不動産弁護士 （ブラジル・サンパウロ）
権利の登記・正規化、賃貸借、占有、不動産紛争に関するサンパウロでの法的支援。交渉中の購入については、契約とデューデリジェンスの専門サービスがあります。
5.0 · 18 Google レビューブラジルでの生前の不動産売買では、所有権は 権利証の登記 によって移転します（民法1.245条）。相続と時効取得には別個の取得ルールがありますが、登記簿の更新は依然重要です。ほとんどの不動産紛争は、中途半端に終わった書類から始まります：公正証書にならなかった私署売買、登記されなかった建物、開始されなかった相続、正規化されなかった区画。後で直す方が防ぐより費用がかかりますが、ほぼ必ず道筋はあります。
不動産で扱う業務。
- 権利の正規化公正証書、登記、建物の登記追記、境界更正、登記簿に欠けているものすべて。
- 時効取得（usucapião）法定要件を満たす占有を、裁判所または不動産登記局を通じて認めさせます。時間の経過だけでは不十分です。
- 賃貸借と明渡し契約、担保、明渡し訴訟、賃料回収、賃料改定。
- 営業用店舗法定猶予内での強制的な賃貸借更新、賃料改定、貸主との交渉。
- デベロッパーとの紛争引渡し遅延、施工瑕疵、不当な請求、契約解除。
- 融資中の不動産が危ない信託担保の裁判外執行における防御——競売が行われる前に。
- REURBと土地の正規化非公式な都市集落、土地権原の付与、登記簿へのCRF登記。
- 不動産購入購入しようとしている方は、直接 売買契約とデューデリジェンスのサービスへ。
ほとんどの紛争は、欠けた書類から始まります。
同じ流れが繰り返されます。誰かが私署契約で購入し、その時点では些事に見えたため登記しません。数年後、売主は亡くなり、相続人は行方不明。買主は固定資産税を10年払い続けても、法的には所有者ではないと気づきます。進む道はあるかもしれません——強制履行、時効取得、売主の相続手続き——しかしその費用は失われた年月が掛け算した分だけかかります。
2番目に多い流れは不完全な登記です。増築したのに登記しなかった家、登記と合わない面積、正規化されなかった区画。不動産は実用上は機能するのに、売却・融資・承継の時点で動かなくなります。問題が表面化するのはそのとき——常に最悪のタイミングです。
だからこそ私たちの仕事は契約書ではなく登記簿から始まります。最新の登記簿と売主の証明書を読めば、さもなければ何年もの訴訟を要する疑問に答えられます。問題がすでに存在する場合、その文書がどの道筋が可能かを決めます。そのうち2つの道筋には専用ページがあります： 不動産売買契約——取引がまだ組み立てられている段階——と 占有回復——契約があっても違法な占有奪取があった場合。
案件の進め方。
- 登記簿と証明書の確認登記の状態、負担、差押え、売主に対する請求。すべての後続を導く診断です。
- 道筋の選択公正証書、強制履行、時効取得、REURB、訴訟：要件とリスクに照らして適切な道筋を評価します。
- 書類と交渉不足分を集め、訴訟より和解が有利な場合は相手方と交渉します。
- 裁判所または登記・公証の道筋裁判外の道筋があるところではそれを使い、それが唯一の場合は裁判所を使います。
- 登記と引渡し権利正規化では、受理可能な権利証の登記と登記局の要求事項に対応します——承認を保証するものではありません。
初回相談に持参するもの。
確認を速める書類
最新の登記簿謄本と契約書が初回検討の指針です。道筋と追加書類は状況と複雑さ次第です。
- 最新の登記簿謄本
- 購入・譲渡または領収書
- 権利証（存在する場合）
- 固定資産税の請求書と評価額
- 当事者の身分証明書
- 占有・居住期間の証拠
- やり取りした通知・書簡
- 建築済みの場合、承認図面と使用許可（habite-se）
いかなる措置の前にも、案件の初回検討と書面による提案を行います。ブラジル弁護士会規則205/2021に基づく情報提供コンテンツであり、個別案件の評価に代わるものではありません。
Googleでのクライアントの声。
「最初から非常に丁寧に対応していただきました。チームは気配りがあり、すべての段階を説明してくれます。」
Amanda M. · Google「優秀で高度な資格を持つプロフェッショナルです。プロ意識、サービス、誠実さを高く評価します。」
Rita G. · Google「非常に丁寧で忍耐強く、常に正確な回答をくれます。躊躇なくお勧めします！」
Thais T. · GoogleGoogleに公開されたクライアントレビューの日本語訳。
この分野の責任者。
不動産・相続業務担当パートナー（OAB/SP 428.777）。不動産法（PUC/SP）および相続法（PUC-Campinas）の大学院課程修了。Notário Luiz Gamaメダル（サント・アンドレ市議会）受章。英語に堪能です。
Letícia Marquesについて質問。
ブラジルで不動産弁護士に依頼する価値があるのはいつですか？
署名前——金額が重要なときほど、費用は最も低く効果は最大です。その後は、書類の欠落、デベロッパーとの紛争、滞納借主、権原なき長期占有、融資中の不動産の危機などの局面です。いずれの場合も、最初に読むべきは最新の登記簿謄本です。
私署契約で購入しました。私は所有者ですか？
私署契約だけでは生前売買の所有権は移転しません：民法1.245条は権利証の登記を要します。当事者間では権利を生じ、公正証書・登記による正規化、強制履行その他の道筋を支え得ます。時効取得には独自の要件があり、相続には別の取得ルールがあります。
買主・売主・貸主・借主のいずれにも対応しますか？
はい、別々の案件で利益相反がなければ対応します。売買では、相手方がすでにクライアントでない限り、どちら側の代理も可能です。賃貸借では、オーナーと店舗を守る必要のある小売業者の双方に対応します。
不動産弁護士の費用はいくらですか？
報酬は業務によります。書類レビュー・契約書は事前提示の固定報酬の場合があります。訴訟は複雑さと係争額で評価し、固定＋成功報酬の組合せも可能です。案件検討後に書面で提案し、OAB/SP報酬基準表を最低参考とします。
裁判なしで解決できますか？
要件を満たせば可能な場合があります。公正証書、建物登記、境界更正、登記局での時効取得、公証相続、REURBにはそれぞれ条件があります。費用と期間は案件によります。相手方の協力がなくても裁判外の道筋が排除されるとは限りません。選択は要件と紛争次第です。
ブラジル国外のクライアントにも対応しますか？
はい。不動産業務の多くは書面ベースでリモート対応可能で、英語でも対応します。他の管轄の登記局への申請や対面での出廷が必要な場合は、現地代理人を指揮・監督します。
あなたの不動産の状況はどうですか？
登記簿謄本と契約書があればお送りください。最初の確認を行い、あなたの案件に適した道筋を評価します。相談の空き状況をご確認ください。