ブラジル・サンパウロの不動産競売防御
ブラジルの信託譲渡担保では、物件は裁判所命令ではなく登記所での手続で競売にかかり、各段階に短い期限があります。早く相談するほど、残された経路が多くなります。
5,0 · 18 Google レビューすべてを決めるのはいつ助けを求めるかです。不動産登記官の通知の送達後、債務不履行を治癒し契約を復旧する15日があります（1997年法律第9,514号26条）。支払いがなければ、法定の手続を経て確定します。consórcioを除く26-A条の居住用融資では、さらに30日の期間後に登記され、登記まで治癒が可能です。現行制度下の確定後に残るのは治癒ではなく先買権です。1週間で案件の行方が変わります。
手続のどの段階にいるか。
- 滞納中・送達前最良のタイミング：登記手続開始前の銀行との直接再交渉。
- 通知受領済み15日のカウントダウン開始。正確な治癒額を算定し期限内に対応します。
- 所有権確定済み治癒は使えませんが、第二次競売まで先買権が有効です。その期間は実在します。
- 競売期日設定済み期限、売却公告、最低価格、手続の適法性を確認します。
- 売却済み手続瑕疵の主張、あなたに帰属する剰余金、明渡し請求の防御。
- 争い得る債務額手数料、料金、保険、資本化が治癒額を構成します。見直しで支払いが可能になることもあります。
- 競売での購入反対側から：入札前の公告、登記、占有のリスク分析。
ほとんど誰も間に合う前に知らない期限。
執行は裁判外です。登記官は債務者に15日以内の支払いを命じ、延滞分と支払いまでに期限到来する分割金、利息、手数料、税金、管理費、回収・通知費用を含みます（26条）。治癒すれば契約は復旧します。怠れば、登記官は法定手続の後に債権者名義で所有権の確定を登記します。consórcioを除く債務者の居住用不動産の取得・建築融資では、26-A条が初期期間後さらに30日を要し、登記まで治癒を認めます。
確定から債権者は60日以内に第一次競売を行います——2023年法律第14,711号で延長（従来30日）。第一次競売の最低価格は更新された契約価額と、より高い場合は確定時ITBI課税標準を考慮します。売却がなければ第二次競売は一般制度で15日以内に行われ、債務と法定費用をカバーする入札、またはそれがなければ債権者の裁量で評価額の半分以上の入札となります。この半額選択肢は独自の最低額を持つ26-A条の居住用融資には適用されません。
そしてほとんどの人が見逃す期間：確定登記から第二次競売までの間、債務者は全債務、法定費用、執行費用、確定時ITBI、該当するlaudêmio、新規取得の税金・費用で物件を買い戻す先買権を持ちます（27条2-B項）。2025年12月10日、ブラジル上級裁判所はテーマ1288（REsp 2,126,726）でこれを確定しました。2017年法律第13,465号以降、治癒なく所有権が確定した後に残るのは治癒ではなく先買権です。2017年法律第13,465号以前の法律で保護された完了済みの確定・治癒行為は区別され、契約日だけでは制度は決まりません。
案件の進め方。
- 契約と通知の確認送達日、請求額、行為の適法性：残り時間を決めます。
- 債務額の検証手数料、料金、保険、利息の資本化方法。金額の見直しで支払いが可能になることもあります。
- 債権者との交渉支払合意、追加担保、免責付き売却支援——債権者の同意が必要な選択肢で、分割治癒の自動的権利ではありません。
- 適切な場合の訴訟法的に重要な瑕疵は訴訟と緊急救済を支え得ます。提訴だけでは競売は停止せず、該当する裁判所命令または法定効力が必要です。
- 先買権、剰余金、占有先買権の行使、剰余金の請求、明渡しの防御。
初回の話し合いに持参するもの。
レビューを速める書類
送達を受けた場合は、まず通知を持参し、他の書類を集めるのを待たないでください。その日付が残り時間を決めます。
- 登記所から受けた通知
- 信託譲渡担保付き融資契約
- 最新の債務明細
- 支払済み分割金の証明
- 最新の不動産登記簿
