巴西房产买卖合同与尽职调查律师
我们核查房产、登记状况和卖方，起草或审阅合同，并跟进产权契据和登记手续。服务对象包括身在巴西或海外的买方。
5,0 · 18 条 Google 评价签署合同和支付价款并不会立即使买方成为房产所有权人。在巴西，通过生前交易取得不动产所有权，须将产权转让文件登记于不动产登记处；登记前，卖方在法律上仍被视为所有权人（《民法典》第1.245条及第1款）。买卖合同既要确保后续产权契据和登记能够完成，也要明确未能完成时由谁承担风险。
签署前需要审查什么。
- 卖方身份与处分权核对不动产登记簿上的权利人、婚姻状况、授权委托书、正在进行的遗产程序及相关继承人。
- 房产与卖方证明文件调查权利负担、诉讼和欠款，识别查封、用益权以及交易被认定为规避执行的风险。另见购房前应取得的证明文件。
- 定金（arras）明确其属于履约定金还是解约定金，因为双方撤回交易时的后果不同（《民法典》第417至420条）。
- 约定解约权如合同约定解约权，定金即构成全部赔偿，不再另行请求其他赔偿（第420条）；未约定时，受损方可在符合条件时请求超出定金的损失（第419条）。
- 条件、期限与费用融资获批条件、签署产权契据的期限、ITBI不动产转让税和公证登记费的承担、交钥匙及验房安排。
- 意外风险的分配权利瑕疵担保（evicção）、隐蔽瑕疵、违约金，以及权利负担注销前是否保留部分价款。
- 产权契据与登记跟进至不动产登记簿显示买方姓名；通过生前交易取得所有权，以登记完成为准。
外国买方需要额外注意什么。
- 买方文件外国买方通常需要巴西个人税号CPF。境外签发的婚姻状况或公司文件，视来源国和用途可能需要附加证明书（Apostille）或领事认证，并由巴西宣誓翻译人员译成葡萄牙语。
- 远程授权如买方不会亲自到巴西，我们会明确签署产权契据和办理登记所需的授权范围，并核查委托书是否符合巴西的形式要求。
- 房产与卖方尽职调查在支付大额款项或定金变得难以追回前，取得并审查完整的不动产登记簿摘录，以及与房产和卖方有关的证明文件。
- 尽早核查购买限制城市房产通常适用一般购买程序；农村不动产及位于特殊限制区域的资产，须在签约前另行审查外国买方的购买资格。
- 合同、产权文件与登记合同记录交易条件，但只有产权契据或法律认可的替代文件在不动产登记处完成登记后，所有权才因该交易转移。
- 费用与付款顺序将合同付款节点与ITBI、产权契据及登记步骤逐一对应，使资金交付与文件办理保持适当顺序。
税务、外汇和融资事项可能还需要买方的会计师、银行或其他持牌专业人员提供意见。本所在约定的交易范围内负责协调法律文件和不动产登记步骤。
定金、权利瑕疵与隐蔽瑕疵。
定金（arras）：取决于合同、退出原因及适用规则。支付定金的一方违约时，对方可解除合同并保留定金；收受方违约时，支付方可请求返还定金及同等价值，并依法计入第418条规定的附加款项。未约定解约权时，超过定金的损失须举证（第419条）；如约定该权利，丧失定金或返还定金及同等价值即构成全部赔偿（第420条）。消费者保护特别规则可能影响判断。
权利瑕疵担保（evicção）：第三人主张权利意味着存在风险；权利瑕疵担保（evicção）须涉及因第三人享有在先权利而丧失房产。有偿合同中，卖方责任适用第447及450条。明确条款可调整担保（第448条），但买方不知该风险，或虽被告知却未承担风险时，免责条款不排除价款返还（第449条）；还须审查第457条的限制。
隐蔽瑕疵的期间较短。就不动产而言，依《民法典》第445条第1款及STJ在REsp 1.095.882/SP中的解释，瑕疵须在实际交付后一年内显现；自买方知悉瑕疵起，再以一年为期间行使解除合同或减价请求权（亦参见CJF第174号解释指引）。消费者关系可能另受《消费者保护法》的期间和规则约束。
如卖方为开发商且买方考虑解除交易，应参阅房产购买合同解除。如买方已履行付款而卖方拒绝配合过户，则可能需要评估强制产权转让程序（adjudicação compulsória）。
我们如何协助完成交易。
