サンパウロの不動産法のよくある質問

時効取得（usucapião）は、適用される法的類型の期間・条件のもと、所有者としての継続的かつ無争議の占有による原始的な所有権取得です。従前の所有者による任意の移転を必要とせず、裁判上または裁判外で認められ得ます。占有年数だけでは不十分 — 賃貸借や単なる許可は、それ自体では所有者としての占有になりません。公財産は時効取得できません。

通常の時効取得は15年（恒常的居住または生産的工事・役務で10年に短縮）。公道時効取得は正当な権原・善意で10年、法定の特別事情で5年に短縮。特別都市・農村類型はそれぞれ250m²・50ヘクタールの上限で5年、家族類型は2年。類型により居住使用・生産性・他の物件を所有しないこと等の追加条件あり。期間だけでは不十分です（民法1.238〜1.242条）。

はい — 物件所在地の不動産登記所で、弁護士と公文書記録法216-A条の必要書類（事実認定公証記録・必要時の測量図と技術明細・証明書・占有証拠）を添えて。従前の署名の欠落は異議ではありません — 通知が可能で、法定期間内の沈黙は同意とみなされ得ます。正当な異議や手続き内で解決できない問題は裁判手続きを要し得ます。

民法1.240-A条は、住居を放棄した元配偶者・パートナーと共有する250m²までの都市物件について、2年間の直接・排他的・継続的で無争議の占有を要求。申請者または家族の住居であり、申請者が他の都市・農村物件を所有しないことが要件 — 恩典は一度のみ認められます。別居や転居だけでは不十分 — 放棄と他の条件の立証が必要で、関係終了の責任帰属は問いません。

建物記録（averbação de construção）は公文書記録法167条II項4号のもと、建物を土地の物件登記に追加します。審査は一般に市の承認または使用許可証（habite-se）・該当するART/RRT技術責任文書・税務正常化を対象とし、CNO登録はSero査定や必要な税務清算証明書に代わりません。具体的免除は建物と適用法次第。記録欠落は融資を妨げ売却を困難にし得ますが、すべての取引を自動的に不可能にするものではありません。

土地もあなた名義で登記されていなければ、権原と占有を見直してください：時効取得の要件を確認。

公文書記録法212条・213条の更正は、記載漏れや不正確な記述を正します。単純な誤りはより直接的な手続きを取り得、周辺測量の変更は測量図・技術明細・専門家責任と隣地所有者の同意または通知を要します。初回署名の欠落は拒否権ではなく、通知後の沈黙は法定ルールのもと同意とみなされ得ます。更正は登記を正すもので、権原なく隣地を取得したり所有権紛争を隠蔽したりするものではありません。

都市土地正規化（REURB・法13.465/2017）は、非公式な都市集落に法務・都市計画・環境・社会措置を組み合わせます。REURB-Sは市町村が宣言する低所得居住者が主に占有する集落、REURB-Eはその他のケースを対象。市町村が手続きを承認し、適切な登記・権原付与行為のための土地正規化証明書（CRF）を発行。権原付与はプロジェクトと法的仕組み次第 — 所有権も無料処理もすべての占有者に自動的ではなく、孤立した不規則のすべてがREURBを要するわけでもありません。

所有権と物件登記、INCRAのSNCR/CCIR、農地税（ITR）、環境登録（CAR）、適用される技術的識別を見直してください。令12.689/2025は、規制対象の譲渡・分割・区画割・合併を律する一般登記ジオリファレンシング要件を2029年10月21日に設定。個別要件は残ります — 令5.570/2005の2条は、その公布以降に提起される訴訟で農地物件の即時ジオリファレンス識別を要求。CCIR・CAR・ITR納付・技術認証は、個別には所有権の証明ではありません。

取得方法次第です。売買では、書類・該当するITBI・必要時の公証証書（または法的同等文書）・物件登記への権原登記を確認。民法1.245条は生前移転を登記に依存させます。贈与はITBIではなくITCMDを伴い得、相続・強制移転・時効取得には独自の権原・ルールがあります。相続では相続開始時に所有権が移転しますが、書類正常化には相続手続きと登記が必要です。

公証証書は公証人が取引を正式化するために作成する文書です。取得登記は民法1.245条のもと売買で所有権を移転する不動産登記所での行為。登記とaverbaçãoは同義ではありません — 後者は法定の変更・事実を記録します。証書に署名して登記しなければ生前移転は完了しません。法定の融資取引など特定の取引では、公証証書の効力を持つ私署証書が認められます。

サンパウロ市の一般税率は3%で、条件・上限付きで特定の融資取引の一部に軽減措置あり。市は価格と参考価格の高い方に基づく計算を公表しますが、法的分析を確定するものではありません。STJテーマ1.113は申告価額を有利に推定し、事前の一方的査定を排斥。補足法227/2026で改正されたCTN 38条（市場価格・公表技術基準・専用手続きによる対抗評価）も考慮必須。取引と異議に適用される法を確認 — 申告価額の受理は保証されません。証書・登記・税は常に一定率の合計になるわけではありません。

contrato de gavetaは通常、適切に正式化・登記されなかった取得を指し、融資物件は貸主の同意を欠く場合も。契約上・占有上の権利を生じ得ますが、所有権登記に代わりません。リスクは二重売買・負担・売主の債務・相続紛争・融資執行を含みます。効果は善意・証拠・必要な形式・事情次第 — 登記可能な権原・必要時の貸主の参加・正規化経路を評価してください。

契約は特定の権利を保護し得ますが、所有権を自動的に移転せず、すべての私署証書が直接登記可能ではありません。生前移転では民法1.245条が法的適格な権原の登記を要求。法律の別段の定めがなければ、108条は最低賃金30倍超の物件物権取引に公証証書を要します。有効な形式・可能な例外・取得完了の経路を確認 — 署名や支払いだけでは不十分です。

最新の物件登記・負担、売主の所有権・能力、婚姻状況、IPTU、管理費、占有状況、建物の市条例適合を確認。司法・税務証明書は取引リスクに応じて選択し、関連行為を物件登記に集中させる法定ルールも考慮 — すべての購入に一律に必須ではありません。審査は1つの証明書を超え、支払い・約束の前のリスク特定に役立ちますが、その除去を保証するものではありません。

物件の売買・譲渡、手付金支払い、契約署名の前。権原・建物・境界・占有の正規化方法の選択時。所有権・境界・差押え・登記の問題が生じたとき。弁護士は書類を審査し、リスクを評価し、正式化・登記を支援します。早期対応は取引の計画に役立ちますが、登記承認・融資・裁判結果を保証するものではありません。