ブラジルでの建物の登記追記：不動産登記簿の更新（averbação）
averbaçãoによる建物の記録：目的、市町村・税務・技術書類、免除、物件登記の更新。法6.015/1973の167条に基づく。
averbaçãoによる建物の記録は、建築または増築を含めるよう不動産登記簿を更新します（ブラジル法6.015/1973、167条II項4号）。記載の欠落は交渉・融資を妨げ得ますが、すべての売却を不可能にしません。市の文書・税務状況・技術責任が一般的に審査され、247-A条の特定habite-se免除等の例外あり。
住宅を建てて何年も住んだ後、登記簿がまだ土地のみまたはより小さい建物を記載していると気づくことがあります。家は物理的に存在しますが、 登記上の記載が古いまま。売却・融資・遺産分割の前に開示・評価すべきです — 建物があらゆる目的で法的に存在しないわけではありません。
その記載を更新する方法がaverbação de construção（建物の登記追記） — 建物・増築のためのブラジルの登記。本ガイドは架空の例を通じ、その役割・通常の市・税務・技術文書・例外・サンパウロの手続きを説明します。記載は所有権確認に代わらず、すべての不規則性を解決しません。
建物の登記追記（averbação）とは？
建物の登記追記（averbação）とは、建物 — 住宅・集合住宅・増築 — を不動産登記簿（matrícula）に記載させる登記所の行為です。根拠は公記録法（法6.015/1973）167条II項4号。多くの場合、土地は適正に登記されているのに、その上に建てられた建物は一度も登記されません — 登記所から見ればその物件は「土地だけ」です。
averbaçãoは登記上の記載を立証された建物に近づけます。家一棟全体でも既存建物への増築でも記録できます。購入の登記・土地利用や区画割の承認・建物に瑕疵がないことの証明ではありません — それらは別途の確認が必要です。
建物の記載を最新に保つ理由
建物を 登記簿に載せないままにすると 具体的な結果があります：
売却を妨げ得る： 古い記載は登記上の要求・契約上のリスク・事前正常化の必要性を招き得ます — 譲渡の一律的禁止ではありません。
意図した融資を妨げ得る： 融資機関は通常、記録が建物と一致するかを商品・審査に応じ確認します。averbaçãoは承認を保証しません。
遺産分割・共有物分割を複雑にする： 未登記の建物は相続人への物件移転を困難にします。
税務上の問題を生む： 未正常化の工事は連邦国税庁・市役所からの請求を招き得ます。
罰金を生じ得る： 無許可建築は罰則と建築正常化の要求の対象です。
更新された記載は売却対象の特定に役立ち、契約の障害を減らし得ます。価値上昇は保証されず、averbaçãoのない家が常に土地分の価値とも限りません — 価格・融資・受入は事情と関連評価次第。
建物の登記追記（averbação）に必要な書類は？
登記は原則として3つの書類面に依存します：
市の書類： 該当するhabite-se・竣工または正常化証明書・免除の証明。名称と効力は手続きによります。
建設の税務状況： 建設でCEIに代わる工事登録CNOと、必要な場合のSero評価を確認。CNDとCPENDはaverbaçãoに同等の法的価値を持ち、登録だけでは拠出金は納付されません。登録・税・証明の免除は別物で、法的根拠が必要です。
ARTまたはRRT：工事担当専門家の技術責任証明書（または記録）。
申請書・身分証明・matrícula・その他要求書類も揃えます。物件を管轄する不動産登記所が請求を審査し、追加証拠を求めることがあります。要件は建物・市・登記所の規則と法定免除により、CNOは税務証明書や市の承認書類に代わりません。
工事が許可なく、または使用許可（habite-se）なく行われた場合は？
無許可工事は技術・都市計画上の評価が必要で、すべての建物が承認されるわけではなく、改修が必要な場合もあります。ただしhabite-seはaverbaçãoに必須とは限りません： 登記法247-A条 は、主に低所得者居住区域で、5年以上前に完成した都市部の単一家族・平屋住宅について免除します。すべての条件に立証が必要です。この登記書類の免除は、自動的な建築承認や包括的免税ではありません。
サンパウロ市法17.202/2019は、2014年7月31日までに完成した特定の建物を対象とします（その条件に従う）。2026年9月5日に確認した公式版で、59.164号政令33条は2026年8月30日を申請期限と定めています — 65.148/2026号政令。経過した期限を有効として扱わないでください：後の変更・既存の申請・自動正常化・利用可能な通常ルートを確認。適格性は区域・用途・都市計画条件により、単に手数料を払う問題ではありません。
実例：Sôniaさんの家
架空の例： Sôniaさんがサンパウロで土地を購入し、120m²の家を家族のために建て、記録を更新しませんでした。より大きい家を買うため売却しようとすると、matrículaはまだ土地のみを記載。仮に買主候補の融資機関がこの融資にaverbaçãoを要求する場合、取引はその手続き待ちとなります。
