ブラジルにおける不動産売買契約の弁護士とデューデリジェンス

• 買主の書類外国の買主は通常、ブラジルの納税者番号（CPF）が必要です。国外で発行された身分・法人書類には、アポスティーユまたは認証とブラジルでの宣誓翻訳が必要な場合があります。
• リモート代理ブラジルに来られない場合、公正証書・登記に必要な権限を定義し、委任状がブラジルの形式要件を満たすか確認します。
• 不動産・売主のデューデリジェンス資金を投じる前、あるいは手付金の回収が困難になる前に、登記簿と不動産・売主に関する調査結果を取得・精読します。
• 制限の事前確認都市不動産は通常の購入手続きに従いますが、農村不動産や制限区域の資産は署名前に別途適格性審査が必要です。
• 契約・公正証書・登記契約は商取引条件を記録しますが、所有権は公正証書または適格な文書が不動産登記簿に登記されたときにのみ移転します。
• 費用と支払順序契約上の支払計画を移転税・公証・登記の各段階と照合し、資金と書類が正しい順序で動くようにします。

税務・為替管理・融資の問題は、買主の会計士・銀行その他の有資格アドバイザーの助言を要する場合があります。取引で合意された範囲内で、法的文書と不動産登記の手続きを調整します。

手付金（arras）：契約内容、離脱の理由、適用される制度によります。支払者が債務不履行の場合、相手方は解除して手付を保持できます。受領者が不履行の場合、支払者は倍額返還と418条の付加を請求できます。合意された解約権がなければ、超過損害は立証が必要です（419条）。解約権があれば、手付の没収または倍額返還が唯一の賠償です（420条）。消費者特別ルールが分析に影響する場合があります。

権利奪取（エビクソン）：請求の存在はリスクの兆候です。権利奪取は第三者の先存する権利による不動産の喪失を要します。有償契約では447条・450条が売主の責任を定めます。明示条項で保証を変更できます（448条）が、買主がリスクを知らなかった、または告知されても引き受けなかった場合、免責は代金返還を妨げません（449条）。457条の制限も考慮が必要です。

隠れた瑕疵: 期限を直ちに確認してください。後で初めて発見可能な物件の瑕疵について、STJのREsp 1.095.882/SPでの解釈による民法445条1項は、瑕疵が現れるまでの引渡し後1年と、発見から解除または代金減額を求めるまでの1年を区別します。先行する占有・契約上の保証・消費者関係は個別ルールの検討を要します。

2つの境界線があなたのケースの位置づけに役立ちます。売主がデベロッパーで解約したい場合は別のルールが適用されます——参照： 不動産購入の解約。代金を完済したのに売主が公正証書を作成しない場合の道筋は 強制移転.

いかなる措置の前にも、案件の検討と書面による提案を行います。ブラジル弁護士会規則205/2021に基づく情報提供コンテンツであり、個別案件の評価に代わるものではありません。

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