か月以内にこの救済を使っていた場合は利用不可です。繰り返しの遅延それ自体は事前使用にはあたりません。貸主が不足額を立証すれば62条III項で通知から10日以内に供託の補充が可能。完全な補充がなければ終了請求は差額について続行します。

仮立退き命令はいつ適用されるか？

仮立退き命令は判決前の占有回収を認め得ます。59条§1・IX号の特定の不払い事由では、賃貸借に37条の有効な保証—金銭・物的保証、保証人、家賃保証保険、投資ファンド持分の信託譲渡—がないことが要件です。保証の不存在・終了・免除請求の確認が必要。貸主は賃貸保証とは別に3か月分賃料相当の裁判上の供託を提供します。

15日は明渡しに許される期間であって、裁判所が判決・終了させる期間ではありません。59条§3は、借主がIX号の命令を無効にし終了を防ぐため、15日明渡し期間内に法定全額を供託することを認めます。他の仮救済事由には独自の要件があります。賃貸保証の不存在は迅速さを保証せず、適切な保証は不払いからも守ります。

仮定の例：ソウザ家の滞納する借主

サンパウロでアパートを貸すソウザ家を想像してください。賃料は家計の重要な一部です。借主は4か月支払わず、連絡も絶ち、物件に居座り続けます。これは取り得る手順を示す仮定の例です。

助言を得て、一家は賃貸借の証拠と項目別債務計算を整え、延滞分回収とともに立退きを求められます。有効な賃貸保証がなければ、仮申請と3か月分賃料の供託を検討できます。救済の可否・滞納解消・占有回収は手続き次第です。延滞分は追及できますが、数週間での完全回収や明渡しは保証されず、遅延が損失を倍にするとも限りません。

最も多い（そして高くつく）誤り

• 選択肢の検討を先送りする。延滞分と維持費が積み上がります。証拠と利用可能な措置は早期に確認を。

• 債務計算を誤る。不正確な計算は訴訟と滞納解消を遅らせます。

• 適切な場合に仮救済を検討しない。59条の特定要件の確認が必要です。すべての賃料不払いで15日命令が出るわけではありません。

• 「自力救済」に出る。鍵の交換や水道停止は違法で責任を生みます。

• 金額の回収を忘れる。物件を取り戻しても債務は消えません—併せて回収できます。

チェックリスト：不払い立退きを提起する前に

• 契約書と債務の更新済み計算を揃える。

• 賃貸保証の存在・有効性・終了を確認—仮救済の該当事由に影響します。

• 訴訟前の友好的な督促や和解を検討する。

• 該当すれば仮立退き命令の請求を検討する。

• 期限と借主による滞納解消の有無を確認する。

• 不動産弁護士とともに訴訟を進める。

不払いによる立退きに関するよくある質問

不払いによる立退きはどう機能するか？

貸主は賃貸借と債務を立証し、1991年法律第8.245号9条III項・62条により立退きと延滞分回収を併合できます。借主は防御するか、法的要件を満たせば全額供託が可能です。有効な賃貸保証がなければ、3か月分賃料の供託を条件に裁判所が15日明渡し命令の条件を審査します。契約終了と執行には所定の手続きが必要です。

借主は債務支払いで立退きを回避できますか？

はい—62条II項の条件を満たせば可能です。呼出状送達から15日以内に裁判所へ全額供託し、支払時までの賃料・諸費用・執行可能な違約金・利息・訴訟費用・貸主の弁護士費用（契約に別段の定めがなければ債務額の10%）を含みます。提起前24か月内の利用で再利用不可。59条§3もIX号の仮命令を無効にする全額供託を定めます。

不払い立退きにかかる期間は？

一律の期間はありません—送達・防御・証拠・裁判所の日程・執行がすべて影響します。59条の15日は法定の場面での明渡し期間であり、判決や事件全体の期限ではありません。適切な書類は審査に役立ちますが、数週間での明渡しや他の民事訴訟より速い手続きを保証しません。

不払い立退きの前に借主へ通知は必要ですか？

既に到来し未払いの賃料には、一般に新たな催告は前提要件ではありませんが、契約・支払期日・事由の確認が必要です。他の立退き事由は通知を要することがあります。不定期に継続する住宅賃貸借はそれ自体では事由なし回収を認めず、46・47条の検討が必要です。和解も選択肢ですが、必ずしも最速・最廉ではありません。

サンパウロで不払いの賃貸物件を取り戻すには？

賃貸借・支払いの証拠と更新済み債務計算を集め、適切な請求を管轄裁判所に提起します。58条II項は一般に物件所在地を指しますが、有効な合意管轄が優先します。弁護士は仮救済・供託・滞納解消・防御を評価し、事情に照らして占有と延滞分を扱います。

立退き訴訟に弁護士は必要ですか？

通常裁判所での不払い立退き訴訟は一般に弁護士が必要です。業務には計算・事由・供託・仮申請・期限・滞納解消・防御・執行が含まれます。要件を満たす方はブラジル公弁護人事務所の支援も検討できます。代理は迅速さや完全回収を保証しません。

滞納を前に、早期の行動が資産を守る

不払い立退きは、貸主が裁判上で契約終了と占有回収を求める道です。正確な証拠と計算、利用可能な仮救済が評価を支えます。延滞分も同一事件で追及できますが、明渡し時期と回収額は事情次第です。

借主側も、滞納解消とその限界を知ることは同様に重要です。いずれにせよ法的な導きは、違法な「自力救済」のような時間と費用を要する誤りを防ぎます。

Falchet e Marques Sociedade de Advogadosはサンパウロ（パウリスタ大通り）の事務所として、不動産法・賃貸借分野で、立退き訴訟・延滞分回収・貸主借主への助言を行っています。賃貸の滞納に直面しているなら、損失が膨らむ前の行動が価値ありです。

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