圣保罗房地产法常见问题

usucapião是依法律规定的期限和条件，通过持续、以所有权人意思实施且不受反对的占有，原始取得房产所有权的制度。不同类型还可能要求善意、正当权源、面积、住房或生产用途。可以通过法院诉讼或在符合文件与通知要求时通过不动产登记处办理。 仅住了多年并不足够：租赁或单纯获准使用，本身不等于以所有权人身份占有。公共不动产不能通过这一制度取得。

期限取决于类型：无须正当权源或善意的非常时效取得（extraordinária）通常为15年，满足住房或生产条件可降至10年；有正当权源和善意的普通时效取得通常为10年，特定情形可为5年；城市特别类型为占有不超过250平方米的城市房产5年；农村特别类型为不超过50公顷5年；家庭类型在严格条件下为2年。时间之外的全部要件都须证明。

可以。依《公共登记法》第216-A条，应向房产所在地不动产登记处提交律师代理申请、公证事实记录（ata notarial）、测量图、技术说明和占有链等材料。登记处会通知登记所有权人、相邻人和公共机关；依法通知后的沉默可能产生法定效果，因此并非一出现未预先签署同意就必须转法院。真实异议或无法解决的证据问题可能需要司法程序。

《民法典》第1.240-A条允许配偶或稳定伴侣在共同所有人离开家庭住所后，对不超过250平方米的城市房产实施连续、直接、排他且无反对的占有满2年，并将其用于本人或家庭住房时，在不拥有其他城市或农村房产等条件下请求取得全部所有权。不能仅凭分居或搬离即认定成立，所谓“离开家庭”及无反对占有须结合事实和判例审查。 此项利益只能获认定一次，且不以追究关系结束的过错为目的。

建筑记载（averbação de construção）依《公共登记法》第167条第II项第4目，将建筑物纳入土地登记簿（matrícula）。通常须核查市政批准或使用许可（habite-se）、适用的ART或RRT技术责任文件及税务合规：CNO登记不能替代Sero核定或依法要求的税务证明。具体豁免取决于建筑和适用法律。建筑未记载可能影响融资或出售，但并不使所有交易自动无法办理。

如果土地也不在本人名下，应先审查权源和占有：查看usucapião资格初筛。

可依《公共登记法》第213条等规定申请登记更正，提交由合格专业人员制作并负责的测量图和技术说明。相邻人可签署同意或由登记处依法通知；未预先签字并不在所有案件中自动阻止程序。更正用于使登记描述与真实边界一致，不能借此无依据扩张到他人土地。

REURB是第13.465/2017号法律规定的城市土地正规化制度，用于处理未正规登记的城市聚居区。REURB-S针对社会利益，REURB-E针对其他特定利益情形。市政府通常负责批准项目并签发土地正规化证书（CRF），随后由登记处登记项目和权利；并非所有个别房产缺件都自动适用REURB。 REURB-S须由市政府认定相关聚居区以低收入人口为主；REURB-E适用于其他情形。具体权利取决于项目及法律工具，并非每位占有人都会自动取得所有权或享受免费办理。

应核查所有权和登记簿、INCRA的SNCR/CCIR、农村土地税ITR、环境登记CAR及适用的技术识别要求。第12.689/2025号法令将其规范的转让、分割、分宗及合并行为所适用的一般登记地理坐标测绘要求，统一规定自2029年10月21日起实施。但特别要求仍然存在：第5.570/2005号法令第2条，对自该法令公布起提起诉讼所涉及的农村房产，要求立即适用地理坐标识别。CCIR、CAR、ITR缴纳记录及技术认证，任何一项都不能单独证明所有权。

普通买卖通常需要审查房产和当事人、向主管市政府处理ITBI、签署法律要求的公证契约或其他适格文书，再向房产所在地的不动产登记处申请登记。根据《民法典》第1.245条，原则上是登记完成生前所有权转移。 赠与可能涉及ITCMD而非ITBI；继承、强制过户及usucapião各有文书和规则。继承的权利转移自继承开始时发生，但仍须通过遗产清算与分割程序及登记完善文件。

公证契约由公证处制作，用于正式记载交易；产权登记由房产所在地的不动产登记处把转让文书记入matrícula。契约本身通常不完成所有权转移，登记才使买方成为登记所有权人。融资等法定情形可能使用可直接登记的专门合同。 取得登记（registro）与附记（averbação）不同，后者记载法律规定的变更和事实。

圣保罗市一般税率为3%；某些融资交易的部分金额可适用优惠，但有条件和限额。市政府公布的计算方式采用成交价与参考价值中的较高者，但这并不代表法律分析已经结束。STJ第1.113号重复审理主题涉及申报价值的推定，并反对预先单方核定税基。同时还应考虑经第227/2026号补充法修改的《国家税法典》（CTN）第38条：市场价值、公开的技术标准，以及通过专门程序提出反向估价的可能。应按交易适用法律核查并评估异议，不能保证申报价一定获接受。公证费、登记费和税款也不是所有交易都适用的固定合计比例。

通常所谓contrato de gaveta，是当事人仅签私人合同而未把转让登记到matrícula，融资交易中还可能没有取得银行同意。合同可能在当事人之间产生债权义务，但不能替代所有权登记，并会带来卖方债务执行、重复处分、继承和融资机构追责等风险。 其效力取决于善意、证据、法定形式和具体情况；应审查适格登记文书及正规化路径。

私人合同可以证明约定义务，并在条件满足时支持强制过户等请求，但通常不使买方成为登记所有权人。除法律另有规定外，价值超过法定最低工资30倍的不动产物权交易还受《民法典》第108条公证形式要求约束。应尽快核对ITBI、适格文书和登记路径。 并非所有私人文书都能直接登记，不能认为签字或付款已经足够。

至少应审查最新matrícula和负担、卖方身份和婚姻财产制度、相关司法和税务证明、IPTU、物业费、建筑及市政许可。调查范围应根据卖方类型、房产来源和交易风险扩大；单一证明无法排除全部欺诈、诉讼或占有风险。 还应核查占用情况，并考虑法律关于相关事项集中记载于登记簿的规则：并非所有证明都是每笔交易的统一法定要求。

最好在支付定金或签署合同前进行产权与合同审查；需要办理建筑记载、登记更正、usucapião、REURB或农村房产正规化时，也应在选择程序前咨询。已经出现查封、重复买卖、登记补正、占有或边界争议时，应尽快保存证据并评估措施。 提前准备有利于交易规划，但不保证登记获批、融资成功或诉讼结果。