巴西圣保罗不动产律师
为圣保罗的不动产权属正规化、租赁、占有及不动产争议提供本地法律支持。如交易仍在谈判阶段，我们另设买卖合同与尽职调查服务。
5,0 · 18 条 Google 评价在巴西生前买卖中，所有权依《民法典》第1245条通过登记产权文件转移。继承和时效取得另有取得规则，但更新不动产登记仍然重要。许多不动产争议都源于一份没有办完的文件：私下交易从未转为公证契约、建筑从未登记、遗产程序（inventário）没有启动，或土地开发项目未完成正规化。事后解决往往比事前预防成本更高，但通常仍有可行途径。
我们办理的不动产事项
- 产权正规化办理公证契约、产权登记、建筑登记、面积与边界更正，以及补充登记簿缺失事项。
- usucapião 时效取得通过法院或不动产登记处，将符合条件的长期占有转化为登记所有权。
- 租赁与腾退租赁合同、担保、腾退诉讼、租金追收及租金调整。
- 商业经营场所在法定期限内提起强制续租诉讼、租金复核并与出租人谈判。
- 与开发商的争议延期交付、施工缺陷、不当收费和合同解除。
- 按揭房产面临风险在拍卖前，就巴西信托式产权担保（alienação fiduciária）的非诉执行程序提出抗辩。
- REURB 与土地正规化处理非正规城市聚居区、土地权利确认，以及在不动产登记簿中登记土地正规化证明（CRF）。
- 不动产购买如您正准备购房，可直接查看我们的买卖合同与尽职调查服务。
许多争议都始于一份缺失的文件
常见情形一再出现：买方通过私下合同购房，却因当时认为登记只是细节而没有办理。多年后卖方去世、继承人无法找到，买方才发现自己在法律登记上并非所有权人，即使已缴纳十年 IPTU 房产税。仍可能通过强制产权过户、usucapião 或办理卖方遗产程序等途径解决，但拖延时间通常会显著增加成本。
第二类常见问题是登记不完整，例如房屋扩建后从未登记、实际面积与登记簿不符，或土地开发项目未正规化。房产平时可以正常使用，却在出售、融资或继承转移时受阻，而问题往往恰在最不利的时点暴露。
因此，我们的工作通常先从不动产登记簿（matrícula）入手，而不是只看合同。审查最新登记簿和卖方证明文件，可以在交易前迅速发现否则可能演变为多年诉讼的问题；问题已经存在时，这些文件也决定哪些解决途径可行。两类相关事项有专页说明：交易仍在磋商阶段时的不动产买卖合同，以及发生侵夺并失去占有时（即使此前有合同）的返还占有诉讼。
我们如何推进案件
- 审查登记簿和证明文件核对登记状态、权利负担、查封及针对卖方的诉讼，形成后续工作的基础诊断。
- 确定适当途径在公证契约、强制产权过户、usucapião、REURB 或法院诉讼之间选择最适合案件的路径。
- 补充文件并开展谈判收集缺失材料；如协商比诉讼更有效，则与对方寻求解决方案。
- 法院或公证登记途径在条件允许时优先采用非诉程序；只有司法途径可行时，再通过法院办理。
- 完成登记并交付结果在产权正规化事项中，我们跟进符合条件的产权文件登记及登记处补正要求，但不保证获准。
建议准备哪些材料
有助于加快分析的文件
最新不动产登记簿证明可以解答许多基础问题。结合合同审查，我们通常能够较快判断可行途径及所需材料。
- 最新不动产登记簿证明
- 买卖、转让合同或收据
- 公证契约（如有）
- IPTU 房产税账单及计税价值证明
- 双方身份证明文件
- 占有或居住年限的证明
- 通知及往来函件
- 经批准的图纸及入住许可证 Habite-se（如涉及建筑）
我们会先审查案件，再以书面形式提出服务方案。本页依据巴西律师协会（OAB）第 205/2021 号规定，仅供信息参考，不能替代对具体案件的法律评估。
客户在 Google 上的评价
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该业务领域负责人
负责事务所不动产法和遗产程序（inventário）业务（OAB/SP 428.777）。拥有 PUC/SP 不动产法研究生学历及 PUC-Campinas 继承法研究生学历，获 Santo André 市议会颁发的 Medalha Notário Luiz Gama 奖章。
了解 Letícia Marques常见问题
什么时候值得咨询不动产律师？
涉及金额较大的不动产交易，最好在签署文件前咨询，此时预防成本最低、效果最大。交易后如出现文件缺失、与开发商争议、租户欠租、长期占有没有登记或按揭房产面临风险，也应及时咨询。无论哪种情况，最新的不动产登记簿证明（matrícula）通常是首先需要审查的文件。
仅凭私下买卖合同购房，我已经是所有权人了吗？
私下合同本身不能转移生前买卖中的所有权：民法典第1245条要求登记产权文件。合同可在双方之间产生权利，并可能通过公证契约及登记、强制产权过户或其他适当途径正规化。时效取得有独立条件；继承的取得规则也不同。
事务所能否分别代理买方、卖方、房东或租户？
可以，但必须是不同案件且不存在利益冲突。在买卖中，只要对方不是本所客户，我们可以代理任一方；在租赁中，我们既可代理业主，也可代理需要保护商业经营场所的承租商户。
聘请不动产律师需要多少费用？
费用取决于具体服务。文件审查和合同工作通常采用事先书面告知的固定费用；诉讼则根据复杂程度和争议金额报价，也可能采用固定费用加成功报酬的方式。案件分析后会提供书面方案，OAB/SP 律师收费表作为最低参考。
不经过法院诉讼可以解决吗？
符合各自条件时可能不必诉讼。公证契约、建筑登记、面积更正、不动产登记处时效取得、公证遗产程序和REURB均有具体要求，费用和时间因案而异。对方不配合并不总会排除非诉途径，须根据程序要求和争议性质选择。
事务所能否办理圣保罗市以外的不动产事项？
可以。许多不动产工作以文件审查和远程办理为主；如需在其他司法辖区的登记处提交材料或参加现场庭审，我们会在本所指导和监督下与当地协作律师配合。