ブラジル賃貸借法： 実践ガイド
1991年法律第8,245号を質問別に整理したマップ——指数調整、違約金、担保、占有継続、更新、立ち退き——各テーマに計算ツール付き。
5,0 · 18 Google レビューブラジルの都市部賃貸借を規律するのは1991年法律第8,245号（賃貸借法）です。第1条の除外を前提に、初回評価では賃貸借から3つの事実を確認します：居住用か事業用か、書面か、期間はどのくらいか、そしてどの担保が合意されたか（第37条）です。本ガイドは回答を質問別に整理します。
解決したいこと。
- 借主が支払わない貸主が不動産を回収する請求は立ち退き請求（第5条）で、債務の請求を併合できます。立ち退き請求をご覧ください。
- 期間満了前に退去したい一般に、合意された違約金は経過済み期間に比例して減額されます（第4条の例外あり）。解約違約金計算ツールをご利用ください。
- 賃料はどのくらい上がるか賃料は自由に合意できますが、外貨での定めはできません（第17条）。指数は契約に定められたものです。賃料改定計算ツールをご覧ください。
- 賃料が市場から乖離している合意がない場合、賃貸借または前回合意から3年後に裁判上の改定が可能です（第19条）。
- 物件で事業を営んでいる保護された更新には、書面の定期賃貸借、当該契約または連続した書面契約で少なくとも5年、同一事業での中断のない3年、およびその他の法的要件が必要です。手続きは満了の1年前から6か月前までに開始しなければなりません（第51条）。 更新期限計算ツールでご確認ください。
- どの担保を要求するか敷金、保証人、家賃保証保険、ファンド持分の譲渡——1契約につき1つのみ、併用は無効です（第37条）。
- 誰が何を負担するか特別負担金は貸主、通常の経常費用は借主が負担します（第22・23条）。
- 期間が満了したのに誰も何も言わなかった居住用賃貸借では、書面の形式と30か月の基準が異なる継続・返還の規則を定めます（第46～47条）。非居住用賃貸借は第56～57条に従います。
指数調整、違約金、賃料改定。
指数調整 は契約上の指数——IGP-M、IPCA、INPCなど——に従い、2001年法律第10,192号の最低1年間隔に服します（第2条第1項）。賃料は外貨で定めたり、為替レートや最低賃金に連動させたりできません（第17条）。交渉による指数の変更には合意が必要です（第18条）。 賃料改定計算ツールで差額を確認できます。
第4条の一般則では、早期退去の違約金は賃貸借の履行に応じて減少します：違約金全額に残存期間の割合を乗じます。違約金条項がなければ裁判所が定めることができます。雇い主の命による他地への転勤では、貸主が少なくとも30日前に書面通知を受けた場合、借主は違約金を免除されます。建前賃貸借（built-to-suit）には特則があり、違約金は残存賃料が上限です（第54-A条第2項）。 違約金計算ツールで一般則を試算できます。
裁判上の賃料改定は、賃料を市場水準に合わせる手続きです。合意がなければ、賃貸借または直近の賃料合意から3年後に利用できます（第19条）。当事者はいつでも新しい賃料を合意できます（第18条）。built-to-suit賃貸借は期間中の改定を放棄できます（第54-A条第1項）。請求され証拠で裏付けられれば、仮賃料は貸主の請求額の80%を超えず、借主の請求では現行賃料の80%を下回りません（第68条）。技術的な鑑定が市場賃料の立証に役立ちます。
3つすべてに共通する注意点：法律の目的を回避する条項は無効であり、第47条の継続や第51条の保護された更新を妨げる条項を含みます（第45条）。法律が明示的に認める例外を排除するものではありません。署名された条項が自動的に有効とは限りません。
賃貸借の各段階で起こること。
- 契約締結と担保担保は1契約につき1種類のみです（第37条）。敷金は3か月分の賃料が上限で普通預金口座に預け入れ、運用益は借主に帰属します（第38条第2項）。契約に別段の定めがなく、法定の解除規定に服して、担保は実際の返還まで存続します（第39～40条）。
