巴西不动产法：守护您的房产权益。

这是以所有人身份连续、无异议地占有房产，并满足相应法定期限和条件后原始取得所有权的制度。居住多年本身不够，还须审查占有来源、性质、中断情况及证据。公共财产不得通过该制度取得。可向法院或房产所在地不动产登记处申请确认。

特别长期类型一般为15年，作为经常住所或进行了生产性工程、服务时可降至10年。普通类型要求10年、正当权源和善意；降至5年还须有偿取得且基于之后被注销的登记，并有居住或社会经济性投资。城市特别类型为5年、最多250平方米、用于本人或家庭居住且无其他房产；农村特别类型为5年、最多50公顷、居住、本人或家庭劳动使土地具有生产力且无其他房产。家庭类型为2年并有专门条件。仅经过时间不足以取得权利（民法典第1.238至1.240-A及1.242条）。

可以，由律师向房产所在地不动产登记处提出，并提交事实公证书、测绘图、技术说明、专业责任文件及证明等。公证员证明事实，并非确认所有权。依法需要签名却未签名的权利人及相邻人将获通知并有15日答复，沉默视为同意；公告和免除通知适用法定条件。有理由异议转交主管法院；无理由异议可被登记官驳回，利害关系人可提起登记疑义审查（公共登记法第216-A条）。登记仍须充分证明各项条件。

民法典第1.240-A条要求连续2年无异议的直接、独占占有，房产为不超过250平方米的城市房产，且与离弃家庭的前配偶或前伴侣共有。房产须用于本人或家庭居住，申请人不得有其他城市或农村房产，且一生只能获得一次该利益。单纯离开住所并不足够：须审查占有、家庭照料及具体背景，而不是追究关系结束的过错。

应评估建筑附记（averbação），把建筑补入登记描述（公共登记法第167条第II项第4目）。通常核查市政合法性、竣工或使用许可、工程税务要求及适用的ART/RRT专业责任文件。CNO只是工程登记，并不代表完成全部税务正规化。要求与豁免因个案而异；未附记可能妨碍买卖和融资，但不表示任何交易都在法律上不可能。

可依据公共登记法第212及213条，通过行政或司法程序更正面积、尺寸、边界或描述。文件要求视问题而定；尺寸变化可能需要测绘图、技术说明、合格专业人员及邻地权利人的同意或通知，并有法定豁免。第214条处理登记无效，不是一般更正依据。更正不能把他人的土地转给申请人；涉及取得所有权或争议时可能需要其他路径。

费用取决于范围：购房审查、产权正规化、时效取得和占有诉讼所需工作不同。Falchet e Marques参考OAB/SP收费表标准，在分析事项后提出报价。法院费用、登记费用、税款和技术服务应分别列明；事前审查帮助识别风险，不保证节省费用或特定结果。

普通房产买卖通常不强制要求律师，但法律审查可帮助识别风险。律师核查产权登记、房产与卖方证明、限制和争议，审查合同，并跟进过户文件及登记。审查范围取决于交易，不能完全消除欺诈、债务或诉讼风险。

办理。范围包括建筑附记、面积更正、REURB、农村产权、司法及非诉时效取得、产权转移和未登记的私人购房合同。我们整理文件并与登记机关及主管部门对接，必要时采取司法途径。具体方案和登记结果取决于法定条件、证据及主管机关的决定。

先沟通需求并审查文件和证明，再确定工作范围、方案及报价。后续可能涉及登记处、市政府、其他部门或法院，并向客户说明进展。可通过本所WhatsApp进行初步联系。

事务所位于圣保罗Av. Paulista, 2.421，处理市内及周边地区事项。房产登记由所在地不动产登记处办理；市政部门及法院管辖取决于事项和当地规则。每项手续的可行性须个案评估。可面谈或远程咨询，但办公地点接近相关机构不代表办理期限有保证。

可以评估。生前买卖的所有权须通过权利文件登记转移（民法典第1.245条）。并非一律要求公证契据，部分私人文件依法具有登记效力。未登记合同可能产生合同或占有权利，但仍有风险。我们根据条件核查契据或等效文件加登记、强制过户或时效取得等路径；正规化不是自动完成。