不動産購入の解除 サンパウロ（ブラジル）

建築中開発物件では、法律4.591/1964の67-A条は、契約が合意または買主の完全な債務不履行により解除される場合、買主は支払済み金額を契約定めの指数で調整した上で返還を受ける権利を有し、仲介手数料の全額と契約違約金が累積控除されると定めています。この違約金は 支払済み金額の25%を超えてはなりません。物件が利用可能だった期間については、固定資産税・管理費・および使用料として 指数調整後の契約額の0.5%（日割り）が加算されます。

結果を変えるのにほとんど確認されないポイントがここです：開発物件が 隔離財産制度 （パトリモニオ・デ・アフェタソン）の対象の場合、契約違約金は 支払済み金額の50%まで達し得ます。返金は竣工証明（habite-se）から30日以内に行われます（5項）。隔離財産制度がない場合、残額は解除から数えて180日経過後に一括支払いされます（6項）。どちらの制度が適用されるかが最初に確認することです。

土地の区画整理では、計算は異なります。法律6.766/1979の32-A条は使用料として 指数調整後契約額の最大0.75%、管理費を含む違約金の上限を 指数調整後契約額の10%、遅延損害金、土地に紐付く税金・公共料金の滞納、および価格に含まれる場合の仲介手数料を認めています。返金は最大12回の月賦に分割可能です。基礎に注意：建築中物件では上限は支払済み金額、区画地では契約額が基準です。

全体像を完成させる2つの詳細。販売スタンドやデベロッパー本店以外で署名された契約は 7日以内の撤回を認め、仲介手数料を含め支払済みのすべてが返還されます（67-A条10項）。また、同法以前の契約については、高等法院の判例543が依然基準です：消費者法が適用される購入予約が解除される場合、分割金は直ちに返還されます——売主のみに帰責事由がある場合は全額、買主が破談を招いた場合は一部です。

物件が5項・6項の期間満了前に転売された場合、残額は転売から30日以内に支払われます（7項）。デベロッパーが承認した代替買主により契約違約金を回避できます（9項）。個別の合意解除協定は異なる条件を定め得ます（13項）。信託譲渡取引は特別法の確認が必要です。区画地では、法定猶予期間後に最大12回の分割が始まります：工事中は契約竣工期限から最長180日後、竣工済みは正式解除から最長12か月後まで。開発物件では、使用料を除き控除は実際の支払額が上限です（4項）。

いかなる措置の前にも、案件の検討と書面による提案を行います。ブラジル弁護士会規則205/2021に基づく情報提供コンテンツであり、個別案件の評価に代わるものではありません。

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