競売にかけられる融資不動産：譲渡担保、期限、選択肢

登記所から通知を受けましたか？サンパウロで競売に直面する不動産のために行う防御をご覧ください。

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「3回分の分割払いを滞納し、登記所の通知を受け取りました。アパートを失いますか？」そのリスクは存在しますが、3回滞納という一般的な法定ルールはありません。支払い、交渉、裁判上の対応を評価する前に、契約、通知の有効性、執行の段階を確認してください。

不動産の譲渡担保（Alienação fiduciária de imóvel）は法9.514/1997に規律され、ブラジルの不動産融資で一般的に使われます。これは担保のための不動産所有権の信託的移転であり、動産担保ではありません。その構造は伝統的な抵当権と異なり、執行は裁判外で進められます。他のすべての担保設定が訴訟を要すると想定しないでください — それぞれに現在のルールがあります。

この記事は、滞納から競売までの段階、確認すべき期限、各段階の注意点を説明します。2017年と2023年の改正は重要です：古いルールを現在の案件に無差別に適用できません。

譲渡担保とは何か（そしてなぜすべてが変わるか）

登記は条件付き所有権を債権者に移転することで担保を設定します：担保として保有され弁済に服する所有権で、通常の無制限の所有権ではありません。担保提供者は直接占有を保持し、債権者は銀行である必要もありません。債務と費用が支払われた後、25条は弁済証書と譲渡担保登記の抹消を定めます。

不履行の後、26条、26-A条、27条は債務を確定する事前判決なしの執行を認めます。通知、登記、競売の要件は依然適用され、裁判所は遵守を審査し得ます。占有者の退去には30条の明渡請求を要し得ます：裁判所の呼出しがないことは、登記所の通知を重要でなくしません。

回収の段階：期限はどこに

• 1) 不履行と回収：通知前に債務と契約上の猶予期間を確認。契約に定めがなければ、猶予期間は15日（26条2-A項）— 後の治癒期間とは別です。再交渉は受諾を要し、それ自体では執行を停止しません。
• 2) 登記所を通じた通知：通知要件は債務者、および関連する場合は第三者担保提供者に適用されます。代替送達と公示には特定の条件があり、1回の訪問失敗は自動的に公示を正当化しません。試行、住所、電子的連絡の要件を確認してください。
• 3) 15日の治癒期間：有効な通知の後、延滞分割金と支払いまでに到来する分割金、利息、違約金、合法的な契約上・法定の費用、税金、コンドミニアム負担金、回収・送達費用を計算します。
• 4) 所有権の確定：有効な治癒がなければ、債権者は必要な税・手数料の証明とともに確定の登記を求められます。債務者の居住用不動産の取得・建設融資（consórcio除く、26-A条）には特別ルールがあります：確定は当初の治癒期間の30日後に記入され、その記入まで支払いの機会があります。
• 5) 裁判外競売：27条は確定から60日以内の競売を義務付けます — 第1回が最低額に達しなければ第2回は15日以内。第1回は契約上の評価・見直し基準を使い、より高いITBI評価が適用される場合はそれに従います。第2回の一般ルールは債務と合法費用を使い — 十分な入札がなければ、債権者は評価額の少なくとも50%での引受けを選択できます。26-A条3項は対象の居住用取引に特別な最低額を定め、その50%代替案を自動的には使いません。

遅滞の治癒：最も重要な機会

遅滞の治癒（purgação da mora）は、適切な段階で法的に必要な支払いにより契約を回復します。26条1項は延滞分割金と支払いまでに到来する分割金、利息、違約金、合法的な契約上・法定の費用、税金、コンドミニアム負担金、回収・送達費用を対象とします。数回分または元本だけの支払いでは不十分であり得ます。26-A条の取引では、登記での確定が記入される前の特別な支払い機会も確認してください。

確定後、現在の制度は一般に、延滞分割金の支払いだけでは契約の回復を認めません。STJ判例テーマ1.288は、法13.465/2017の前に完了した法律行為を区別します：競売証書の署名まで遅滞を治癒できるという古い参照は、今日では一般的な救済ではありません。27条2-B項は第2回競売が行われるまで不動産を取得する優先権を定めます。価格には債務全額、費用、保険、税金、コンドミニアム料金、譲渡税、確定時に支払われたラウデーミオ、および新たな取得の税・費用が含まれます。これは遅い治癒でも、すでに売却された不動産を回復する保証でもありません。

不動産が債務より安く売れたら？

不足額はすべての場合に免除されるわけではありません。 現在の一般制度では、27条5-A項は残額の回収を認めます — 競売が失敗した場合、計算は6-A項の控除も適用しなければなりません。26-A条の債務者居住用不動産の取得・建設融資（consórcio除く）では、4項は第2回競売が法定最低額を満たす入札を集めなかった場合の免責を定めます。取引、関連行為の日付、適用法を確認してください。

売却が合法的控除後の剰余を残す場合、27条4項は売却後5日以内に担保提供者への支払いを義務付けます。会計は債務、費用、料金、および剰余に対する他者の合法的権利を扱わなければなりません。レビューは重要ですが、過剰請求も回収可能額も想定すべきではありません。

