不動産引渡しの遅延：買主の権利と補償の計算方法

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引渡し遅延は結婚や引っ越しを延期させ、賃貸更新を要し、予定外の費用を生じさせ得ます。法13.786/2018（2018年12月28日施行）は法4.591/1964に救済を導入しましたが、適用は契約・義務・遅延の責任に依存します。

補償対象の遅延は通常、契約上の引渡期限に 有効に合意された猶予期間を加えた後に開始します。本稿では、適用制度・起算日と終了日・買主の選択肢・その他の損害・評価に必要な証拠を説明します。

計算の前に：契約日が制度を決める

13.786/2018号法は官報で公布されました — 2018年12月28日に公布され、公布日に施行。建設遅延に関する繰り返し上告の裁判でブラジルSTJは施行前の契約には適用されないと判示（REsp 1.498.484/DF、第二セクション、2019年5月22日判決）— 憲法5条XXXVI項とLINDB6条§2に基づく。 ゆえに2つの大きく異なる現実：

• 2018年12月28日以降の契約 — 43-A条の規律。 最大180暦日の猶予期間は明示的・明確・目立つ形で合意する必要があります。その経過後、遅延の原因を作っていない買主は、1項により契約を解除し、全額返還と合意された違約金を求められます。義務を履行し契約を維持する買主は、2項により実際に支払った金額の月1%を日割りで、引渡し時に請求できます。3項は両方の制裁の併合を禁じます。
• 旧契約。法定の1%は自動適用されません。違約金・計算基礎・有効性・損害・判例を審査。0.5%条項も基礎や相当性の評価を免除しません。STJテーマ971の下、付合契約で買主のみに科された違約金は売主の違反への補償の参考となり、異種の義務は司法評価で金銭に換算 — 機械的な反転ではありません。

以下の1%の例は43-A条に規律される契約と、義務を履行し購入を維持する買主を前提。法13.786/2018以前の契約は、有効な条項と判例を審査し、その率を自動的に輸入しません。

遅延は法的にいつから「カウント」されますか？

43-A条は明示的・明確・目立つ形で合意された最大180暦日を許容。自動延長ではありません — 有効に合意された短い期間は尊重必須。有効な180日条項のみが181日目を関連起点とし、有効な条項がなければ契約期限翌日から分析開始。

2項は補償を引渡し時の支払いとしています。 使用許可証（habite-se）は必ずしも引渡しではありません：鍵・適法な使用可能性・占有・買主の正当な理由なき引渡拒否を評価 — 建設業者の通知だけではありません。

ルート1 — 取引の解消：何が戻るか

43-A条の下、有効な猶予期間経過後、買主が遅延の原因を作っていない場合、建設業者の違反による解除を求められます。1項は 解除から60暦日以内に、支払済み全額・修正指数・合意された違約金の返還を定めます — 遅延開始時ではありません。これは買主が任意に購入を放棄する場合の控除とは別です。買主のみに科される違約金は、適切な裁判上の調整を伴いテーマ971で評価する必要があります。

当所の分析をご覧ください： 建設遅延に関するSTJテーマ970・996.

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ルート2 — 購入の維持：月次補償の計算方法

43-A条に規律され2018年12月28日以降に締結された契約の下、義務を履行し購入を維持する買主は、遅延1か月ごとに建設業者に実際に支払った金額の1%を日割りで請求でき、契約上の修正指数を伴い、引渡し時に支払われます。総価格または残債の自動的な1%ではありません。

簡略化した仮定の計算：適用基礎額が一定のR$ 300.000で補償対象が満7か月の場合、R$ 300.000 × 1% × 7 = R$ 21.000（修正前）。異なる時期の支払いは各期間の基礎額と、開始・終了・端数の月を確認する必要があります。旧契約は1%を自動適用せず、条項と判例の分析が必要です。

STJテーマ970の下、遅延履行違約金は遅延を補償し、賃料相当額に相当する場合は一般に逸失利益と併合不可。それより低い場合、判例は同一損害を二重補償せず追加損害の評価を認めます。民法413条は一部履行・著しく過剰な違約金の法定事例で衡平的減額を要求 — 恣意的変更は許しません。

工事遅延で精神的損害賠償を受けられますか？

遅延だけでは自動的に非財産的損害は成立しません — dano moral。通常の不都合を超える具体的影響を、すべての事情に照らして示す必要があります。長期の遅延・結婚式や引っ越しの支障・深刻な家族の困難は考慮され得ますが、2回の賃貸更新や費用の領収書だけでは認定を保証しません。

仮定の例：Torre Auroraの遅延

たとえば Felipe が2022年に Torre Auroraの建売予約ユニットをR$ 600.000で 購入し、有効な180日の猶予期間があるとします。彼は義務を履行し購入を維持しています。適用される実支払額がR$ 350.000のままで、正確な日付が満10か月の補償対象を示すと仮定：R$ 350.000 × 1% × 10 = R$ 35.000（修正前）。

引渡し前にR$ 4.200の管理費も徴収されていた場合、返還の評価前に責任・占有・通知の見直しが必要です。賃料と非財産的損害は別途分析が必要で、自動加算ではありません。 これは架空の計算例であり、依頼者の事案または検証済みの回収ではありません.

