Droit immobilier nous prenons soin de votre bien au Brésil.

C’est une acquisition originale de la propriété par la possession continue en tant que propriétaire sans opposition, pendant le délai légal et selon les conditions de la catégorie concernée. Habiter quelque part pendant des années ne suffit pas à lui seul : l’origine, la qualité, les interruptions et les preuves de la possession comptent. Les biens publics ne peuvent pas être acquis ainsi. La reconnaissance peut être demandée au tribunal ou en voie extrajudiciaire au registre foncier.

L’usucapião extraordinaire exige 15 ans, réduits à 10 en cas de résidence habituelle ou de travaux ou services productifs. L’usucapião ordinaire exige 10 ans, un juste titre et la bonne foi ; la réduction à 5 ans exige un achat à titre onéreux fondé sur un enregistrement ensuite annulé, plus la résidence ou un investissement socialement et économiquement pertinent. L’usucapião urbaine spéciale exige 5 ans, jusqu’à 250 m², un logement et aucun autre bien. La catégorie rurale exige 5 ans, jusqu’à 50 hectares, la résidence, la productivité par le travail personnel ou familial et aucun autre bien. La catégorie familiale a un délai de 2 ans et ses propres conditions. Le temps seul ne suffit jamais (Code civil, art. 1.238 à 1.240-A et 1.242).

Oui, au registre foncier du lieu où le bien est situé, par l’intermédiaire d’un avocat, avec des documents tels qu’un acte notarié de constatation, un relevé, un plan descriptif, une attestation de responsabilité professionnelle et des certificats. Le notaire fournit des preuves, pas la reconnaissance de la propriété. Les titulaires de droits concernés et les voisins dont les signatures requises manquent sont notifiés avec 15 jours pour répondre ; le silence vaut consentement. La publication et les exonérations dépendent des conditions légales. Une opposition justifiée va au tribunal compétent ; une opposition injustifiée peut être rejetée, sous réserve de la procédure de révision du registre (art. 216-A de la loi sur les registres publics). L’enregistrement exige toujours des preuves suffisantes.

L’art. 1.240-A du Code civil exige une possession directe et exclusive pendant 2 années ininterrompues sans opposition d’un bien urbain jusqu’à 250 m² détenu en copropriété avec un ex-conjoint ou partenaire qui a abandonné le logement. Il doit servir de résidence au possesseur ou à sa famille, et le demandeur ne doit posséder aucun autre bien urbain ou rural ; le bénéfice n’est disponible qu’une seule fois. Le simple départ du logement ne suffit pas : l’abandon exige d’évaluer la possession, les circonstances et le soutien familial, sans attribuer de faute pour la fin de la relation.

Envisagez l’enregistrement de la construction (averbação), qui ajoute le bâtiment à la description enregistrée (art. 167, II, 4, de la loi sur les registres publics). Cela implique généralement la conformité municipale, un document d’achèvement ou d’occupation, les exigences relatives à l’impôt sur la construction et une attestation de responsabilité professionnelle ART/RRT selon le cas. L’inscription au CNO seule n’est pas une régularisation fiscale complète. Les exigences et exonérations varient ; l’absence d’enregistrement peut entraver la vente et le financement sans rendre toute transaction juridiquement impossible.

La rectification des art. 212 et 213 de la loi sur les registres publics peut corriger la surface, les dimensions, les limites ou la description, en voie administrative ou judiciaire. Les exigences varient : des dimensions modifiées peuvent exiger un relevé, un plan descriptif, un professionnel qualifié et le consentement ou la notification des voisins, avec des exonérations légales. L’art. 214 concerne la nullité, pas la procédure générale de rectification. La rectification ne peut pas transférer le terrain d’un voisin ; une acquisition de propriété ou un litige peut exiger une autre voie.

Les honoraires dépendent du périmètre : un examen d’achat, une régularisation de titre, un usucapião et une action possessoire impliquent des travaux différents. Falchet e Marques tient compte des paramètres de la table d’honoraires de l’OAB/SP et fournit une proposition après examen du dossier. Frais de justice, droits de registre, impôts et services techniques doivent être détaillés ; l’examen préalable aide à identifier les risques mais ne peut garantir ni économies ni résultats.

Un avocat n’est pas obligatoire pour une vente immobilière ordinaire, mais un examen juridique peut aider à identifier les risques. L’avocat examine le registre foncier et les certificats du vendeur, vérifie les restrictions et les litiges, révise le contrat et suit l’acte de transfert et l’enregistrement. Le périmètre dépend de la transaction ; l’examen ne peut pas éliminer tous les risques de fraude, de dette ou de litige.

Oui. La pratique couvre l’enregistrement de constructions, la rectification de surface, la REURB, l’établissement de titres ruraux, l’usucapião judiciaire et extrajudiciaire, les transferts et les contrats d’achat privés non enregistrés. Nous organisons les documents et traitons avec les registres, les administrations ou les tribunaux selon les besoins. La voie disponible et l’enregistrement dépendent des conditions légales, des preuves et de la décision de l’autorité compétente.

Nous discutons d’abord du besoin et examinons les documents et certificats, puis définissons le périmètre, la stratégie et une proposition. Le travail peut impliquer des registres, des autorités municipales ou autres, ou les tribunaux, avec des points d’étape au client. Le premier contact peut se faire via le WhatsApp du cabinet.

Le cabinet est situé Av. Paulista, 2.421, São Paulo, et traite des dossiers dans la capitale et sa région. L’enregistrement relève du registre foncier du lieu où le bien est situé ; les autorités municipales et la compétence judiciaire dépendent du dossier et des règles locales. Chaque étape est évaluée au cas par cas. Les consultations peuvent être en personne ou à distance ; la proximité ne garantit pas de délai.

Oui. Dans une vente entre vifs, la propriété se transfère par l’enregistrement du titre (Code civil, art. 1.245). Un acte authentique n’est pas toujours requis : certains actes privés valent titre selon la loi. Un contrat non enregistré peut créer des droits contractuels ou possessoires, mais laisse des risques à évaluer. Nous examinons un acte ou un titre équivalent et l’enregistrement, l’adjudication forcée ou l’usucapião lorsque leurs conditions s’appliquent ; la régularisation n’est pas automatique.