ブラジルでの不動産正規化：どの道筋がどの権利瑕疵を直すか？

未登記の契約、書類のない建物、未処理の相続は、売却・抵当・利用を複雑にします。似た問題でも原因は異なり得ます。手続きを選ぶ前に、不動産がどう取得されたか、誰が占有し、どの書類・許可があるかを確定してください。公正証書その他の適格文書による生存者間の移転では、 登記が所有権を移転する （民法1.245条）。相続と原始的取得は独自のルールに従います。

このガイドは利用可能な道筋、それぞれが要する証拠、案件を中断させ得る問題を説明します。書類の欠落だけでは正規化の権利は成立しません。

まず登記簿（matrícula）から

まず物件所在地を管轄する不動産登記局の最新の登記簿謄本（matrícula）から始めます。不動産の内容・登記名義人・登記された行為と付記を記録しています。すべての不動産に個別のmatrículaがあるわけではありません：古い転記、より大きな親登記、さらなる登記局調査が関わることがあります。

記録を契約・市の書類・測量・実際の占有と照合します。占有者はどのような権利を持っていますか？面積と建物は一致していますか？抵当・差押え・用益権・処分制限はありますか？権原連続の原則は派生的移転に権原の連鎖を要するため、相続手続き・先の移転・個別化が先に来ることがあります。時効取得を含む原始的取得は別のルールに従います。当事務所の 不動産正規化診断 は初期評価の整理に役立ちます。書類審査に代わるものではありません。

時効取得（usucapião）

Usucapião は、法定の期間にわたる適格な占有による原始的な所有権取得の態様です。不完全な移転の連鎖を是正し得ますが、権利証の不在だけでは不十分です。 公物は時効取得で取得できません。

評価は、所有者として行使される継続的・無争訟の占有と、該当類型の条件を考慮します。賃貸借・使用貸借・単なる許可は時間だけでは所有者占有になりません。法的性質の変更には証拠が必要です。連続する占有期間の併合も法的条件次第です。1.244条は期間に関する法定の妨害・停止・中断ルールも関連させます。

• 特別時効取得（extraordinária）（民法1.238条）：15年——権原・善意は不要——占有人が居住または生産的工事を行った場合10年に短縮。

• 普通時効取得（ordinária）（1.242条）：10年——適格な権原と善意を要します。5年への短縮は、後に取消された登記に基づく有償取得と、物件への居住または社会経済的利益ある投資を要します。

• 特別都市時効取得（憲法183条・民法1.240条）：最大250 m²、5年——占有人または家族の居住用で、他に都市・農村不動産を所有しないこと。この利益は同一人について一度しか認められません。

• 特別農村時効取得（憲法191条・民法1.239条）：最大50ヘクタール、5年——占有し、占有人または家族の労働で生産的にし、そこに居住し、他に都市・農村不動産を所有しないこと。

• 家族時効取得（1.240-A条）：2年の直接・排他的・無争訟の占有——250 m²までの都市不動産で、家を捨てた元配偶者・元パートナーと共有し、占有人または家族の居住用であるもの。他に不動産を所有してはならず、この利益は一度しか使えません。単なる住居からの退去だけでは、必要な放棄は成立しません。

• 集団時効取得（都市法10条）：争訟なく5年超存在し、総面積を占有人数で割ったものが 占有人1人あたり250m²未満で、他に都市・農村不動産を所有しない集落。現行の文言は、以前の低所得・特定不能区画の要件とは異なります。

法律6.015/1973の216-A条 は弁護士同行による裁判外認定を認めます——占有の公証証拠、証明書、必要な技術・占有書類。所有者・隣人の必要な署名が欠けている場合は通知で対応でき、法定条件での沈黙は同意とみなされます。すべての異議が手続きを終わらせるわけではありません：登記官が正当かを審査し、適用される手続きに従います。行政的証拠収集は占有の書類証拠不足に対応でき、正当な異議は訴訟につながり得ます。運用ルールはCNJ規程149/2023にあります。当事務所の 時効取得の診断 は初期の指針を示します。

強制移転（adjudicação compulsória）

買主が支払ったのに売主が最終の移転文書を提供していない場合、 強制移転（adjudicação compulsória）は契約と民法1.417・1.418条に基づく移転義務を強制できます。当事者の義務と、まだ行使可能な撤回権は検討が必要です。売主が死亡または所在不明の場合、法定の関係者を特定し通知しなければなりません。

