不动产登记不规范，应当走哪条路径？
发现不动产并未登记在自己名下，只是看到了问题，未必知道如何解决。不同情况适用不同法律路径：usucapião 时效取得、强制过户判决、遗产清册、登记更正、建筑物附注、城市土地正规化（REURB），或办理契约并完成登记。请回答问题，查看最可能的方向。
matrícula 是不动产在不动产登记处（Registro de Imóveis）的专属登记记录，并非房产税单或合同。
此部分仅向登记权利人显示。
多数人无法直接确认，可先完成以下三项核查：
- 最新不动产登记证明：产权链的起点可显示该不动产是否源自公共土地。
- 向市政府查询：市政地籍可说明土地是否为公共财产，或是否纳入住房项目或非正规住区。
- 两类容易被忽略的情况：terras devolutas（未依法归入私人所有的公共土地）可能属于联邦（《宪法》第20条第II项）或州（第26条第IV项）；沿海海岸土地及其添附地属于联邦财产（第20条第VII项）。
这项信息会改变结论：《宪法》第183条第3款和第191条单一款禁止通过 usucapião 取得公共财产。您仍可选择“不确定”并继续，结果会把这一点列为待确认事项。
上述路径仍须
与登记记录核对。
最新不动产登记证明可能确认，也可能否定仅根据回答形成的初步判断。可通过 WhatsApp 发送结果供初步筛选；审查文件后，本所会以书面形式提供费用方案。
判断规则、法律条文与复核日期
排除因素有明确法律依据：《宪法》第183条第3款和第191条单一款禁止通过 usucapião 取得公共财产；支付租金或经权利人许可而占用，也不属于以所有人身份实施的占有。《民法典》第1,238至1,242条要求占有人将不动产作为自己的财产占有。
工具使用的时期
特别时效取得（usucapião extraordinária）：15年，不要求合法权源或善意；如占有人在不动产建立惯常住所，或实施具有生产性的工程或服务，期限可降为10年——《民法典》第1,238条及其单一款。普通时效取得：10年，要求合法权源和善意——第1,242条。城市特别时效取得：5年、面积不超过250平方米、用于本人或家庭居住，且无其他不动产——《宪法》第183条、《民法典》第1,240条、第10.257/2001号法律第9条。农村特别时效取得：5年、面积不超过50公顷、由本人或家庭劳动使土地具有生产用途并在此居住，且无其他城市或农村不动产——《宪法》第191条、《民法典》第1,239条。家庭时效取得：对与离家弃居的前配偶共有且面积不超过250平方米的城市不动产，直接、专有且无异议占有2年——《民法典》第1,240-A条（第12.424/2011号法律）。合并计算前手占有时间依据第1,243条。
当路线不是usucapião时
《民法典》第1.418条及第6.015/1973号法律第216-B条允许在交易合格、对价已履行等条件下评估司法或登记处强制过户。登记路径需要律师、公证事实记录、证据、通知及税务条件；CNJ全国规范规定十五个工作日的通知期，并在无法找到受通知人且尝试无果后采用公告。卖方死亡不意味着所有案件都必须先办结遗产程序：应审查生前买卖及遗产或继承人的代表资格。继承取得则须确定分割或裁定及可登记文书。非正规城市住区可评估REURB；已登记在本人名下的不动产可能需要更正（第212—213条）或建筑附注（第167条第II项第4目）。
继承取得不动产时，须确定分割或归属以及适于登记的文书。有争议时应走司法程序；未成年人、无行为能力人或遗嘱本身并不当然排除公证文书，但须符合 CNJ 第35号决议第12-A及12-B条。如死者生前已出售房产，应先审查合同及遗产或继受人的代表资格，不能一概认定必须先完成遗产清册。 强制过户要求适格交易及全部对价履行；时效取得要求独立的占有条件。卖方是否失联并不单独决定应走哪条路径。
在巴西办理不动产正规化
usucapião 时效取得与强制过户判决有什么区别？
强制过户旨在履行能够转移产权的交易，须证明价款已付及其他条件，并不要求卖方始终能够联系。时效取得依据符合法律要求的占有及法定期间，有其独立条件。卖方失联或缺少独立登记，不能单独决定采用哪种路径。须审查产权链、通知及文件。
购房合同从未登记，会妨碍申请强制过户判决吗？
不会。巴西高等法院（STJ）第239号判例指出，申请强制过户判决的权利不以购房承诺已在不动产登记处登记为条件。《民法典》第1,417条所述登记会产生对抗第三人的物权，但未登记并不消灭买方要求签署契约的请求权。
在巴西办理不动产正规化需要律师吗？
取决于所走的路径。第6.015/1973号法律明确要求，办理非诉讼 usucapião 时效取得（第216-A条）和非诉讼强制过户（第216-B条第1款）时，申请人须由律师代理。城市土地正规化（REURB）属于市政府行政程序，第13.465/2017号法律第14条第II项也直接赋予受益人个人或集体提出申请的资格。
办理不动产正规化需要多少费用？
费用因路径而异。第三方费用可能包括公证笔录、由具备资质的专业人员签署的测绘图和技术说明书、证明文件、不动产登记费、转让税和诉讼费。律师费则按个案确定，并在审查文件后以书面方案说明。
你们是否服务圣保罗以外或巴西境外的客户？
本工具依据的法律为联邦法律，适用于巴西各州，因此路径判断具有全国适用性。本所位于圣保罗保利斯塔大道，可通过视频会议和电子文件远程服务其他地区的客户；如需在当地登记处或法院现场办理，可能由当地合作律师协助。境外客户可通过授权委托，以英语接受服务。
