不動産が不規則な状態です。 あなたの道筋はどれ？
自分名義でない物件を見つけた所有者は、問題は分かっていても出口が分かりません。出口はそれぞれ異なり、根拠法令も異なります：時効取得、強制移転、相続手続き、登記更正、建物付記、REURB、あるいは公正証書と登記。最も可能性の高いものを確認しましょう。
マトリキュラは不動産登記局における物件の登記記録です——納税通知書や契約書ではありません。
登記名義人にのみ表示されます。
ほとんど誰も知りません。3つのステップで判明します：
- 最新の登記証明書：権原の連鎖の起源が、物件が公有地から出たかを示します。
- 市への問い合わせ：地籍が、土地が公有か、住宅プログラムまたは非公式集落の一部かを示します。
- 見落とされがちな2つの可能性： terras devolutas ——連邦（20条II）と州（26条IV）の空き公有地——および海岸線の土地と付加物、連邦所有（20条VII）。
これが結果を決めます：183条3項と191条単行は公有財産の時効取得を禁じています。回答せずに進めます——確認事項として記載されます。
上記の道筋は、まだ
登記と照合する必要があります。
最新の登記証明書は、回答だけから作られた診断を裏付けるか覆します。結果をWhatsAppで送り、初期スクリーニングを受けてください。報酬提案は書類確認後に書面で行います。
ルール・条文・確認日。
障害事由は憲法に由来します：183条3項と191条単行は公有財産の時効取得を禁じます。家賃を払う者や許可で占有する者の占有はカウントされません：民法1.238〜1.242条は自己の占有を要します。
ツールが使う期間
特別時効（extraordinária）：15年——権原・善悪意を問わず、常住または生産的工事で10年に短縮——1.238条と単行。通常時効：10年——正当事原と善意——1.242条。特別都市時効：5年——250㎡以下・居住・他に不動産なし——憲法183条、民法1.240条、法律10.257/2001の9条。特別農村時効：5年——自己または家族の労働で生産的な50ha以下・居住・他に都市農村不動産なし——憲法191条、民法1.239条。家族時効：2年——家を去った元配偶者と共有する250㎡以下の都市不動産——1.240-A条（法律12.424/2011）。前任者の占有の通算は1.243条。
道筋が時効取得でない場合
民法1.418条と法律6.015/1973の216-B条は、適格な取引で対価が履行された場合の裁判上・裁判外の強制移転の審査を定めます。登記の道筋は弁護士・公証記録・証拠・通知・税務要件を要し、CNJ国内規程は15営業日の回答期間と、所在不明時の公示を定めます。売主の死亡は完了した相続手続きを一律の前提条件にしません：生前の売買と遺産・相続人の代表を検討します。相続では、分配または判定と登記可能な文書を特定します。非公式都市集落はREURBを要することがあり、申請者名義の既存登記は更正（212〜213条）または建物付記（167条II-4）を要することがあります。
相続不動産では、分割または判定と登記に適した文書を特定します。紛争は訴訟を要します。未成年者・無能力者・遺言は公証証書を自動的に妨げません——CNJ決議35の12-A条・12-B条に従い。被相続人が生前に売却した場合、完了した相続を不可欠と扱う前に、契約と遺産・相続人の代表を検討します。強制移転は適格な取引と履行済みの対価を要し、時効取得は独自の占有条件を要します。売主の所在だけでは手続きは選ばれません。
ブラジルで不動産を正規化する。
時効取得（usucapião）と強制移転の違いは？
強制移転は、支払い証明その他の要件とともに、所有権を移転し得る取引の履行を求めます——売主の所在が分からなくても構いません。時効取得は、法定期間の適格な占有と独自の要件に依拠します。売主の不在や登記の欠如だけでは道筋は選ばれません。権原の連鎖・通知・書類の審査が必要です。
売買契約が一度も登記されていません。強制移転は無理ですか？
いいえ。上級裁判所判例239は、強制移転の権利は売買予約の登記を条件としないとしています。民法1.417条による登記は第三者に対する物権を生じさせますが、その不在は買主が公正証書を求める請求権を消しません。
ブラジルで不動産を正規化するのに弁護士は必要ですか？
道筋次第です。法律6.015/73は、時効取得の裁判外認定（216-A条）と裁判外強制移転（216-B条1項）で申請者の弁護士代理を明示的に要します。REURBは市の行政手続きで、法律13.465/2017の14条IIは受益者本人に直接の適格を与えます。
不動産の正規化にはいくらかかりますか？
道筋により異なります。第三者費用——公証記録、有資格専門家署名の測量図と記述書、証明書、登記手数料、移転税、裁判費用——と弁護士報酬があり、案件ごとに設定され、書類確認後に書面で提示されます。
サンパウロやブラジル以外のクライアントにも対応しますか？
ここで使う法律は連邦法でブラジル全土に適用されるため、道筋付けはどの州でも機能します。当事務所はアヴェニーダ・パウリスタにあり、ビデオ会議と電子文書で遠隔対応します。登記局や現地裁判所での対面手続きは連絡弁護士が関与することがあります。海外のクライアントには英語で、委任状を通じて対応します。