強制移転は派生的取得です。負担を消すと想定してはいけません：それぞれの存続と登記への障害を評価する必要があります。

法律14.382/2022 は法律6.015/1973に216-B条を挿入しました。裁判外手続きは物件の登記局で、弁護士同行のもと、取引・譲渡書類、履行の証拠、公証記録を用いて行われます。 CNJ規程150/2023のもと、被申立人は15営業日以内に応答します。異議が出されれば申請人が聴かれ、登記官が先に判断します。争いはその後、定められた異議の司法審査に従います。意見の不一致で請求全体が自動的に裁判所へ行くわけではありません。処分制限は申立てを妨げませんが、承認の終局判断で抹消される必要があります。 売買予約の事前登記は不要です ——STJ判例239と216-B条2項のもとで。他のすべての条件は依然適用されます。

公正証書・登記・移転税

公正証書は公証人の前で取引を形式化します。登記は、適格文書による生存者間移転で所有権を移転します。これは相続や原始的取得を置き換えません。108条は一般に、次の額を超える不動産の物権に関する取引に公正証書を要します： 最低賃金30倍——法律に別段の定めがある場合を除きます。一部の私署文書は同等の法的効力を持ちますが、利便性だけでは例外になりません。

205条は権利証提出の一般的な30日期限を定めていません。一旦申請されれば、 prenotação が優先を確保します。その効力は一般に 20営業日 後に終了します——申請人が法定要件を満たさず行為が未完の場合。正規化手続きを含む特別な期間・延長もあります。案件全体が20日で終わるという約束ではありません。

ITBI は取引と市法次第です。登記行為だけでは課税されません。STJテーマ1.113はIPTU評価額や一方的な参考値への自動的依拠を退け、申告価格の推定と適正な評価手続きを保護しました。現在の分析はまた、次を扱わなければなりません： CTN38条（補足法227/2026により改正）：時価、技術的評価基準、それらの開示、所定手続きによる評価への納税者の異議権。課税事由の発生日と適用ルールが問題です。契約価格での課税も還付も約束できません。

更正と建物登記

マトリキュラ（matrícula）の開設・更正（rectification）・付記（averbação） は異なる行為です。開設は古い転記や区画・住戸の個別化に続くことがあります。権原・技術書類は物件の起源と状況次第で、新規図面の一律要件ではありません。

更正は登記を更正します。法律6.015/1973の213条Iは、転記誤り・町名変更・周囲を変えない座標などを対象とします。II号による境界寸法の挿入・変更は技術書類と隣人への定められた対応を要します。署名していない隣人には通知が行き、一般に 15営業日 以内に異議を述べられます。沈黙は同意を意味します。理由付き異議は6項に従い、未解決なら合意と司法審査を可能にします。権原の争いは別訴訟を要することがあります。更正は他人の土地を吸収するために使えません。

Averbação は建築・取壊し・名称変更などの変更を付記します。用益権・地役権・差押えをすべて付記と呼ぶべきではありません：物権の設定と執行上の制限は法定の登記行為に従います。建物登記は市・技術・税務書類の審査を要します。247-A条がHabite-seを不要とするのは、主として低所得地区で5年より前に竣工した都市の一戸建て平屋住宅の特定の場合のみです。この例外はすべての都市計画違反を治すものでも、銀行融資を保証するものでもありません。

農村不動産について、政令12.689/2025は 2029年10月21日 を、政令4.449/2002の10条に掲げる行為の一般的な地理座標特定の期限と定めました。個別事情はなお確認が必要です：政令5.570/2005の2条は、その公布以降に提起された農村不動産の訴訟で面積にかかわらず特定を要します。INCRA認証は所有権の証明ではなく、CCIR・CARは有効な権原に代わりません。

相続手続き：故人名義の不動産

相続は死亡時に移転し、相続手続きと分割が承継を整理し、登記を更新する文書を提供します。先行する取引を絶対に禁じるわけではありません：遺産の売却はCPC619条の裁判所許可またはCNJ決議35の11-A条への準拠を要することがあります。CPCは相続手続きの開始に2か月を定めます。別途、サンパウロ州は60日以内に相続手続きを申請しなかった場合に10%のITCMD加算を課し、180日後には20%に増えます。これらの加算は累積しません。州の税率は4%——免除あり。納付期限は別の問題です。

