ブラジルでの賃貸借更新： 提訴可能期間。
ブラジル法は事業用賃貸借の借主に更新を求める狭い期間を与えます。賃貸借終了の12か月前に始まり6か月前に終わります。賃貸借の日付を入力すると、期間の開始日・終了日・残り日数、および第51条の時間的要件を満たすかをツールが返します。
過去の期間の入力方法： 書面かつ中断のない契約のみを数えます。間に空白があると連鎖が切れ、カウントが振り出しに戻ります。24か月の契約に空白なく36か月の契約が続く場合、合計60か月となります。
日付が明確になったら、次のステップは
第71条の書類を揃えることです。
更新請求は初日から完全な書類が必要です。賃貸借契約書、賃料・共益費支払いの証明、保証人の情報、提案賃料。初回レビューのためシミュレーションをWhatsAppでお送りください。更新を事業用賃貸借のより広い規則の中で位置づけるには、 ブラジル賃貸借法ガイドをご覧ください。
計算式、条文、レビュー日。
opens = end − 12 monthsとcloses = end − 6 months。残り日数は、デバイスの時計から読み取った今日の日付と、これら2つの日付それぞれとの差から求めます。
計算の根拠は 1991年法律第8,245号第51条5項：「Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor」——現行賃貸借の期間が終了する日の最長1年前から最短6か月前までの期間内に訴訟を提起しない者は、更新権を失います。基準点は常に現行賃貸借の終了日です。契約締結日でも、貸主が通知を送付した日でもありません。
ツールが確認する3つの時間的要件
第51条頭書は、更新権を3つの要件の累積的な充足にかかるものと定めています。第I項は賃貸借が書面かつ定期であることを要求します。書面から読み取れるため、ツールはあなたの回答を記録します。第II項は、賃貸借の最低期間または中断のない書面契約の期間の合計が5年であることを要求します。ツールは現在の賃貸借の期間（開始日から終了日の翌日までの月数）に入力された過去の期間を加算し、合計が60か月に達するかを確認します。第III項は、借主が同一業種で中断なく最低3年間営業してきたことを要求します。ツールは営業開始日から今日までの月数を数え、36か月に達するかを確認します。
この期間が失権期間である理由と、その影響
第5項の動詞の選択は意図的です。期間内に提訴しない借主は権利を失います。失権期間は当事者の交渉中も進行を止めません。検討中の提案、送付済みの通知、日程帳の面会予定も時計を止めません。したがって、カウントの終点は提訴時です。クライアントが弁護士を選任した時ではなく、訴状が裁判所に提出された時です。
更新訴訟を使えるその他の者
第51条の各項は頭書を超えて権利を拡張します。第1項は賃貸借の譲受人・承継人による行使を認め、物件全体が転貸されている場合は転借人に権利を与えます。第2項は、賃貸借が借主の所属会社のための物件使用を認め、営業がその会社に帰属するに至った場合を扱い、権利は借主または会社が行使できます。第3項は、社員の死亡による会社解散の場合、同一業種が継続する限り生存社員に代位します。第4項は、適法に設立された産業会社および営利民事会社にも訴訟を認めます。
更新期限に関するよくある質問。
ブラジルで事業用賃貸借更新訴訟を提起する期限はいつですか。
1991年法律第8,245号第51条5項は、現行賃貸借の期間が終了する日の最長1年前から最短6か月前までの期間内に訴訟を提起しない者は更新権を失うと定めています。実務上、期間は賃貸借終了の12か月前に始まり6か月前に終わります。重要なのは提訴日であり、借主が弁護士に連絡した日ではありません。
12か月前から6か月前までの期間を逃しました。それでも賃貸借は更新できますか。
法律は動詞「decai」（失権）を使います。期間経過後は裁判上の更新請求権は消滅し、失権期間は交渉によっても停止・中断されません。残るのは、貸主の同意を要する合意による更新か、新条件での新規契約です。個別の案件は弁護士の検討が必要です。
現在の賃貸借は3年です。過去の契約を合算して5年にできますか。
第51条IIは合算を明示的に認めています。要件は、更新すべき賃貸借の最低期間または中断のない書面契約の期間の合計が5年であることです。過去の契約は書面で、連鎖に空白があってはなりません。これらがなければ、単独の36か月契約は要件を満たしません。
すべての要件を満たしていても、貸主は更新を拒否できますか。
はい、法律に定める場合には可能です。第52条は、公権力の命令により物件の抜本的改造にあたる工事を行う必要がある場合、または物件を貸主自身が使用する場合・営業譲渡に用いる場合に、貸主の更新義務を免除します。第72条は、事実関係について貸主の抗弁を定められた事由——借主の要件不充足や第三者からのより有利な申し出など——に制限します。
賃貸借更新訴訟の費用はいくらですか。
費用は独立した2つのブロックに分かれます。1つ目は裁判費用——請求額に基づき算定される提訴手数料、証明書発行費、市場賃料の鑑定費用。2つ目は弁護士報酬で、複雑さと賃貸借の規模に応じて案件ごとに設定され、書類の検討後に書面で提示されます。本計算ツールはどちらも試算せず、日付のみで動作します。
サンパウロ以外のクライアントにも対応していますか。
1991年法律第8,245号は連邦法でブラジル全土に適用されるため、このページの計算はどの州でも使えます。事務所はAvenida Paulistaに拠点を置き、他地域のクライアントにはビデオ会議とデジタル書類でリモート対応します。遠隔地の裁判管轄では現地の協力弁護士が関わる場合があります。初回の選別と報酬提案は同じ方法で行います。
