ブラジル・サンパウロの明渡し弁護士
不払いまたは契約違反の賃借人から不動産を回収します。法律が許す場合は仮処分を申請し、当所の裁量外の期間は約束しません。対面またはリモートでブラジル全土に対応。
5,0 · 18 Google レビューすべての賃貸人が同じ質問をします。どれくらいかかるか。正直な答えは契約の一点にかかっています。ブラジル賃貸借法37条の担保——連帯保証人、敷金、家賃保証保険、投資ファンド受益証券の信託譲渡——をいずれも伴わない契約なら、3か月分家賃の供託とともに15日以内の明渡し仮処分を申請できます（59条1項IX号）。有効な担保はその特定の根拠を妨げ、他の緊急救済の根拠は個別に評価します。契約を読むことが最初のサービスです。
提訴するケース。
- 不払い家賃、共益費、固定資産税の未払い。明渡しと債務回収を組み合わせます。
- 担保なしの契約連帯保証人・敷金・保険がなければ、15日明渡し仮処分の経路が開きます。
- 契約違反禁止された転貸、合意外の使用、無断工事、迷惑行為。
- 期間満了・非住居他の要件を前提に、契約終了日または明渡し通知の履行から30日以内に提訴が必要です（59条1項VIII号）。
- 失効した担保40条の場合、賃借人は30日以内に適切な代替担保を提供するよう通知されます。連帯保証人の継続的責任と適用期間も確認します。
- 理由なき終了期間の定めのない居住用賃貸借。事前通知と法定要件の充足が必要。
- 明渡し合意の不履行当事者と二名の証人が署名した書面合意が署名から少なくとも6か月の明渡しを認めたのに履行されなかった場合。
どれくらいで物件を取り戻せるか。
仮処分決定の期日は保証できません。存在するのは法律が定める節目で、それは実用的です。59条1項の仮処分が認められれば賃借人は15日以内に明け渡し、判決では原則30日で、送達から判決まで4か月超、または9条・46条2項に基づく場合は15日に短縮されます（63条）。
ペースを左右する二点は事前に確認されることが稀です。第一に、59条1項IX号の不払い根拠では、仮処分が認められても賃借人がその15日以内に全債務を供託すれば命令を覆せます（59条3項）。第二に、不履行の治癒は賃借人が前24か月にその権利を使っていない場合に限られます（62条但書）——繰り返す不払いでは、これがすべてを変えます。
そのため当所はまず契約と支払履歴を読みます。そこで仮処分を支える案件か、賃借人が治癒の機会を既に使い果たしたか、債務請求を併合すべきかが分かります。戦略は申立て前に決めます。契約の規則をまだ整理中なら、当所のブラジル賃貸借法ガイドが条件、保証、家賃調整、終了をまとめています。契約自体がない場合——不法な占有侵害——は占有回収が適切な経路です。
案件の進め方。
- 契約と担保の確認連帯保証人、敷金、保険の有無と有効性を確認します。担保は申立ての根拠や他の要件と併せて評価が必要です。
- 債務の算定家賃、諸費用、違約金、利息、指数調整。計算書付きで、債務請求を同一訴訟に乗せます。
- 有効な場合の通知多くの案件で正式な通知が訴訟なしに解決するか、訴訟に必要な証拠を構築します。
- 提訴、仮処分、供託利用可能な場合は仮処分申請付きで提訴し、法定の3か月分家賃を供託します。
- 明渡しと執行必要に応じ警察の協力で執行令状を遂行し、実際の回収を保証せず支払義務額を追及します。
初回の話し合いに持参するもの。
レビューを速める書類
契約書は戦略を決める文書です。担保書類と支払履歴と併せて、緊急救済の可否を評価できます。
- 賃貸借契約書と変更書
- 保証証書、敷金または保険証券
- 家賃滞納の一覧または明細
- 支払票と支払証明
- 送付済みの催告・通知
- 賃借人とやり取りしたメッセージ・メール
- 不動産登記簿または所有権証明
- 未払いの共益費・固定資産税
着手前の契約レビューと書面の提案。ブラジル弁護士会規則205/2021に基づく情報コンテンツであり、案件評価に代わるものではありません。
Googleでのクライアントの声。
「最初から素晴らしい対応を受けました。チームは気配りがあり、各ステップを説明してくれます。」
Amanda M. · Google「優秀で高度な資格を持つプロフェッショナル。専門性、サービス、誠実さを強調します。」
Rita G. · Google「とても丁寧で忍耐強く、いつも正確な回答。迷わず推薦します。」
Thais T. · GoogleGoogleに公開された実際のクライアントレビューの翻訳。
この分野の責任者。
不動産・相続分野を担当するパートナー（OAB/SP 428.777）。不動産法（PUC/SP）および相続法（PUC-Campinas）の大学院課程修了。Notário Luiz Gamaメダル受章（サントアンドレ市議会）。英語堪能。
Letícia Marquesのプロフィールよくある質問。
ブラジルで明渡し仮処分にどれくらいかかりますか。
司法決定の期日は保証できません。法律が定めるのは効果です。1991年法律第8,245号59条1項の仮処分が認められれば、賃借人は15日以内に明け渡す必要があります。早められるのは準備です。根拠ある申立て、計算済みの債務、提訴時に供託する3か月分の家賃担保。
15日明渡し仮処分はいつ利用できますか。
59条1項の9つの場合です。不払いで一般的なのはIX号で、契約が37条の担保——連帯保証人、敷金、家賃保証保険、投資ファンド受益証券の信託譲渡——を伴わないことが必要です（当初からないか失効したかを問わず）。有効な担保はその特定の根拠を妨げますが、他の緊急救済の法的根拠を自動的に排除しません。
賃借人は支払って住み続けられますか。
はい、限度があります。62条II号は送達から15日以内に家賃、諸費用、違約金、利息、訴訟費用、弁護士費用を含む債務不履行の治癒を認めます。ただし但書により、提訴前24か月以内に既にその権利を使った賃借人の治癒は妨げられます。繰り返す滞納では、これが決定的になることが多いです。
判決後、賃借人はどれくらいで退去しなければなりませんか。
63条の原則は30日です。二つの場合で15日に短縮されます。送達から第一審判決まで4か月超経過した場合、または9条・46条2項に基づく明渡しの場合です。学校等の施設には2項・3項の特別規則があります。
滞納分を同じ訴訟で請求できますか。
はい、ほとんどの場合推奨します。二つの訴訟を避け、交渉を一か所に集中できます。連帯保証人への執行可否と現実的な回収見込みも併せて評価します。
明渡し訴訟の費用はいくらですか。
三つの要素：着手前に書面で合意する報酬、請求額に応じた訴訟費用、仮処分を求める場合の3か月分家賃の供託金——返還は保証されず、決定が覆れば被告に帰属する場合があります（64条2項）。仮執行には別途担保が必要な場合があります。提案は契約レビュー後に書面で提示します。
サンパウロ以外でも対応しますか。
はい。原則の裁判籍は不動産所在地で、有効な契約上の裁判籍選択（58条II号）があります。他地の手続は当所の指示による現地代理人とリモートで対応します。戦略と監督は当所が行います。
家賃の滞納は何か月分ですか。
契約書と滞納明細をお送りください。初期レビューで、仮処分を支える案件か、適切な措置をお伝えします。レビュー期間は書類と複雑さによります。