巴西《租赁法》：城市租赁实用指南
按照实际问题梳理第 8.245/1991 号法律：租金调整、提前解约违约金、担保、到期延续、商业续租和腾退，并提供对应计算工具。
5,0 · 18 条 Google 评价巴西城市租赁受第 8.245/1991 号法律（通常称《租赁法》）规制。除第 1 条排除的情形外，合同中的三项信息是初步分析的起点：属于住宅还是非住宅租赁、合同是否为书面及约定期限，以及采用了哪一种担保方式（第 37 条）。本指南按实际疑问整理主要规则。
您需要解决什么问题？
- 承租人拖欠租金出租人收回不动产的法定途径是腾退诉讼（第 5 条），并可合并追偿欠款。参阅腾退诉讼律师服务。
- 希望在租期届满前退租原则上，约定违约金应按已履行租期相应递减，同时考虑第 4 条的例外。可使用提前解约违约金计算器。
- 租金可以调整多少租金金额由双方协商，但不得以外币约定（第 17 条）。适用指数以合同为准，可使用租金调整计算器。
- 租金已经偏离市场水平双方无法协商一致时，可在合同生效或上次协议满三年后请求法院复核租金（第 19 条）。
- 经营场所需要续租受法律保护的商业续租要求书面定期合同、该合同或连续书面合同合计至少五年，以及连续三年经营同一业务，并满足其他法定条件。应在合同到期前一年至六个月之间起诉（第 51 条）。请使用商业租赁续租诉讼期限计算器核对。
- 应采用哪种担保可选押金、保证人、租赁担保保险或基金份额的担保性转让；同一合同只能采用其中一种，否则可能无效（第 37 条）。
- 各项费用由谁承担公寓的特别支出由出租人承担，日常支出由承租人承担（第 22 和 23 条）。
- 合同到期后双方都未表态住宅租赁是否书面订立及是否达到 30 个月，决定不同的延续和收回规则（第 46、47 条）；非住宅租赁适用第 56、57 条。
定期调整、提前解约违约金与租金复核
租金定期调整按合同约定的 IGP-M、IPCA 或 INPC 等指数计算，并遵守第 10.192/2001 号法律第 2 条第 1 款规定的至少一年调整间隔。租金不得以外币约定，也不得与汇率或最低工资挂钩（第 17 条）。通过协商变更指数须经双方同意（第 18 条）。租金调整计算器可展示差额。
按照第 4 条的一般规则，提前退租违约金随已履行租期的增加而减少：以完整违约金乘以剩余租期占总租期的比例。合同未约定时，可由法院确定。因雇主调派至其他地区工作而退租，并至少提前 30 天书面通知出租人的，可免付违约金。按承租人需求定制的不动产租赁（built-to-suit）适用特别规则，违约金不得超过剩余租金总额（第 54-A 条第 2 款）。违约金计算器按一般规则提供估算。
租金司法复核旨在使租金符合市场水平。协商不成时，可在合同生效或上次租金协议满三年后申请（第 19 条）；双方可以随时协商新的租金（第 18 条）。built-to-suit 合同可以约定在租期内放弃租金复核权（第 54-A 条第 1 款）。经申请并有证据支持，出租人起诉时的临时租金不得超过请求金额的 80%，承租人起诉时则不得低于现行租金的 80%（第 68 条）。专业估价有助于证明市场租金。
旨在规避法律目的的条款无效，包括禁止第 47 条规定的法定延续或排除第 51 条保护的商业续租权（第 45 条）。但法律明确允许的例外仍然适用。合同已经签字，并不当然意味着每一条款都有效。
租赁各阶段适用的主要规则
- 签约与担保每份合同只能采用一种担保（第 37 条）。现金押金不超过三个月租金，应存入储蓄账户，收益归承租人（第 38 条第 2 款）。除合同另有约定或符合法定解除担保情形外，担保持续至不动产实际返还（第 39、40 条）。
- 合同履行期间按合同约定指数调整租金；满三年后可以请求租金司法复核；日常和特别支出依第 19、22 和 23 条在双方之间分配。
- 住宅租赁期满书面合同期限达到 30 个月的，期满无需通知即终止；承租人继续占用超过 30 天且出租人未反对，则转为不定期租赁，出租人终止时应给予 30 天搬离期限（第 46 条）。口头住宅租赁或不足 30 个月的合同自动延续，收回须符合第 47 条的法定情形。
- 非住宅租赁期满原则上，定期非住宅租赁期满无需通知即终止。继续占用超过 30 天且出租人未反对，则转为不定期（第 56 条）；此后出租人可书面终止，并给予 30 天搬离期限（第 57 条）。仍须遵守商业续租保护及其他特别规则。
- 收回不动产法定途径是腾退诉讼（第 5 条）。胜诉后的腾退令一般给予 30 天搬离期限，第 63 条第 1 款所列情形缩短为 15 天；该条其他款另有特别期限。
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本页仅提供信息，遵守巴西律师协会（Ordem dos Advogados do Brasil，OAB）第 205/2021 号规范，不替代对具体案件的专业评估。本文依据巴西总统府公布的第 8.245/1991 号法律核对。
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该业务领域由谁负责
Falchet e Marques Sociedade de Advogados 创始合伙人（OAB/SP 428.777），负责不动产法业务，包括不动产正规化、usucapião 时效取得、合同和诉讼。她拥有 PUC/SP 不动产法和 PUC-Campinas 继承法研究生学历，并专门办理司法及公证处遗产清册程序（inventário）。
了解 Letícia Marques常见问题
可以同时要求保证人和租赁担保保险吗？
不可以。第 37 条允许采用押金、保证人、租赁担保保险或基金份额的担保性转让，禁止在同一合同叠加担保方式，否则相关约定无效。现金押金不超过三个月租金，应存入储蓄账户，收益归承租人（第 38 条第 2 款）。
租期届满前退租，需要支付全部违约金吗？
原则上不需要。完整违约金按已经履行的租期递减，最终金额与剩余租期比例相对应；没有条款时，可由法院确定（第 4 条）。因雇主调派至其他地区工作，并至少提前 30 天书面通知的，可以免除。built-to-suit 租赁适用第 54-A 条第 2 款的特别规则。计算器按一般规则估算。
租金多久可以申请一次司法复核？
双方可以随时协商新的租金（第 18 条）。协商不成时，以市场租金为依据的司法复核须在合同生效或上次租金协议满三年后申请（第 19 条），并考虑 built-to-suit 合同可能约定放弃复核权等特别规则。指数调整不同于司法复核，须遵守至少一年的调整间隔。
租期届满后承租人仍在使用不动产，应如何处理？
书面住宅合同达到 30 个月的，期满无需通知；继续占用超过 30 天且出租人未反对，转为不定期租赁，终止时应给予 30 天搬离期限（第 46 条）。口头住宅租赁或不足 30 个月的合同自动延续，但收回须符合第 47 条的法定情形。
租赁合同法律咨询如何收费？
采取措施前会书面约定律师费，费用取决于审查、起草、通知或诉讼等工作范围。诉讼费及相关支出遵守法院规则，并考虑司法费用减免；诉讼标的额可能是计算依据之一。审查后会提供书面服务方案。
是否承办圣保罗以外的租赁案件？
承办。《租赁法》为联邦法律。案件通常由不动产所在地法院管辖，但有效约定其他法院的除外（第 58 条第 II 项）。我们与当地律师合作并统筹外地案件，可在 Avenida Paulista 办公室或通过视频会议接洽。