圣保罗租赁 腾退诉讼律师
针对租客拖欠租金或违反租约的情形，我们通过租赁腾退诉讼（ação de despejo）协助房东收回房屋；符合法定条件时申请临时腾退令，但不承诺不受律师控制的审批时间。
5,0 · 18 条 Google 评价房东最关心的问题通常是：多久能收回房屋。准确回答取决于租约中的担保安排。若租约没有《巴西租赁法》第37条所列的任何担保——包括保证人、押金、租金保证保险或投资基金份额的信托式转让担保——可根据第8.245/1991号法律第59条第1款第IX项，在存入相当于3个月租金的担保金后，申请15日临时腾退令。有效担保排除该项特定依据，但不自动排除其他紧急救济依据。因此，办案的第一步是认真阅读租约。
何时可以提起腾退诉讼？
- 拖欠租金租金、物业费或 IPTU 不动产税逾期，可评估将腾退请求与欠款追缴合并提出。
- 租约没有担保没有保证人、押金、租金保证保险或投资基金份额的信托式转让担保时，可在符合其他条件的前提下申请15日临时腾退令。
- 违反租约例如禁止的转租、改变约定用途、未经许可的工程或对邻居的持续干扰。
- 非住宅租约期满第59条第1款第VIII项要求在租约届满或收回通知履行后30日内起诉，并满足其他法定条件。
- 租赁担保已终止发生第40条规定情形时，应通知租客在30日内提供适当的新担保；还须核查保证人的责任存续期限。
- 无因终止（denúncia vazia）住宅租赁已转为无固定期限，且房东已履行事先通知及法律规定的其他要求。
- 未履行腾退协议当事人与两名见证人已签署书面协议，约定自签署起至少6个月的腾退期，但租客未按约定腾空。
多久能收回房屋？
无法保证法官作出临时腾退裁定的具体日期。但法律设定了若干 可预见的时间节点：第59条第1款所规定的临时腾退令获准后，租客有 15日腾空房屋；判决后的通常期限为 30日，但在送达与一审判决之间已超过4个月，或腾退是基于第9条或第46条第2款时，期限减为15日（第63条）。
两个因素会直接影响进程。第一，在第59条第1款第IX项的欠租情形下，即使临时腾退令已获准，租客仍可按第59条第3款，在15日内存入全部欠款以 阻止命令执行。第二，根据第62条唯一款，只有在租客 未在起诉前24个月内使用过补缴权时，才能再次通过补齐欠款消除违约。对于反复拖欠租金的租客，这一点尤为关键。
因此，我们会先审查租约和付款记录，判断是否符合申请临时腾退令的条件、租客是否仍有补缴权，以及是否应在同一案件中合并追缴欠款。如果您仍在梳理租赁规则，可查看我们的巴西租赁法指南。若双方之间根本不存在租赁关系，例如不动产被非法侵占，则可能应采用恢复占有诉讼。
我们如何推进案件
- 审查租约与担保核实是否存在保证人、押金、租金保证保险或投资基金份额的信托式转让担保，以及担保是否仍有效。这会直接影响能否申请临时腾退令。
- 核算欠款计算拖欠租金、合同附加费用、罚款、利息及指数调整，形成计算明细，以便在同一诉讼中合并追缴。
- 在有用时发出通知部分案件可通过正式庭外通知解决；即使仍需起诉，通知也可构成所需证据。
- 提起诉讼并申请临时命令符合条件时，在起诉中提出临时腾退请求，并按法律要求存入3个月租金的担保金。
- 腾退与执行收款跟进腾退执行令，在法院决定且必要时申请警方协助，并继续追缴已到期款项。
初步评估需要哪些材料？
有助于加快分析的文件
租约是确定诉讼策略的核心文件。结合欠款和通知记录，可初步判断是否符合申请临时腾退令的条件。
- 租赁合同及补充协议
- 保证文件、押金证明或租金保证保险单
- 拖欠租金的计算表或流水
- 账单及付款凭证
- 已发出的催缴函和通知
- 与租客之间的消息和电子邮件
- 不动产登记簿调档文件或所有权证明
- 未缴物业费和 IPTU 不动产税凭证
我们会在采取法律行动前审查租约，并以书面形式提供服务建议。本页仅为符合巴西律师协会（Ordem dos Advogados do Brasil，OAB）第205/2021号规则的信息性内容，不代替对具体案件的法律评估。
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负责不动产及遗产清册业务的合伙人（OAB/SP 428.777）。拥有 PUC/SP 不动产法和 PUC-Campinas 继承法研究生学历，并获圣安德烈市议会颁发 Notário Luiz Gama 勋章。英语流利。
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巴西的临时腾退令需要多久？
无法保证法官作出临时腾退裁定的具体日期。根据第8.245/1991号法律第59条第1款，临时腾退令一旦获准，租客有15日腾空房屋。可提前做好的是诉讼准备：充分的请求依据、完整的欠款计算，以及在需要时随起诉提交相当于3个月租金的担保金。
哪些情况可申请15日内腾退的临时命令？
第8.245/1991号法律第59条第1款列出9种情形。拖欠租金时最常见的是第IX项：租约没有该法第37条所列的任何担保，包括保证人、押金、租金保证保险或投资基金份额的信托式转让担保，无论是从未设置还是已经失效。存在有效担保时，不能以这一条款申请15日临时腾退令，但仍须另行审查是否存在其他紧急救济依据。
租客补缴欠款后可以继续租住吗？
可以，但有限制。第8.245/1991号法律第62条第II项允许租客在收到送达后15日内补齐欠款，包括租金、附加费用、罚款、利息、诉讼费及律师费。但根据该条唯一款，若租客在起诉前24个月内已使用过这项权利，便不能再次通过补缴消除违约。
判决后，租客有多长时间腾退？
根据第8.245/1991号法律第63条，通常腾退期限为30日。若送达至一审判决已超过4个月，或腾退是依据该法第9条或第46条第2款判令，期限减为15日。学校及特定机构在第63条第2、3款规定的条件下适用特别期限。
可以在同一诉讼中追缴拖欠租金吗？
可以，多数情况下也更有效：它可避免并行两个案件，并将腾退与欠款谈判放在同一程序中。我们还会评估是否应同时向保证人追偿，以及实际回收欠款的可能性。
提起租赁腾退诉讼需要多少费用？
费用通常包括三部分：采取法律行动前书面约定的律师费；根据诉讼标的额计算的法院费用；以及申请临时腾退令时可能要求的3个月租金担保金。担保金并非律师费，但不能保证返还：腾退决定被撤销时，可能依第64条第2款归被告作为赔偿；临时执行还可能需要另行提供担保。阅读租约后，我们会提供书面报价。
你们可以在圣保罗市外办理腾退诉讼吗？
可以。原则上由不动产所在地法院管辖，但应核查有效的合同管辖约定（第58条第II项）。若案件位于其他地区，我们可远程管理，并在需要时由当地合作律师按我们的指导执行；案件策略和监督由我们负责。
租金已经拖欠几个月？
请向我们发送租约和欠款明细。在初步评估中，我们会说明是否具备申请临时腾退令的条件，以及可采取的更高效路径。分析时间取决于资料及案件复杂程度。