巴西圣保罗商业租赁 强制续租诉讼
营业场所及其形成的商誉是承租人的重要资产。巴西法律保护满足法定条件的承租人，但必须在合同到期前一年至六个月的窗口内提起诉讼。我们首先核对期限。
5,0 · 18 条 Google 评价商业租赁强制续租诉讼（ação renovatória）有一个容易被忽视的关键：法定窗口属于除斥期间。根据《第8.245/1991号租赁法》第51条第5款，诉讼必须在合同到期前一年至六个月之间提起。窗口关闭后，该合同的强制续租请求权消灭；协商不能暂停或恢复起诉期限，但双方仍可自愿约定续租。因此，第一步必须查看合同到期日。
强制续租诉讼何时可以保护营业场所？
- 租赁合同即将到期距离到期尚有一年至六个月，承租人希望继续在同一地址经营。
- 出租人拒绝续租业主已表示不再续租，或对协商请求一直不作回应。
- 要求租金明显高于市场出租人以不合理租金作为续租条件；诉讼可以审查真实市场租金。
- 购物中心商铺购物中心经营者不能依第52条第2款以自用为由拒绝续租，该规则不同于普通临街商铺。
- 多年间签订了多份连续合同连续、不间断的书面租赁期限可以合并计算，以满足法定五年要求。
- 出租人提出第三方更高报价该第三方报价必须满足特定形式要求，不能仅凭口头主张。
- 已经错过诉讼窗口续租请求权已消灭时，评估剩余选择，包括协商及尽量降低搬迁成本。
三项累积要求与严格起诉窗口。
第51条的要求必须同时满足：拟续租合同须为书面且有固定期限；该合同期限或连续、不间断书面合同期限之和至少达到五年；承租人还须连续经营同一业务至少三年。任何一项不符合，都可能导致请求失败。
合并计算历次合同往往是关键。现行合同只有两三年，并不当然意味着不符合条件；如前后书面合同连续且无中断，可以累计期限。第45条还明确规定，排除法定续租权的合同条款当然无效。
第72条列明出租人可以提出的抗辩，包括承租人未满足条件、所提租金低于真实市场租金（不计承租人自身给营业地点带来的增值）、第三方提出更高报价，以及第52条所列情形。第三方报价须由报价人和两名见证人签署，并载明与承租人不同的经营业务；承租人可在回复中接受该条件以争取续租。出租人或转租人可在答辩中，依据市场租金资料申请临时租金；其上限为该出租人或转租人所请求金额的80%，自拟续租期首月起支付（第72条第4款）。可参阅我们的巴西租赁法指南，并使用商业租赁续租诉讼期限计算器核对日期。
案件如何推进？
- 核查法定窗口先确认合同到期日，判断是否处于到期前一年至六个月的起诉区间。
- 重建完整合同链收集历次书面合同和补充协议，证明累计五年租期及连续三年经营同一业务。
- 证明营业地点与租金价值整理营业额、经营年限、装修投入和市场租金调查，为法定租金方案提供依据。
- 提交包含明确租金方案的起诉状诉状必须列明金额和条件；明显偏离市场的方案可能增加败诉风险。
- 协商、判决与执行在可行时争取和解；如未和解，则推进至法院决定是否续租，并在准予续租时确定租金。
需要准备哪些资料？
有助于加快分析的文件
现行租赁合同可以先回答最紧迫的期限问题；完整材料则用于核实全部法定条件。
- 现行租赁合同及全部此前合同
- 补充协议、续租文件和延期文件
- 租金付款凭证
- 公司章程，其中载明经营范围和开始日期
- 营业许可证及市政登记
- 证明实际经营业务的发票
- 装修照片及相关票据
- 与出租人往来的通信记录
先核查期限，再以书面形式提交服务方案。本页为遵守巴西律师协会（Ordem dos Advogados do Brasil，OAB）第205/2021号规定的信息内容，不替代对具体案件的法律分析。
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本业务领域由谁负责？
不动产法及遗产清册业务负责人、合伙人（OAB/SP 428.777）。拥有PUC/SP不动产法与PUC-Campinas继承法研究生学历，获圣安德烈市议会颁授的Notário Luiz Gama奖章。
了解 Letícia Marques常见问题
商业租赁强制续租诉讼应在何时提起？
必须在现行租赁合同到期前一年至六个月之间提起，这是《第8.245/1991号租赁法》第51条第5款规定的窗口。该期限属于除斥期间，届满后续租请求权消灭，不能中止或中断。如果距离合同到期已不足六个月，通常已错过诉讼窗口。
现行合同只有三年，是否已经不符合续租条件？
不一定。第51条第II项允许合并计算此前连续且不间断的书面租赁合同期限，以达到五年要求。应先收集并核对完整合同链，而不能只看当前一份合同。
合同约定不得续租，这一条款有效吗？
无效。《租赁法》第45条规定，旨在规避该法目的的条款当然无效，其中包括排除法定续租权的约定。只要承租人满足第51条条件，该条款不能阻止其提出续租请求。
购物中心商户的续租规则是否相同？
部分相同。第54条尊重商户与购物中心经营者自由约定的条件，但法定续租权仍然存在。另有特别保护：依第52条第2款，购物中心经营者不能以自用或转让营业为由拒绝续租，而普通临街商铺出租人可能提出这些理由。
如果续租诉讼败诉，需要多长时间搬离？
根据经《第12.112/2009号法》修订的第74条，如果出租人在答辩中提出相应请求，法院将签发驱逐令，并给予30天自愿搬离期限。旧法曾规定六个月，但该版本已废止。
律师费用如何确定，是否承接圣保罗以外案件？
律师费用在采取措施前以书面方式约定，取决于租金金额、合同链复杂程度及市场租金是否存在争议。初步分析会先核查期限。我们可服务巴西各地客户；圣保罗以外案件可由本所指导当地合作律师办理。
您的商业租赁合同何时到期？
请发送合同。我们将在初步分析中核对第51条第5款的起诉窗口，说明是否仍在期限内，以及接近或已经错过期限时可评估的措施。收到资料后，我们会告知回复时间。