Derecho inmobiliario: cuidamos de su propiedad en Brasil.

Es una adquisición originaria de la propiedad por posesión como dueño, continua y sin oposición, durante el plazo y con los requisitos de cada modalidad. Vivir muchos años en un lugar no basta: importan el origen, la calidad, las interrupciones y la prueba de la posesión. Los bienes públicos no admiten usucapión. El reconocimiento puede solicitarse por vía judicial o extrajudicial en el Registro de Inmuebles.

La extraordinaria exige 15 años, reducidos a 10 con residencia habitual u obras o servicios productivos. La ordinaria exige 10 años, justo título y buena fe; la reducción a 5 requiere adquisición onerosa basada en un registro después cancelado, junto con residencia o inversiones de interés social y económico. La especial urbana exige 5 años, hasta 250 m², vivienda y ningún otro inmueble; la rural, 5 años, hasta 50 hectáreas, residencia, productividad por trabajo propio o familiar y ningún otro inmueble. La familiar tiene 2 años y requisitos propios. El tiempo por sí solo no basta (CC, arts. 1.238–1.240-A y 1.242).

Sí, ante el Registro de Inmuebles de la ubicación del bien, mediante abogado y documentos como acta notarial, plano, memoria descriptiva, responsabilidad técnica y certificados. El notario documenta hechos; no reconoce la adquisición. Los titulares y colindantes cuya firma exigible falte son notificados para responder en 15 días; el silencio se interpreta como consentimiento. Edictos y dispensas dependen de los supuestos legales. La impugnación justificada se remite al juzgado; la injustificada puede rechazarse, con posibilidad de revisión registral por suscitação de dúvida (LRP, art. 216-A). El registro requiere prueba suficiente.

El art. 1.240-A del CC exige posesión directa y exclusiva durante 2 años ininterrumpidos y sin oposición sobre un inmueble urbano de hasta 250 m² en copropiedad con el excónyuge o exconviviente que abandonó el hogar. Debe ser vivienda del poseedor o su familia, sin otro inmueble urbano o rural, y el beneficio solo se reconoce una vez. La simple salida de casa no basta: se analizan posesión, contexto y asistencia familiar, sin atribuir culpa por el fin de la relación.

Debe evaluarse la anotación de la construcción (averbação), que incorpora la edificación a la descripción registral (LRP, art. 167, II, 4). En general se comprueban regularidad municipal, certificado de finalización u ocupación, exigencias fiscales de la obra y responsabilidad técnica ART/RRT, según proceda. El CNO es un registro, no toda la regularización fiscal. Requisitos y dispensas varían; la omisión puede dificultar venta y financiación, sin hacer jurídicamente imposible toda operación.

La rectificación de los arts. 212 y 213 de la LRP corrige área, medidas, linderos o descripción por vía administrativa o judicial. Los documentos varían: cambios de medidas pueden exigir plano, memoria, profesional habilitado y conformidad o notificación de colindantes, con las dispensas legales. El art. 214 regula nulidad, no la vía general de rectificación. Esta no transfiere terreno ajeno; una adquisición de dominio o controversia puede requerir otra vía.

Depende del alcance: revisión de compra, regularización, usucapión y acción posesoria requieren trabajos distintos. Falchet e Marques considera los parámetros de la tabla de honorarios de la OAB/SP y presenta propuesta tras analizar el asunto. Costas, aranceles, tributos y servicios técnicos deben desglosarse; la revisión previa ayuda a identificar riesgos, sin garantizar ahorro ni resultado.

No es obligatorio en una compraventa ordinaria, pero la revisión jurídica puede identificar riesgos. El abogado examina la matrícula y los certificados del inmueble y del vendedor, las restricciones y controversias, revisa el contrato y acompaña el título y su registro. El alcance depende de la operación; no elimina todo riesgo de fraude, deuda o litigio.

Sí. La práctica comprende anotación de construcciones, rectificación de área, REURB, regularización rural, usucapión judicial y extrajudicial, transferencias y contratos privados no registrados. Organizamos documentos y actuaciones ante registros y autoridades, o la vía judicial cuando corresponde. La solución y el registro dependen de los requisitos, la prueba y la decisión de la autoridad competente.

Comienza con una conversación y el examen de documentos y certificados; después se definen alcance, estrategia y propuesta. El trabajo puede involucrar registros, municipio, otras autoridades o tribunales, manteniendo informado al cliente. El primer contacto puede realizarse por el WhatsApp del despacho.

El despacho está en Av. Paulista, 2.421, São Paulo, y actúa en la capital y su región. El registro corresponde al Registro de Inmuebles de la ubicación del bien; los órganos municipales y la competencia judicial dependen del asunto y de las reglas locales. La viabilidad de cada diligencia se examina individualmente. La atención puede ser presencial o remota; la proximidad no garantiza plazos.

Sí. En una compraventa entre vivos, la propiedad se transmite mediante el registro del título (Código Civil, art. 1.245). La escritura pública no siempre es exigible: ciertos documentos privados tienen fuerza legal de título. El contrato no registrado puede generar derechos contractuales o posesorios, pero deja riesgos por revisar. Evaluamos escritura o título equivalente y registro, adjudicación compulsoria o usucapión, según sus requisitos; la regularización no es automática.