巴西公寓共有费用逾期：催收、违约金与业主权利

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关于公寓共有费用，业主和管理人都容易产生误解。有的业主不知道唯一住房也可能因欠费被执行；有的管理人则超额收取违约金，或禁止欠费住户使用电梯。这些问题须分别核对债权依据和催收方式。

本文从双方角度说明：公寓管理方可以采取哪些催收措施，以及欠费业主仍享有哪些权利。

为什么公寓欠费会随房产转移？

公寓共有费用属于propter rem 义务，与具体房产单元相联系。《民法典》第1.345条规定，受让人对原业主的公寓债务，包括利息和违约金，承担相应责任。因此，购买有欠费的房产，可能需要清偿购入前的债务；具体还须审查交易方式及责任范围。

购房前，应索取公寓费用结清证明，由管理人或管理公司出具，并核查最近账单、特别分摊费用和未决争议。证明的时间和范围也很重要，不能只凭一句“没有欠费”就省略调查。

可以收取多少违约金和利息？

依《民法典》第1.336条第1款，迟付公寓费用的违约金不得超过欠款的2%。旧管理规约写有10%或20%，并不能当然排除适用现行法定上限；历史欠款还须核对发生时间和适用制度。

除违约金外，还可依法计收逾期利息和货币调整。第14.905/2024号法律修改规则后，未约定利息时应适用《民法典》第406条的法定利率，不能继续一律写成每月1%。核账时应分别审查规约、欠费期间、计算基础及法定调整机制，避免重复计收；是否需要减额取决于实际错误。

违反共同生活规则的罚款适用另一套规则

不要混淆逾期付款违约金与因违反业主义务产生的罚款。第1.336条第2款规定的特定违约罚款最高可达月度共有费用的5倍；无明文约定时，须由其余业主至少三分之二表决决定。第1.337条对反复违反义务另设其余业主四分之三表决及最高5倍规则；反复严重妨害共同生活的行为可涉及10倍费用。应严格核查行为、程序、适用表决要求及陈述申辩机会。

唯一住房也可能被司法查封

第8.009/1990号法律原则上保护家庭住房（bem de família）免受执行，但设有例外。其第3条第IV项涉及与房产相关的税费和分摊义务；公寓共有费用债务可能据此对该单元执行。

共有费用用于维持楼宇及共同设施，长期欠费会将负担转移给其他业主。需要注意的是：唯一住房身份不能自动阻止公寓债务执行。应及早核对账目和应诉期限，而非任由欠费累积。

哪些催收方式不应采用？

• 以停水、停电或停气逼迫清偿公寓费用。不能把对共有费用的催收与公用事业供应商依其法定规则处理独立账单混为一谈。
• 以欠费为由禁止使用共有部分，例如电梯、通道或公共休闲设施。STJ 已否定把此类限制作为迫使付款的手段；正常、中立的设施使用规则仍应遵守。
• 为施压而公开羞辱欠费业主，例如在公告栏、电梯或群聊中进行不必要的曝光。可能涉及精神损害责任，但依法向业主报告账目与公开羞辱应予区分。
• 收取超过适用法定上限的迟付违约金，不能仅以旧规约中的比例作为依据。
• 以催收为由实施超出法律范围的权利限制。但大会表决和参与有专门规则：《民法典》第1.335条第III项以结清费用为条件，不能宣称欠费业主始终享有不受限制的参会、发言或投票权。

司法催收如何进行？

符合《民事诉讼法》第784条第X项的普通及特别公寓共有费用，可构成非诉讼执行名义，须有规约或大会决议依据及书面证明，并满足债权确定、金额可确定和到期可请求等要求。条件齐备时，可以直接申请强制执行，无需先取得确认债权的判决。

执行程序可能涉及资产查封，包括该房产单元，但并不保证迅速完成。业主应就计算错误、超额收费、已付款项、费用依据或决议程序等提出具体抗辩；单纯资金困难通常不能消灭债务。

假设案例：核对 R$ 38,000 的欠费账单

假设一名业主收到R$ 38,000的催款账单，其中沿用旧规约的10%违约金，并计收复利。审查时应核对2%上限是否适用，以及利息依据、计息期间和是否存在无依据的复利。发现错误后可请求重算，再讨论双方可接受的还款安排。此为说明核账方法的假设，不代表已办案件、确定减额或必然达成和解。

业主核查清单

• 索取详细欠费明细，列明各期本金、违约金、利息和货币调整。
• 核查违约金是否符合适用的2%上限，以及利息计算依据。
• 核实费用依据，及需要大会批准时是否经过合法召集和表决；必要、紧急维修另有规则。
• 保存付款凭证，及时核对已付费用是否入账。
• 遇到设施使用限制或不当曝光时，保全证据，例如照片、截图和会议记录。
• 购房前索取并核对公寓费用结清证明。

常见问题

公寓费用迟付违约金最高是多少？

依《民法典》第1.336条第1款，最高为欠款的2%。旧规约写有更高比例不能当然排除法定上限，历史欠款须核对适用期间。另可依法计收利息及货币调整；第14.905/2024号法律修改后，未约定利息时适用第406条，不能统一按每月1%计算。

可以因欠公寓费用而停水或禁止使用电梯吗？

不能将停止基本服务或限制共有部分使用作为迫使清偿公寓费用的手段。STJ 的相关判例也涉及公共休闲设施。管理方应依法催收；符合文件和债权条件的费用可直接申请执行。此问题不同于公用事业供应商依其专门规则处理独立服务账单。

公寓是家庭唯一住房，也会因欠费被执行吗？

有可能。第8.009/1990号法律对家庭住房的执行保护设有例外，其第3条第IV项可适用于相关公寓费用。是否实际查封、拍卖及其范围取决于具体程序和抗辩，不能理解为一欠费就自动失去住房。

买入有公寓欠费的房产，需要清偿旧债吗？

原则上需要承担相应责任。《民法典》第1.345条规定受让人对原业主的公寓债务，包括利息和违约金，承担责任。是否可向卖方追偿取决于合同及具体情况。签约前应索取结清证明，核对账目、特别费用及交易方式。

欠费业主可以参加大会并投票吗？

《民法典》第1.335条第III项将参与大会决议和投票与结清费用相联系，不能笼统保证欠费者享有不受限制的参会或发言权。应结合欠费争议、和解安排、会议事项及适用规则审查。对违法决议仍可依法寻求救济，不得以欠费为由公开羞辱业主。