最も多い（そして高くつく）誤り

1. 鍵の引渡し時に包括的な免除書に署名すること。 リスク： 急いで自分の補償請求権を放棄すること。
2. 利用可能な請求を比較せずに和解を受け入れること。リスク：異なる期間・金額・義務に基づく提案の比較なしに受諾すること。
3. 2018年12月28日前に署名された契約に法定1%を適用すること。 リスク： 自分のものでない数字から始め、誤った基礎で交渉すること。
4. 賃料・費用の証拠を保管しないこと。 リスク： それらの書類を要する損害の立証を困難にします。
5. 使用許可証（habite-se）と引渡しの混同。 リスク：本来より短い遅延期間の計算を受け入れること。
6. 時効の確認を先送りすること。 期間は請求とその起算点によります。 リスク： 証拠収集の時間を失い、適用期間の経過を許すこと。

遅延に直面する買主の実践チェックリスト

• 契約の署名日を確認 — 2018年12月28日前か当日以降か；
• 契約内を確認：引渡日・猶予条項・違約金条項・「引渡し」の定義。
• 補償対象の遅延を計算（契約日＋猶予 → 鍵の引渡し）。
• 支払額と日付を整理し、自己の義務履行を確認し、解除と購入維持を比較する。
• 証拠を集める：契約・支払い領収書・期間中の賃料・建設業者の通知。
• いかなる取引を受け入れる前にも書面で通知 — 審査なしに包括的免除書に署名しないこと。

よくある質問

建設業者の引渡しが遅れています：何を受け取る権利がありますか？

契約日と制度によります。2018年12月28日以降に締結され43-A条に規律される契約では、有効な猶予期間の経過後、遅延の原因を作っていない買主は解除して返還・修正指数・合意違約金を解除から60暦日以内に求められます。義務を履行し購入を維持する買主は、建設業者への実支払額の月1%を日割りで、引渡し時に請求できます。両制裁は併合できません。旧契約と非財産的損害は別個の分析を要します。

月1%の遅延補償はどう計算しますか？

契約は43-A条の適用範囲内で2018年12月28日以降に締結され、買主は義務を履行し購入を維持している必要。建設業者への実支払額に補償対象月ごと1%を日割りで適用し、契約上の価額修正を伴います。一定基礎額R$ 250.000で満8か月なら調整前でR$ 20.000。異なる時期の支払いは各期間の基礎額の確認を要し、購入総額は代替になりません。補償は引渡し時に支払期限到来。

契約が2018年12月28日前に署名された場合は？

REsp 1.498.484/DFの判示通り、法13.786/2018は施行前の契約に直接適用されません。1%は自動ではありません。違約金・基礎・有効性とSTJテーマ970・971を審査。付合契約が買主のみに違約金を科す場合、テーマ971はそれを売主違反の参考として扱い、異種の義務を司法評価で金銭換算 — 単純な数学的転換ではありません。

遅延期間に支払った賃料を請求できますか？

実際に支払った賃料・逸失利益・遅延違約金を区別してください。テーマ970は一般に、違約金が賃料相当額に達する場合、逸失利益との併合を排除します。それより低い場合、判例は追加損害の評価を認めます。請求と証拠は事実により、すべての違約金と賃料を自動加算したり同一損害を二重に補償したりはしません。

引渡し遅延で精神的損害賠償の権利がありますか？

自動的ではありません。単純な遅延は通常、契約違反です。非財産的損害には通常の不都合を超える具体的影響が必要で、すべての事情で判断されます。長期の遅延・賃貸契約・費用は考慮され得ますが、それだけでは認定を保証しません。

遅延の補償を請求する期間はどのくらいですか？

特別消滅時効のない契約責任について、STJはEREsp 1.280.825/RJに従い民法205条の10年を一般的に適用。各請求の性質・起算点・中断・停止の確認が必要。関連請求は必ずしも同一期間を共有しません。法的論証は重要ですが、その判例引用自体が10年期間を作るわけではありません。速やかに事案を審査。

不動産引渡し遅延でいつ弁護士に相談すべきですか？

できれば引渡書類・包括的免除書・和解への署名前に。契約・猶予期間・支払い・義務履行・証拠を見直してから、解除と購入維持を比較してください。助言は免除の明確化と請求の組み立てに役立ちますが、特定の認定を保証しません。

遅延には基準がある — それは契約日に依存する

43-A条に規律される契約とそれ以前の契約は異なる法的基礎を持ち得ます。解除と補償を比較する前に、有効な猶予期間・遅延の責任・買主の履行・支払い・引渡しを確認。これらの事実の文書化は検証可能な評価を支え、二重計算を避けます。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados（サンパウロ・アヴェニーダ・パウリスタ所在）は、解除・補償・その他適用損害を含む建設遅延での買主の権利を、交渉または裁判手続きを通じて評価します。

WhatsAppでチームにご相談：+55 11 95901-1854 — 契約の署名日・契約上の引渡日・すでに支払った金額をお知らせください。これら3つの事実が事案の初期評価の出発点です。