CNJ決議35/2007の12-A条・12-B条は、未成年者・法的無能力者を含む裁判外相続手続きを保障措置のもとで認めます：各資産の非分割持分、それらの権利の処分禁止、検察の好意的意見などの要件。遺言がある場合は終局的な相続裁判所決定での明示的許可と他の条件への準拠を要します。子の認知その他の取消不能な宣言はこの道筋を妨げ得ます。サンパウロの検察規則はまた、無能力者の金銭の動きへの司法管理と、該当する場合の後見人・保佐人による相続承認を要します。 CNJ決議695/2026 は公証行為でのITCMD納付証明を変更しました。税や州の期限を免除したわけではありません。公証での納付証明免除はサンパウロの事前納付ルールや法定例外を置き換えません。

不適格な相続不動産は、契約上の取得権または占有権を伴うことがあります。時効取得は相続から自動的には生じません：占有の継続・併合と該当条件の立証が必要です。相続手続きガイドをご覧ください。税が事前に納付されていない場合、公証人は5日以内または税法の定める期間内に税務当局へ通知しなければなりません。

REURB：非公式な都市集落

法律13.465/2017 がREURBを規律し、非公式な都市集落を国土計画に組み込み、都市・環境・社会・登記の評価の後に適格な権原を付与します。農村分類の土地上の都市的性質を持つ集落も、法定条件のもとで対象になり得ます。 Reurb-S は、市の行為で宣言された主として低所得の集落を対象とします。連邦法は一律の割合を定めていません。13条1項は特定の登記行為を無償とし、住宅建物の最初の付記（最大 70 m² まで）を含みます——法定条件のもとで。すべての費用の免除ではありません。 Reurb-E がその他の場合を対象とします。分類はインフラと費用の責任を配分します。Reurb-Sにも計画・環境評価は必要です。

Legitimação fundiária はREURB内での原始的取得で、 2016年12月22日までに存在したことが示せる集落が対象——受益者に適用される条件を含む他の条件に従います。その日付はすべてのREURB手続きを制限するものではありません。 Legitimação de posse は占有とその特性を認定します。公物には適用されません。 登記から5年後 の転換は憲法183条次第です。他の時効取得類型は申請と各条件の充足を要します。

33条では、市または連邦直轄区が一般にReurb-S事業と必須インフラを作成・負担します——法的に許容される適格申請者の関与は別。Reurb-Eでは受益者または私人申請者が一般に費用を負担します。公有地には市が行い後に償還を受ける特定の場合があります。CRF証明書・事業登記・工事完了は別々の節目です。

区画整理と非公式な開発

法律6.766/1979は loteamento——街路を開き、または既存の街路を延長・変更・拡大するもの——と desmembramento——それらの介入なく既存の網を使うもの——を区別します。いずれも法的・市的コンプライアンスを要します。既存の街路は低費用や迅速な承認を保証しません。旧連邦の 35% 公共面積の数値はもはや一般則ではありません：法律9.785/1999以降、関連公共面積は市計画が定める人口密度に比例します。連邦の最低限は 125 m²の面積と5メートルの接道のままです——特定の都市化・社会住宅事業への法定例外あり。

承認済みだが登記・インフラが欠ける開発は、承認なく建てられたものとは異なります。許可・工事・占有・環境制限・法的実現可能性を確認してください。REURBはすべての違法開発を自動的に治すものではありません。法律6.766/1979は未登記区画地での区画の売却・売却約束を禁じています。

占有の回復または取得

占有回復（reintegração de posse）は、占有していた者が占有を奪われた場合を保護します（CPC560条）。 Imissão na posse は占有権原のある者が初めて占有を取得することを可能にします——購入者や競落人の場合など。賃貸借は占有訴訟ではなく明渡し請求を要することがあります。適切な請求は権原・先行占有・占有状況・契約関係次第です。

1年1日のCPC558条のルールは妨害・占有奪取後の特別占有手続きに関するもので、占有移転（imissão）の一般的期限ではありません。後の請求は通常手続きで占有の性質を保ち、緊急救済は一般要件のもとで利用可能なままです。改良費の補償と留置権は善信・適用法制度・有効な契約条項次第です。

競売での購入

入札前に区別を： 裁判上・裁判外の競売 、登記記録・通知・手続き・占有を確認します。移転文書と占有への道筋は様々です。裁判上の競売では、CTN130条単行とSTJテーマ1.134が、通知条項だけで先行する不動産税を買主に転嫁することを防ぎます——判例の時間的限界に従い。propter rem債務を含む不動産関連請求もCPC908条1項での分析を要します。この結論を裁判外売却に自動的に拡張してはいけません。903条は裁判上売却の安定性と不服申立てを規律します：係属中の控訴だけでは競売は覆りません。取得税・費用・占有は予算化が必要です。参照： 競売物件の法的支援.

