核心要点
建筑物变更登记（averbação de construção）用于使不动产登记簿反映土地上建筑物的实际情况。在向不动产登记处提交申请前，通常需要市政审批、技术文件及建筑相关的巴西社会保障税务状况文件。
其他不动产问题
本服务处理建筑物尚未记入不动产登记簿的情况。 土地面积差异、权属问题、REURB城市土地正规化、时效取得所有权（usucapião）或非正式购房合同问题，可参阅 不动产正规化服务.
我们提供的服务
建筑物变更登记可能涉及的工作
- 登记状况诊断核对登记簿已记载内容、土地面积，确认建筑物、扩建或拆除信息是否缺失或过时。
- 市政登记状况审查建筑许可证、竣工或使用许可证、市政登记及当地要求的其他文件。
- 技术文件从法律层面协调合格专业人员出具的图纸、报告及 ART/RRT 技术责任证明。
- 税务和社会保障状况识别该建筑适用的文件或证明，并界定需要会计师或其他专家处理的事项。
- 不动产登记准备申请、提交文件，并回复不动产登记处针对该项变更登记提出的补正要求。
- 扩建或拆除如登记簿记载的建筑面积与现状不符，评估是否需要办理部分更新。
办理流程
建筑物变更登记如何办理
- 登记与市政文件审查比对不动产登记簿、市政税务登记和地方文件，确定建筑物信息的差异。
- 列明待办事项分别整理市政审批、技术、税务及登记要求。
- 协调文件并提交申请与相关专业人员协调所需文件，再向不动产登记处提交申请。
- 跟进变更登记回复补正要求，并跟进至登记决定；如获准，核对更新后的登记簿。
所需文件
有助于初步审查的材料
- 最新不动产登记簿
- 市政不动产税和地籍登记
- 建筑许可证及竣工或使用许可证
- 适用的图纸、报告和 ART/RRT 技术责任证明
- 适用的税务或社会保障证明
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负责律师
本业务领域负责人
Letícia Marques
负责不动产与遗产清册事务的合伙人（OAB/SP 428.777）。圣保罗天主教大学（PUC/SP）不动产法及坎皮纳斯天主教大学（PUC-Campinas）继承法研究生学历。获 Santo André 市议会颁发 Notário Luiz Gama 奖章。英语流利。
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常见问题
建筑物变更登记常见问题
在巴西办理建筑物变更登记是什么意思？
就是更新不动产登记簿（matrícula），注明已发生建筑、扩建或拆除，使登记记载与所提交文件证明的现状相符。
建筑物未记入登记簿，不动产还能出售吗？
登记与现状不符可能影响公证契书、融资、估价和交易安全。能否实际出售，取决于现有文件以及当事人、银行、公证处和不动产登记处的审查。
只有竣工或使用许可证就够了吗？
不一定。除市政文件外，登记处还可能要求申请书、技术文件、更新的市政登记以及适用的建筑税务或社会保障证明。
律师负责在市政机关办理建筑物正规化吗？
律师负责法律策略和法律手续。图纸、报告和技术责任属于工程师或建筑师；会计和社会保障事项则可能需要会计师。本所负责协调相关工作。
旧建筑也需要办理变更登记吗？
如果建筑物实际存在却未记入登记簿，即使建造已久，也可能需要更新。现有文件以及任何时效或豁免规则均须个案评估。
建筑物变更登记需要多长时间？
时间取决于建筑物在市政机关是否已正规化，以及技术和税务文件是否齐备。向登记处提交申请之前的待办事项，通常决定总体时间。