裁判上の対応が正当化されるのはいつか

裁判外執行は司法レビューの対象ですが、請求の提起は自動的に競売を止めません。仮処分には適切な根拠と証拠を要します。検討に値する論点：

• 瑕疵ある送達：試行と法定要件を検討 — 瑕疵の効果はケースにより、すべての不備がすべてを無効にするわけではありません。
• 契約上・法的根拠のない費用：正しい支払いを妨げ得る金額を確認 — すべての利息の複利化が禁止されていると想定せずに。
• 欠落したステップや期限：確定と競売の日付、連絡を確認。
• 会計や返済の欠落：記録を取得し、返還可能な剰余を確認。
• 不規則な公告や最低入札額：一般制度と26-A条を区別 — 市場予想を下回る価格だけでは違法性は立証されません。

競売売却または競売失敗後の確定的な所有権確定の後、30条単独項は一定の契約上・手続上の争いを損害賠償に限定し、明渡しを妨げません — 債務者と第三者担保提供者に関する通知要件を除きます。したがって、すべての瑕疵が不動産の回復を認めるわけではありません。

実践例：2つの結果

仮想の例：アルメイダ氏は4回分を滞納し、通知を受けるとすぐに書類と治癒額全額を確認しました。適用期間内に正しく支払えれば、契約は回復できます。これは事務所の案件ではなく、過剰請求も保証された結果も想定していません。

別の仮想の例：バルボーサ氏は確定と第1回競売の設定後にようやく助言を求めました。優先取得権、その費用、裁判レビューの根拠を検討しなければなりません。段階が違えば選択肢も違います — 買い戻しは保証されず、早期の助言だけでも喪失を防げません。

最も多い（そして高くつく）誤り

• 正式な通知の無視：通常の回収として扱うと期限を逃し得ます。
• 15日と特別ルールを確認しないこと：機会を逃したり、すべての契約が延長されると想定したりしないでください。
• 確認せずに支払うこと：不十分な部分払いを避けるため、全額と有効な支払い経路を確認してください。
• 住所・連絡先を更新しないこと：変更を報告する義務は、不適合な送達を正当化しません。
• 確定後に諦めること：優先取得と可能な防御を評価してください — 成功を想定せずに。
• 最終会計を確認しないこと：制度により、返還可能な剰余または未払債務が残ることがあります。

チェックリスト：通知を受け取った — さてどうする？

• 送達の日付と方法を確認：有効性と期間の始期を確認。
• 詳細な内訳を請求：分割金と治癒額のすべての構成要素を確認。
• 利息、違約金、費用をレビュー：計算を契約と法律と比較。
• 支払能力を評価：提案、受諾、執行の明示的停止を文書化。
• 段階を特定：確定は記入されましたか、第1回・第2回競売は設定されましたか？
• 記録を収集：契約、領収書、通知、更新された権利証記録、競売書類 — 26-A条が適用されるか確認。期限が近い場合、すべての書類を待たずに助言を求めてください。

よくある質問

銀行が不動産を取れるのは何回分の滞納からですか？

3回滞納という一般的な法定ルールはありません。正式通知の前に不履行、契約、猶予期間を確認してください — 契約に猶予期間の定めがなければ、26条2-A項は15日を定めます。これは有効な送達後の治癒期間とは別です。特定の滞納回数を待たずにリスクを確認してください。

「遅滞の治癒」とは何で、期限はいつですか？

延滞分割金と支払いまでに到来する分割金を、法的に支払うべき利息、違約金、費用、コストとともに支払い、契約を回復することです。26条は有効な送達後15日を定めます — その形式と起算点は確認が必要です。26-A条は、債務者居住用不動産の取得・建設融資（consórcio除く）に、確定が記入される前の特別な支払い機会を定めます。

競売後でも不動産を回復できますか？

段階と適用法が重要です。現在の制度では、確定後に延滞分割金の支払いだけでは一般に不十分です。不動産を取得する優先権は第2回競売が行われるまで有効で、債務全額に費用、税金、新たな取得費用を要します。完了した売却には自動的に及びません。瑕疵は裁判レビューを正当化し得ますが、停止や回復の保証はありません。

不動産が競売にかけられたら、不足額をまだ負いますか？

可能性があります。一般制度では、27条5-A項は適用ある計算ルールに従い不足額の回収を認めます。26-A条の債務者居住用不動産の取得・建設融資（consórcio除く）には、第2回競売が法定最低額に達しない場合の特別な免責ルールがあります。取引類型と日付を確認してください。売却後の法的に返還可能な剰余も確認すべきです。

銀行と交渉する前に弁護士に相談する価値はありますか？

契約、通知、計算、執行段階を早期にレビューすることをお勧めします。弁護士は支払い、交渉、コンプライアンス、裁判上の対応の根拠を評価できます。交渉も訴訟も期限を自動的に停止せず、不動産を維持できることを保証しません — 助言は書類、費用、リスクを扱わなければなりません。