- 登记簿与证明文件逐项审阅不动产登记簿的完整历史，并与卖方和房产的证明文件交叉核对。
- 设计交易结构明确价格、定金、付款安排、先决条件及条件未成就时的法律后果。
- 起草或审阅合同起草合同，或对中介提供的版本提出修改，并书面说明各项变更理由。
- 公共产权契据房产价值超过巴西现行最低工资30倍时，设立、转让、变更或放弃不动产物权原则上须采用公共契据，但法律另有规定的除外（《民法典》第108条）。某些融资工具适用特别形式。
- 不动产登记通过生前交易转移所有权，须完成登记。我们跟进至登记簿显示买方姓名并取得相应证明。
建议准备哪些材料。
有助于加快审查的文件
取得登记簿摘录和合同草案后，才能具体指出签署前需要修改或进一步核查的事项。
- 最新不动产登记簿摘录
- 合同草案或购房要约
- 卖方身份证明及婚姻状况文件
- 不动产权利负担证明
- IPTU房产税及公寓管理费结清证明
- 已支付定金的凭证
- 贷款批准函或资金证明
- 验房报告和照片（如有）
本所先审查案件范围，再提交书面服务建议。本页面遵守巴西律师协会（OAB）第205/2021号规定，不能替代对具体交易的个案评估。
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本业务领域由谁负责。
Falchet e Marques 创始合伙人（OAB/SP 428.777），负责本所房地产法业务和遗产清算与分割事务。拥有PUC/SP房地产法及PUC-Campinas继承法研究生学历。她会在客户作出决定前清楚说明各项步骤。
了解 Letícia Marques购房合同常见问题。
必须签署公共产权契据，还是私人合同已经足够？
依《民法典》第108条，房产价值超过巴西现行最低工资30倍时，设立、转让、变更或放弃不动产物权原则上须采用公共契据，但法律另有规定的除外。某些融资文件适用特别规则；无论使用何种合格产权文件，通过生前交易取得所有权仍以不动产登记为必要步骤。
我已签约并付清价款，是否已经取得所有权？
尚未。通过生前交易取得房产所有权，以产权文件在不动产登记处完成登记为准；登记前，卖方仍被视为所有权人（第1.245条及第1款）。因此，合同应明确签署产权契据的期限、由谁申请登记，以及逾期未办的后果。
我不再购买，是否会失去全部定金？
取决于合同、退出原因及适用规则。支付定金的一方违约时，对方可解除合同并保留定金；收受方违约时，支付方可请求返还定金及同等价值，并依法计入第418条规定的附加款项。未约定解约权时，超过定金的损失须举证（第419条）；如约定该权利，丧失定金或返还定金及同等价值即构成全部赔偿（第420条）。消费者保护特别规则可能影响判断。
如果第三人日后主张房产权利怎么办？
第三人主张权利意味着存在风险；权利瑕疵担保（evicção）须涉及因第三人享有在先权利而丧失房产。有偿合同中，卖方责任适用第447及450条。明确条款可调整担保（第448条），但买方不知该风险，或虽被告知却未承担风险时，免责条款不排除价款返还（第449条）；还须审查第457条的限制。
入住后才发现隐蔽瑕疵，是否仍可主张权利？
须立即核对期间。就不动产而言，依《民法典》第445条第1款及STJ在REsp 1.095.882/SP中的解释，隐蔽瑕疵须在实际交付后一年内显现；自买方知悉瑕疵起，再以一年为期间行使解除合同或减价请求权（亦参见CJF第174号解释指引）。若卖方属于供应商且买方为最终消费者，还可能适用《消费者保护法》的特别规则。
购房法律服务如何收费？
律师费在采取措施前以书面方式约定，并根据服务范围确定，例如仅审查登记簿和证明文件、起草合同，或全程跟进至登记。ITBI、公证费和登记费由客户直接向相应机构支付，服务建议中会列明可预估的项目。
是否可以协助身在海外的买方？
可以，包括圣保罗以外及身在海外的买方。本所提供远程服务，并视需要协调受本所指导的当地律师。产权契据须符合公证规则，包括电子公证的地域权限。境外委托书须具备适用的形式，例如在需要时办理附加证明书或认证及宣誓翻译。登记由房产所在地管辖的登记处办理；农村及限制区域房产还须另行核查购买资格。