外国の所有者向けの注意点

外国人・外国企業は一般に都市不動産を取得できます——識別・能力・特定の制限に従います。個人は通常 CPFが必要です。企業には該当する CNPJ と代表者書類が必要です。不動産所有自体は在留資格を与えません。農村不動産 は法律5.709/1971での個別分析を要し、該当する場合は外国資本支配のブラジル企業を含む面積制限・認可が関わります。国境地域には追加の国家安全保障ルールがあります。

国外で作成された委任状は、必要な形式と特定の権限を満たす必要があります。発行国と利用可能な例外により、アポスティーユまたは領事認証・宣誓翻訳・外国文書の登記が必要な場合があります。適格なブラジル領事文書は独自の道筋に従います。1つの認証手続きが常に適用されると想定せず、署名前にこれらの要件を確認してください。

費用と期間

予算は道筋と未解決問題次第です：州の公証・登記手数料、技術書類と専門家・責任記録、証明書、該当する税金、弁護士報酬。更正や建物付記でさえ、登記手数料を超える専門家と費用を伴うことがあります。当所の報酬は書類確認後に書面で提示します。

登記案件は数か月・訴訟は数年という確実なルールはありません。通知・要求・鑑定・承認・紛争が期間に影響します。有用な見積もりは、利用可能な書類・欠けた段階・外部依存を特定するもので、確定的な完了日を約束するものではありません。

よくある誤り

• 私署契約を登記済み権原とみなすこと。 生存者間売買では、署名と支払いは登記に代わりません。売主の権利と先行移転を確認してください。

• 許可と登記を確認せずに建てること。 市のコンプライアンスと建物付記は別物です。どちらかだけでは融資を保証しません。

• 相続手続きの検討を遅らせること。 2か月の手続期間とサンパウロの60日申請加算ルールは、納付期限とは別物です。

• 名前だけで道筋を選ぶこと。 時効取得と強制移転は証拠も効果も異なります。権利証の欠落だけでは選択は決まりません。

• 権原記録なしに測量を発注すること。 測量士は物理的状況を登記記載と手続要件と照合しなければなりません。

• 登記局の要求を無視すること。 不作為は申請の優先を終わらせ得ます——法定の延長は別。争われる要求は適切な手続きで争ってください。

よくある質問

情報に基づく不動産判断のための明確な書類

誰が移転できるか、どの負担があるか、何が未解決かを知ることは、取引前のリスク評価に役立ちます。詳しくは Falchet e Marques Sociedade de Advogados。サンパウロでは、時効取得・強制移転・更正・建物付記・REURB・不動産を含む相続を扱います——海外の所有者を含みます。評価は登記記録と利用可能な書類から始まり、範囲と報酬は書面で提示します。

WhatsAppで担当チームに相談：+55 11 95901-1854 ——あなたの案件に合う道筋をご確認ください。

2026年9月7日の編集更新の法的参照： ブラジル民法108条・1.238〜1.242条・1.245条・1.418条；連邦憲法183条・191条；法律6.015/1973の205条・213条・216-A条・216-B条；法律14.382/2022；法律13.465/2017の9条・13条・23条・26条；法律6.766/1979の4条（法律9.785/1999により改正）；法律10.267/2001；法律5.709/1971；民事訴訟法558条；サンパウロ州法10.705/2000の16条・21条；CNJ決議571/2024；CNJ規程149/2023・150/2023；STJ判例239；STJテーマ1.113（REsp 1.937.821）。ポータル：planalto.gov.br、atos.cnj.jus.br、stj.jus.br、legislacao.fazenda.sp.gov.br。CTN38条・130条（補足法227/2026による影響）；政令5.570/2005・12.689/2025；CPC619条・903条・908条；STJテーマ1.134；MPSP決議2.051/2025。