- 期間中契約上の指数による指数調整、3年からの裁判上の改定、当事者間で分担する経常費用（第19、22、23条）。
- 期間満了・居住用30か月以上の書面賃貸借は通知なく満了で終了します。30日を超えて異議なく占有が続くと不定期賃貸借となり、明渡しに30日をもって終了できます（第46条）。口頭の居住用賃貸借または30か月未満の期間は自動継続し、明渡しは第47条の事由に制限されます。
- 期間満了・事業用一般に、定期の非居住用賃貸借は通知なく満了で終了します。30日を超えて異議なく占有が続くと不定期賃貸借となり（第56条）、この段階で貸主は書面により明渡しに30日をもって終了できます（第57条）。保護された更新その他の特則は依然として遵守が必要です。
- 不動産の回収経路は立ち退き請求です（第5条）。勝訴判決後、立ち退き命令は一般に明渡しに30日を認め、第63条第1項の場合は15日に短縮されます。その他の項に特別な期間があります。
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賃貸借の計算ツールと実務ページ
すべての計算ツールはブラウザ上で動作し、個人情報を求めることなく結果を画面に表示します。
ブラジル弁護士会規則205/2021に基づく情報提供コンテンツです。あなたの案件の検討に代わるものではありません。共和国大統領府公布の1991年法律第8,245号に照合済みです。
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Letícia Marquesのプロフィールより掘り下げた解説記事。
質問。
保証人と家賃保証保険を同時に要求できますか。
いいえ。第37条は敷金、保証人、家賃保証保険、ファンド持分の信託的譲渡を認めますが、1つの賃貸借で複数種類の担保を併用することを無効をもって禁じています。敷金は3か月分の賃料が上限で、普通預金口座に預け入れ、その運用益は借主に帰属します（第38条第2項）。
期間満了前に退去しました。違約金を全額支払うのですか。
一般的には、いいえ。違約金全額は賃貸借の履行に応じて減少し、残存期間に比例した額となります。条項がなければ裁判所が定めることができます（第4条）。雇い主の命による他地への転勤では、少なくとも30日前の書面通知で免除されます。建前賃貸借（built-to-suit）には第54-A条第2項の特則があります。計算ツールは一般則を試算します。
賃料はどのくらいの頻度で改定できますか。
当事者はいつでも新しい賃料を合意できます（第18条）。合意がなければ、裁判上の市場賃料への改定には賃貸借または直近の賃料合意から3年が必要です（第19条）。built-to-suitでの改定放棄などの特則に服します。指数調整とは別の制度で、最低1年の間隔を守る必要があります。
期間が満了したのに借主がまだいます。どうすればよいですか。
30か月以上の書面による居住用賃貸借は通知なく満了します。30日を超えて異議なく占有が続くと不定期賃貸借となり、明渡しに30日をもって終了できます（第46条）。口頭の居住用賃貸借または30か月未満の期間は自動継続しますが、明渡しには第47条の事由が必要です。
賃貸借の相談費用はいくらですか。
報酬は業務前に書面で合意し、範囲（レビュー、作成、通知、訴訟）によって異なります。裁判費用・実費は各裁判所の規則と司法援助の免除に従い、請求額が計算の一部となることがあります。検討後に書面の提案書をお出しします。
サンパウロ以外でも対応していますか。
はい。賃貸借法は連邦法です。請求は原則として不動産所在地で進行しますが、別の裁判管轄が有効に合意された場合を除きます（第58条II）。他地域の手続きは、当事務所の調整のもと地元弁護士と対応します。面談はAvenida Paulistaまたはビデオ会議で可能です。
ここにない質問がありますか。
賃貸借契約書をお送りいただき、状況をご説明ください。適用される賃貸借法の条文と経路をお伝えし、業務がある場合は書面の提案書をお出しします。