巴西建筑物附记：如何将现有房屋记入产权登记页？

有些业主居住多年后才发现，产权登记页仍只记载土地或较小的旧建筑。房屋真实存在，但登记描述已经过时。出售、贷款或遗产分割前，应披露并核查这种差异，不能将其理解为建筑在法律上一概不存在。

解决办法是办理建筑物附记登记，也就是把房屋正式“写入房产登记簿”。本文说明这项登记是什么、为何重要、需要哪些 Habite-se、CNO、ART/RRT 文件，以及应如何推进合规补正。

什么是建筑物附记登记？

建筑物附记登记是把房屋、附属建筑或扩建部分记载到房产登记簿的登记行为，依据《公共登记法》（第6.015/1973号法律）第167条第II项第4目。许多案件中，土地已经正式登记，但地上建筑从未附记，因此登记机关看到的仍只是土地。

附记用于更新已获证明的建筑情况，可以记载整栋房屋，也可以记载原有建筑的扩建。它不同于买卖过户登记，也不单独批准土地用途、分割或建筑，更不证明房屋没有质量问题；这些均须分别审查。

为什么应及时记载建筑情况？

建筑未记载在房产登记簿中，会产生具体后果：

• 可能影响出售：登记描述过时可能带来补正、合同风险或先行补正需要，但不是所有转让均被禁止。

• 可能影响贷款：银行通常核对建筑与文件是否一致，具体依贷款产品和评估而定，附记本身不保证授信。

• 增加遗产分割难度：未登记的建筑会使房产向继承人转移的程序更复杂。

• 带来税务未决事项：尚未完成合规补正的工程可能引起巴西联邦税务局和市政府的追缴或补正要求。

• 可能受到行政处罚：无证建设可能产生罚款，并被要求先办理建筑合规补正。

准确的登记信息有助于明确交易对象，并可能减少办理障碍。但附记不保证增值，也不能断言未附记房屋只值空地价格；成交价、银行授信和买方接受程度取决于具体情况。

办理建筑物附记登记需要哪些文件？

通常涉及三组主要文件：

• 市政文件：适用的Habite-se、竣工或建筑合规证明，或免交依据；名称和效力取决于程序。

• 工程税务状态：核查CNO工程登记（取代工程的原CEI登记）及适用的Sero核算。CND为税务无欠款证明；CPEND虽记载特定债务状态，但依法具有同等证明效力，两者可用于附记。仅办理CNO不等于缴清工程缴费。免登记、免缴费和免交证明是不同事项，均需具体法律依据。

• ART 或 RRT：由负责工程的工程师或建筑师出具的技术责任文件。

还应准备申请、身份及产权材料和程序要求的其他文件。房屋所在地登记处审查后可能要求补充。具体清单取决于建筑、市政和登记规范及适用豁免；CNO并不能代替税务合规证明或市政文件。

工程没有许可证或 Habite-se 怎么办？

无证施工须评估技术和规划合规性，并非所有建筑都能补办批准，可能需要改建。不过，没有Habite-se并不意味着绝对不能附记：《公共登记法》第247-A条免除特定建筑的该项文件要求，条件是城市内的单户住宅、仅一层、完工超过五年，且位于居民主要为低收入群体的区域。各项条件必须证明。此项豁免不等于批准任何违规建筑或免除所有税费。

圣保罗第17.202/2019号市法对2014年7月31日前完工的部分建筑设有特殊补正制度，须满足各项条件。截至2026年9月5日查阅的第59.164号市令第33条，第65.148/2026号市令规定的申请截止日为2026年8月30日。不能把已过去的窗口当作仍开放：应核查后续法规、已提交申请、自动合规认定及可用的普通程序。是否适用取决于面积、用途和规划条件，不是缴费就能获批。

实例：Sônia 女士的房屋

虚构示例：Sônia女士在圣保罗买地并建成120平方米住宅供家人居住，但未更新建筑文件。准备出售以购买更大住房时，她发现产权登记页只记载土地。假设买方银行要求为此次贷款先完成建筑附记，交易便须等待该项要求处理。

Sônia应先确认工程能否补正、适用哪种市政文件，而不能假定仍能加入某项特殊计划。同时核查联邦税务登记和义务、技术文件及可能的豁免。如果满足要求，申请附记后，产权登记页将载明土地与120平方米房屋。此举可能解决银行的一项要求，但贷款、成交和价格仍须另行评估。