Sôniaさんは、例外的プログラムへのアクセスを想定せず、その建物が正常化の対象か・どの市の書類が適用されるかを確認する必要があります。国税庁の登録と義務、技術書類と適用される免除も確認します。要件を満たせばaverbaçãoを申請し、土地と120m²の家の記録を得ます。これは融資要件の一つを除き得ますが、信用承認・売却完了・価格は別個に評価されます。
最も多い（そして高くつく）誤り
売却時に問題を発見すること。 早期の確認は、取引を遅らせ・妨げ得る要件を特定できます。
許可なしに建築すること。 改修と市の正常化が必要な場合があります — 特定の登記書類免除はすべての工事を合法化しません。
国税庁の要件を無視すること。 該当する登録・評価・拠出・証明書、または免除の証拠を確認してください。
技術・市の書類を保管しないこと。 写しの取得と事実の立証に追加作業が必要になることがあります。
期間を甘く見ること。 要件と改修には時間がかかり得ます — 交渉前に記録を整えてください。
チェックリスト：建物を登記追記（averbação）するために
最新の不動産登記簿（matrícula）を取得し、建物が記載されているか確認する。
市役所で工事の状況を確認する（許可と使用許可/habite-se）。
必要な場合、CNO・Sero・CND/CPENDを確認するか、免除を立証する。
担当技術者のART/RRTを集める。
工事が不規則な場合、 建築正常化 を市役所で検討する。
不動産法の弁護士と担当技術者に手続きを進めてもらう。
建物の登記追記（averbação）についてのよくある質問
建物の登記追記（averbação）とは？
averbaçãoは、ブラジル登記法167条II-4のもと、建物または増築を不動産登記簿（matrícula）に記録します。土地のみ・古い建築面積のみを示す記載を更新します。購入の登記ではなく、それ自体で利用・建築・区画割を合法化しません。売却・融資・担保に重要ですが、その不存在がすべての譲渡を法的に不可能にするわけではありません。
建物の登記追記（averbação）に必要な書類は？
要件は建物と手続きによります。一般に、申請書・物件・身分の記録、適切な市の竣工・正常化書類（または免除の証拠）、該当する場合の技術データとART/RRT、必要な税務状況の証拠を含みます。CNOは税務証明ではなく工事登録です — Sero評価・申告・CNDまたはCPEND証明書が必要な場合があり、法定免除に服します。管轄の不動産登記所で一覧を確認してください。
建物が登記追記（averbada）されていない場合は？
登記簿が建物と一致せず、登記上の要求・評価困難・融資や交渉の障害を招き得ます。遺産分割書類は建物を開示すべきです — 省略したり相続が移転しなかったとみなしたりすべきではありません。無許可工事や債務は別途正常化が必要な場合があります。建物の記録は融資・高値・すべての瑕疵の是正を保証しません。
建物の登記追記に使用許可（habite-se）は必要ですか？
適切な市の書類が一般に必要ですが、例外があります。登記法247-A条は、主に低所得者居住区域で、5年以上前に完成した都市部の単一家族・平屋住宅についてhabite-seを免除します。すべての条件に立証が必要です。登記記載のためのこの書類の免除は、包括的免税やあらゆる工事の自動承認ではありません。
サンパウロで建物の登記追記（averbação）をするには？
登記簿・図面・実際の建物を照合し、許可・適切な市の書類・技術責任・国税庁の義務を確認します。必要な場合はCNO/Seroと証明書を整えるか、免除を立証します。管轄の不動産登記所に申請し、要求に応答し、最終記録を確認します。市のプログラムには固有の条件・期限があり、例外的申請期間が残っている、またはすべての建物が承認されると想定しないでください。
建物の登記追記（averbação）に弁護士を雇う価値はありますか？
助言は、無許可工事・増築・面積の相違・登記上の要求・税務問題に役立ちます。弁護士は法的ルートを検討し適格な技術者と調整しますが、図面・報告書・ART・RRTに代わるものではありません。すべての通常のaverbação申請に弁護士は必須ではありません。依頼は承認・価値向上・銀行融資を保証しません。
登記簿を更新し、その他の未決問題を評価する
averbaçãoはmatrículaに建物を記録し、記録を技術的・市の証拠と整合させる助けになります。それ自体ですべての法的問題を解決したり、特定の価格や融資を確保したりしません。正確な問題を特定することで、新たな約束の前に残りの作業を計画できます。
手続きは通常、市・連邦国税庁・不動産登記所が関与します。CNO登録・Sero評価・税務証明を区別し、竣工書類・正常化証明書・免除の証拠も同様に。調整された計画は、不完全な申請と不要な手順の回避に役立ちます。
Falchet e Marques Sociedade de Advogados（サンパウロ・アヴェニーダ・パウリスタの法律事務所）では建物の登記追記（averbação）と不動産権原の正常化を扱い — 担当技術者とともに、市役所・連邦国税庁での正常化と不動産登記所での登記を、更新された登記簿まで調整します。あなたの物件の家が登記簿に記載されていなければ、売却・融資の前に正常化する価値があります。
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