- 売却公告（既に公表されている場合）
- 銀行とやり取りした書簡
- 物件に居住している証明
書面で提案を提示する案件レビュー。ブラジル弁護士会規則205/2021に基づく情報コンテンツであり、案件評価に代わるものではありません。
Googleでのクライアントの声。
「最初から素晴らしい対応を受けました。チームは気配りがあり、各ステップを説明してくれます。」
Amanda M. · Google「優秀で高度な資格を持つプロフェッショナル。専門性、サービス、誠実さを強調します。」
Rita G. · Google「とても丁寧で忍耐強く、いつも正確な回答。迷わず推薦します。」
Thais T. · GoogleGoogleに公開された実際のクライアントレビュー。
この分野の責任者。
不動産・相続分野を担当するパートナー（OAB/SP 428.777）。不動産法（PUC/SP）および相続法（PUC-Campinas）の大学院課程修了。Notário Luiz Gamaメダル受章（サントアンドレ市議会）。英語堪能。
Letícia Marquesのプロフィールよくある質問。
何回滞納すると物件が競売にかかりますか。
法律に定数はなく、手続があります。債務不履行になると、債務者は不動産登記官から15日以内の支払いを命じる送達を受けます（1997年法律第9,514号26条）。契約は猶予期間を定め、定めがなければ15日です。その猶予期間は送達に先行し、通知後の支払期間とは別です。想定した滞納回数を待たないでください。
登記所から送達を受けました。今後どうなりますか。
通知は15日以内に、法定の費用とともに、延滞分と支払いまでに期限到来する分割金の支払いを命じます。16日目に自動的に所有権が確定するわけではありません。consórcioを除く債務者の居住用不動産の取得・建築融資では、26-A条がその初期期間の30日後の登記を定め、登記まで治癒を認めます。適用される制度と登記の進行の確認が必要です。
所有権が確定しました。まだ支払って物件を残せますか。
治癒はもう使えませんが、先買権は残ります。確定登記から第二次競売までの間、全債務、法定費用、執行費用、確定時ITBI、該当するlaudêmio、新規取得の税金・費用で物件を買い戻せます（27条2-B項）。2025年12月10日、上級裁判所はテーマ1288（REsp 2,126,726）でこれを確認しました。テーマ1288は2017年以前の法律で保護された完了済みの確定・治癒行為を維持します。契約日だけでは制度は決まりません。速やかなレビューが重要です。
確定後の期限はどれくらいですか。
債権者は確定登記から60日以内に第一次競売を行います——2023年法律第14,711号で延長（従来30日）。売却がなければ第二次競売は15日以内です。優先取得権は第二次競売日まで有効ですが、60日は債権者の外側の限度で、保証された待機期間ではありません。複数不動産担保は27-A条の特別規則が必要な場合があります。
物件が債務額未満で売れた場合、残額を負いますか。
契約類型によります。consórcioを除く債務者の自己居住用不動産の取得・建築融資では、2023年法律第14,711号により第二次競売が最低額に達しない場合に債務が消滅します（26-A条4項）。それ以外では27条5-A項が債務者の残額責任を維持します。適格入札のない第二次競売後に債権者が自由処分を得た場合、27条6-A項は残額計算で法定最低額の控除を要求します。法律の時間的適用も確認が必要です。
債務額を超えて売れた場合は？
剰余金はあなたのものです。27条4項は債権者に債務、費用、手数料を控除した残額の売却後5日以内の引渡しを要求します。計算の確認が必要で、剰余金には改良の法定補償が含まれます。
費用はいくらですか。また、サンパウロ以外でも対応しますか。
期限が短いため、まず通知と契約のレビューが先です。その後、必要な段階——交渉、訴訟、占有回収の防御——に応じて書面で報酬を合意します。当所の監督下の現地代理人を指揮し、ブラジル全土で対応します。