最常见且代价高昂的错误

• 出售时才发现问题。提前核查可识别可能延迟或妨碍交易的要求。

• 无证施工。可能需要改建或市政补正；特定登记文件豁免不等于所有施工均合法。

• 忽略 CNO 和联邦税务事项。工程应履行的社会保障缴费义务尚未处理时，附记可能无法推进。

• 没有保存 ART/RRT 和 Habite-se。这些是核心文件，缺失时可能需要重新办理部分程序。

• 低估办理周期。补充文件和改建可能耗时，宜在交易谈判前整理材料。

建筑物附记登记核对清单

• 取得最新的房产登记簿，确认建筑是否已经记载。

• 核查市政府文件，包括建设许可和 Habite-se。

• 核查适用的CNO、Sero和CND/CPEND要求，或提交豁免依据。

• 取得负责技术人员出具的ART/RRT。

• 工程存在违规时，先评估并办理市政府的建筑合规补正。

• 由不动产法律师与建筑师或工程师协调各阶段工作。

建筑物附记登记常见问题

什么是建筑物附记登记？

建筑物附记登记（averbação de construção）是依据巴西《公共登记法》第167条第II项第4目，将建筑或扩建记入房产的产权登记页（matrícula）。原登记可能只有土地，也可能仍记载较早的建筑面积。附记并非买卖过户登记，也不能单独使建筑、用途或土地分割合规。它对交易、贷款和担保很重要，但不能据此断言未附记房产在任何情况下均无法转让。

办理建筑物附记登记需要哪些文件？

文件取决于工程和程序，通常包括申请、产权及身份材料、市政竣工或合规证明（或免交依据）、技术资料和适用的ART/RRT，以及依法要求的税务证明。CNO只是工程登记，不等于缴费结清；还可能需要Sero核算、申报和CND或具有同等效力的CPEND。法律豁免须分别核实，并向房屋所在地不动产登记处确认清单。

建筑物未办理附记登记会有什么后果？

登记资料可能与建筑现状不符，造成补正要求、估值困难以及贷款或交易障碍。遗产清册和分割程序中也应如实披露建筑，不能遗漏，更不能推定继承因此没有发生。无证施工或税费欠款可能需要另行处理。完成附记不保证贷款获批、价格上涨或所有违规均被消除。

办理建筑物附记登记需要 Habite-se 吗？

通常应提交适当的市政文件，但存在例外。《公共登记法》第247-A条针对以下建筑免交Habite-se：城市内的单户住宅、仅一层、完工已超过五年，且位于居民主要为低收入群体的区域。必须证明全部条件。为办理附记免交该文件，不等于免除一切税费，也不等于市政府自动认可任何违规工程。

在圣保罗如何办理建筑物附记登记？

先比对产权登记页、图纸和现场建筑，核查市政许可或证明、技术责任及联邦税务义务。依法需要时办理CNO、Sero和税务证明，或提交适用豁免的依据。然后向有管辖权的不动产登记处申请、回应补正并核对更新记录。市政特殊计划有适用条件和期限，不能假定申请窗口仍开放或所有建筑均能补办批准。

办理建筑物附记登记是否值得聘请律师？

无证施工、扩建、面积不符、登记补正或税务事项可能需要法律协助。律师可审查法律途径并与技术专业人员配合，但不能替代图纸、技术报告、ART或RRT。普通附记申请并非一律强制聘请律师，法律服务也不能保证审批、增值或银行融资。

更新建筑登记，并审查其他欠缺

建筑附记将房屋记入产权登记页，使登记与技术及市政证据相互对应。它不能单独解决房产的一切法律问题，也不保证售价或贷款。先查明具体欠缺，才能在作出交易承诺前合理安排后续步骤。

程序通常涉及市政府、巴西联邦税务局和不动产登记处。须区分CNO工程登记、Sero核算和税务证明，也须区分市政竣工文件、合规证书和免交依据。有序协调可减少材料不全或重复办理的风险。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados位于圣保罗保利斯塔大道，办理建筑物附记登记和房产合规完善，并与建筑师或工程师协调市政府、联邦税务局和不动产登记处的各阶段工作，直至取得更新后的房产登记簿。

通过 WhatsApp 联系我们的律师团队：+55 11 95901-1854。您可以发送房产登记簿和现有建筑文件，以便我们初步评估合规补正路径。