ブラジルの賃貸借を期間前に解く： 按分違約金。
ほぼすべてのブラジルの賃貸借契約は、期間前の返還に家賃3か月分の違約金を定めます。多くの賃借人が知らないのは、法律が既履行期間に比例した減額を命じ、定められた状況では全額免除することです。契約内容を入力して、按分額と適用ルールを確認してください。
履行済み月数： 契約開始から鍵の引渡しまでの満月数を数えてください。 通知： 雇用主転勤の免除と無期限賃貸借の解約の法定要件です——だからツールは必ず尋ねます。
無期限賃貸では、合意違約金と定期月数は使いません。その他の場合は満月数を使い、端数月は実際の日付からの計算が必要です。最終額を得るために端数月を丸めないでください。
法律が認める額を
超えて請求されていますか。
全額と按分の違約金の差は通常大きく、議論はほとんどの場合、訴訟提起前に始まります。初回レビューにはWhatsAppでシミュレーションをお送りください。より広い賃貸借ルールの中での違約金については、当所の ブラジル賃貸借法ガイド。
計算式、条文、レビュー日。
合意違約金 ＝ 家賃 × 月数。次に割合を適用します： 違約金額 ＝ 合意違約金 ×（残存月数 ÷ 総期間）、ここで 残存月数 ＝ 総期間 − 履行済月数。第54-A条の建設特注型賃貸借。
違約金額 ＝ 合意違約金と（家賃 × 残存月数）の低い方。
一般則の根拠は 法8,245/91第4条の法12,744/2012による文言です："契約に定められた存続期間中、賃貸人は賃貸物件を取り戻すことができません。ただし54-A条2項の定めを除き、賃借人は、履行済み契約期間に比例した約定違約金、またはそれがなければ裁判所の定める違約金を支払って、物件を返還できます。" 2つのポイント：法律は 減額 を命じますが計算式を定めません——ここで使う基準は一般に用いられるもので、比例性の法定命令を尊重すれば契約は別の基準を採用できます——そしてすでに第54-A条2項の明示的例外を設けています。
法定の免除
第4条単行項 には最もよく知られる免除があります："賃借人は、物件の返還が雇用主（公私を問わず）による転勤で、契約開始時の所在地と異なる地域で勤務するためである場合、かつ少なくとも30日前に書面で賃貸人に通知した場合に、違約金を免除されます。"「かつ」で結ばれた2つの要件：雇用主転勤と30日前の書面通知です。通知がなければ、ツールは按分計算に戻ります。
次に、満了後そのまま継続した賃貸借があります。 第6条 は、賃借人が少なくとも30日前の書面通知で無期限賃貸借を解約できると定め、単行項は、その通知がなければ賃貸人が解約時の家賃・諸費用相当の1か月分を請求できると付け加えます。これは第4条の違約金ではありません。通知をしなかった帰結で、3か月ではなく1か月の家賃・諸費用です。
建設特注型賃貸借に固有ルールがある理由
第54-A条は、法12,744/2012で追加され、賃貸人が予定賃借人の指定する物件を取得・建築・大規模改修し、定期で賃貸する都市非住宅賃貸借を規律します。賃貸人は期間を信用して資本を固定するため、立法者は別扱いにしました。2項の下、賃借人が期間前に解約する場合、賃借人は合意違約金の支払いを約しますが、その額は賃貸借終了までの受取賃料の合計を超えられません。法律は 上限を定めており、一般則の按分減額ではありません。だから計算ツールは合意違約金と上限を比較し、低い方を返します。
早期解約違約金に関するよくある質問。
ブラジルの賃貸を期間前に解く場合の違約金はどう計算されますか。
法8,245/91第4条は、賃借人が合意違約金を既履行期間に比例して支払い、合意がなければ裁判所が定める金額を支払って物件を返還できると定めます。法律は減額を命じますが計算式を定めません。一般的に用いられ、この計算ツールが適用する基準は、合意違約金に残存期間の割合を掛けるものです：違約金額＝合意違約金×残存月数÷総期間。
法律が違約金を完全に免除するのはいつですか。
第4条単行項は、賃借人が雇用主（民間・公的）により契約開始地以外の場所で働くために転勤し、物件が返還される場合に違約金を免除します。ただし賃貸人に少なくとも30日前に書面で通知することが条件です。書面通知は免除の要件であり、形式ではありません。賃貸借が無期限化した場合、第6条により賃借人は30日前の書面通知で違約金なしに解約できます。
同じルールは事業用賃貸借にも適用されますか。
すべての場合ではありません。法12,744/2012で追加された第54-A条の非住宅賃貸借——賃貸人が予定賃借人の指定する物件を取得・建築・大規模改修する建設特注（built-to-suit）型——では、2項により、賃借人が期間前に解約する場合、賃借人は合意違約金の支払いを約し、その額は賃貸借終了までの受取賃料の合計を超えられません。法律は上限を定めており、按分減額ではありません。
最終月に退去しました。違約金はかかりますか。
按分基準では、はい、ただしごく小額です。30か月契約の残り1か月なら、違約金は合意違約金の30分の1です。全期間を履行した場合は早期返還がなく、第4条の違約金は適用されません。計算ツールは使用した残存月数を表示するので、割合が分かります。
過大と考える違約金に争う費用はいくらですか。
経路によります。多くの案件は書面通知と交渉で解決し、訴訟にならず、費用は弁護士費用に限られます。裁判になれば、請求額に応じた申立手数料が加わります。費用は複雑さと金額に応じて案件ごとに設定し、契約書を読んだ後に書面で提示します。
サンパウロ以外のクライアントも支援しますか。
法8,245/91は連邦法でブラジル全土に適用されるため、このページの計算はどの州の賃貸借にも使えます。事務所はアヴェニーダ・パウリスタにあり、ビデオ会議とデジタル文書で他地域のクライアントと遠隔で仕事をします。遠隔地の管轄では現地の連絡弁護士が関わることがあります。初回スクリーニングと費用提案は同じ形式です。
