事業用賃貸借の更新 弁護士（サンパウロ・ブラジル）
事業用物件は借主の財産であり、ブラジル法は要件を満たす者を保護します。ただし6か月の期間内に提訴することが条件です。まず期限を確認します。
5,0 · 18 Google レビュー強制更新訴訟には、借主が理由もわからず物件を失うことになる一つの論点があります。期限は失権期間です。1991年法律第8,245号第51条5項により、訴訟は賃貸借終了の1年前から6か月前までに提起しなければなりません。その期間が終わると、当該賃貸借の強制更新権は消滅します。交渉は期限を停止も再開もしませんが、合意による更新は可能です。ですので、最初に行うのは賃貸借契約書を開いて日付を確認することです。
更新が物件を守るケース。
- 賃貸借の終了が近い残り1年〜6か月で、同じ住所に留まりたい。
- 貸主が更新に応じない所有者が更新しない旨を示している、または合意の試みに応答しない。
- 市場を大きく上回る賃料非現実的な金額を更新の条件にされています。訴訟は実際の賃料額を争点にします。
- ショッピングセンターの区画センターは自己使用を理由に更新を拒否できません（第52条2項）。路面店とは規則が異なります。
- 長年つながれた契約連続した複数の書面契約は合算して法定の5年に達することができます。
- 第三者からの申し出がある貸主が第三者からのより有利な申し出を提示しました。その申し出には満たすべき方式要件があります。
- 期限をすでに過ぎた期間は終了しました。残る選択肢——交渉と最もコストの低い退出——を検討します。
3つの要件と誰も見落とせない期間。
第51条は累積的です。更新すべき賃貸借は書面かつ定期でなければならず、その期間——または中断のない書面契約の期間の合計——は少なくとも5年でなければならず、借主は同一業種で中断のない最低3年の営業をしていなければなりません。1つでも欠けると請求全体が敗れます。
朗報は通常、契約の合算にあります。多くの借主は現行契約が2〜3年しかないため権利がないと思い込みますが、連続した中断のない書面契約があれば合算されます。諦める前に引出しを開く価値があります。そして第45条は明確です。更新権を妨げる条項は無効です。
貸主側では、第72条が主張できる事由を列挙します。要件の不充足、実際の賃料額を下回る提案額（借主の事業がその場所にもたらした増分を除く）、より有利な第三者からの申し出——申出人と2人の証人の署名が必要で、借主と異なる業種を記載し、借主は回答で条件を承諾できます——、および第52条の各状況です。抗弁では、貸主・転貸人は市場の証拠に裏付けられた仮賃料を請求でき、請求額の80%が上限で、提案する更新期間の初月から支払われます（第72条4項）。更新を賃貸借のより広い規則の中で位置づけるには、ブラジル賃貸借法ガイド。期間の正確な日付は賃貸借更新期限計算ツールでご確認ください。
案件の進め方。
- 期間の確認まず日付です。賃貸借終了の1年前から6か月前の期間内にいるかを確認します。
- 契約連鎖の再構築すべての書面契約と変更書を集め、期間を合算して5年と営業3年を立証します。
- 物件と賃料額の証拠売上、営業期間、改良、賃料額の調査——法律が要求する提案を支えるもの。
- 賃料提案を伴う申立て請求は金額と条件の明確な提案を伴う必要があります。裏付けの不十分な提案は請求を損ない得ます。
- 交渉、判決、執行可能な場合は和解を目指します。そうでなければ、更新および認められた場合の賃料について判決まで訴訟を遂行します。
初回相談にお持ちいただきたいもの。
検討を速める資料
最初の書類が最も緊急の問いに答えます。賃貸借契約書があれば、まだ期間内かを評価できます。
- 現行契約とすべての過去の契約
- 変更書、更新書、延長証書
- 賃料支払いの証明
- 定款（目的と開始日を含む）
- 営業許可と自治体登録
- 業種を立証する請求書
- 実施した改良の写真と請求書
- 貸主との往復書簡
期限のチェックと、いかなる対応の前にも書面の提案書をお出しします。ブラジル弁護士会規則205/2021に基づく情報提供コンテンツです。あなたの案件の検討に代わるものではありません。
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この分野の責任者。
不動産・相続業務担当パートナー（OAB/SP 428.777）。不動産法（PUC/SP）および相続法（PUC-Campinas）の大学院課程修了。Notário Luiz Gama medal（サント・アンドレ市議会）受章。英語に堪能です。
Letícia Marquesのプロフィール質問。
ブラジルで賃貸借更新訴訟を提起する期限はいつですか。
現行賃貸借終了の1年前から6か月前まで——1991年法律第8,245号第51条5項の期間です。失権期間であり、経過すれば権利は消滅し、停止も中断もされません。残り6か月を切り提訴がなければ、その賃貸借の法定期間は終了しています。
現在の賃貸借は3年のみです。権利を失ったのですか。
必ずしもそうではありません。第51条IIは、中断のない過去の書面契約の期間を合算して5年に達することを認めます。多くの借主は全連鎖を確認せずに諦めます。結論を出す前に、存在するすべてを集める価値があります。
契約に更新しないとあります。有効ですか。
いいえ。賃貸借法第45条は、更新権を含む法律の目的を妨げる条項を無効とします。この条項は多くの契約に見られますが、第51条の要件を満たす場合、請求を妨げません。
ショッピングセンターの区画を借りています。規則は同じですか。
一部同じです。第54条は借主とセンター間で自由に合意された内容に効力を認めますが、更新権は残ります。そして特有の保護があります。第52条2項により、センターは自己使用や営業譲渡を理由に更新を拒否できません。通常の貸主が主張できる事由です。
敗訴した場合、明渡しの猶予はどのくらいですか。
2009年法律第12,112号で改正された第74条により、貸主が抗弁で請求した場合、裁判所は30日の任意明渡し期間付きの立ち退き令状を発します。6か月とした旧文は廃止されましたが、古い版が今も出回っています。
費用はいくらですか。サンパウロ以外でも対応していますか。
報酬はいかなる対応の前にも書面で合意し、賃料額、契約連鎖の複雑さ、賃料額の争いの有無によって変わります。期限のチェックは初回レビューの一部です。ブラジル全国で対応し、サンパウロ以外では現地の協力者を指揮・監督します。
賃貸借はいつ満了しますか。
賃貸借契約書をお送りください。初回レビューで第51条5項の期間を確認し、まだ間に合うか、限界に近い場合の対応をお伝えします。回答期限は書類受領時に確定します。