巴西圣保罗 REURB 城市土地正规化律师
我们为非正规城市聚居区的土地正规化提供法律协助，涵盖 Reurb-S 或 Reurb-E、文件、项目、CRF 证明及登记。可在 Paulista 大道面谈，也可远程办理，并按需协调当地工作。
5,0 · 18 Google 评价第 13.465/2017 号法律规定了 REURB 程序，用于整合非正规城市聚居区，并在满足条件时实现所有权登记。程序通常由市政府办理，但法律另有特别职权规定。取得 CRF（土地正规化证明）后，可向主管不动产登记处申请相应登记。可行性还取决于城市规划、环境条件及第三方权利，并非所有障碍都只是文件不全。
哪些情况可以考虑 REURB
- 非正规聚居区内的住宅在从未正规化的土地开发区或聚居区居住多年，且没有独立不动产登记簿。
- 程序类别认定Reurb-S 和 Reurb-E 涉及不同的基础设施责任及法定费用减免。分类必须有法律依据，不能仅为节省费用而自由选择。
- 土地权利确认在 REURB 范围内，由公共机关以原始取得方式授予所有权，须符合期限及其他法定条件。
- 占有权确认行政机关确认占有后，可在符合法定条件时转化为所有权。该制度不适用于公共不动产。
- 不规则土地开发土地开发商或建设方需要将土地分割正规化，并向买受人交付独立登记簿。
- 文件与项目地形测量、技术说明、占用人资料及其他依法要求的文件。
- CRF 登记申请证明登记，跟进登记官的审查、补充要求及具体案件所需的登记行为。
由谁决定、期限多久、最终取得什么文件
根据第 30 条，市政府通常负责分类、审查及批准项目，并签发 CRF。联邦或州提出 REURB 申请时，分类由启动程序的政府负责（第 1 款）；对于其自有土地，第 4 款列明的公共机关和实体也可启动、办理及批准正规化。市政府应在最长 180 天内确定类别或说明理由后驳回。逾期未处理时，以适格申请人提出的类别为准，并继续行政程序；市政府仍可根据有理由的技术研究调整分类。这不等于项目自动获批，也不意味着所有权自动转移。
两种制度的法律效果不同。土地权利确认（legitimação fundiária）依据第 23 条，是在截至 2016 年 12 月 22 日已形成的非正规城市聚居区内，由公共机关依法授予所有权的原始取得方式。第 2 款可排除原登记簿上的权利负担，但与受益人本人有关的负担除外，不能承诺免除一切义务。占有权确认（legitimação de posse）依据第 25、26 条确认占有，在登记满五年且满足《宪法》第 183 条条件时转化为所有权；其他情形须满足各自法定条件，并向登记处申请。该制度不适用于公共不动产。
Reurb-S 适用于主要由低收入居民占用、经主管机关认定的聚居区，并非自动适用；其他情形适用 Reurb-E。两类程序均须符合适用的城市规划和环境要求。差别涉及基础设施责任及法定登记费用减免，不代表一概免除技术研究或所有私人服务费用。
我们如何推进 REURB
- 诊断聚居区和地块核查登记状况、土地权利人、聚居区形成日期及占用人。
- 确定类别和权利工具评估 Reurb-S 或 Reurb-E 及可适用的权利确认制度，说明各自的条件和法律效果。
- 编制申请与项目材料协调法律及技术文件、图纸、技术说明和占用人资料；专业研究及测量由具备相应资质的人员完成。
- 跟进行政程序向主管机关提交申请、跟进补充要求并回应通知，不保证项目获批。
- CRF 与不动产登记证明签发后，向主管不动产登记处申请登记，并跟进后续行为。
建议准备哪些材料
有助于加快分析的文件
这些文件有助于启动评估并形成针对性的待补材料清单。缺少某份文件本身，并不能决定正规化是否可行。
- 个人身份证明和住址证明
- 买卖、转让合同或收据（如有）
- IPTU 房产税资料、水费和电费账单
- 整体土地的不动产登记簿证明（如可取得）
- 地块图纸、草图或测量资料
- 占有年限证明
- 居民协会文件（如有）
- 市政府发出的通知
我们会提供文件清单和书面服务方案。本页依据巴西律师协会（OAB）第 205/2021 号规定，仅供信息参考，不能替代对具体案件的法律评估。
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该业务领域负责人
负责事务所不动产法和遗产程序（inventário）业务（OAB/SP 428.777）。拥有 PUC/SP 不动产法研究生学历及 PUC-Campinas 继承法研究生学历，获 Santo André 市议会颁发的 Medalha Notário Luiz Gama 奖章。也可提供英语服务。
了解 Letícia Marques常见问题。
办理 REURB 需要哪些文件？
清单取决于程序类别、聚居区及主管机关。通常包括身份证明、占有文件、合同、图纸或测量资料、原始不动产登记簿证明（如有）及占用人名单。技术文件、城市规划和环境核查须结合具体项目确定。我们会在初步评估后准备针对性的清单。
Reurb-S 与 Reurb-E 有什么区别？
Reurb-S 适用于主要由低收入居民占用、经主管机关认定的聚居区；其他情形适用 Reurb-E。差别涉及基础设施责任及法律规定的费用减免，并不意味着所有服务免费，也不意味着某一类别可以免除环境要求。
土地权利确认与占有权确认是同一制度吗？
不是。土地权利确认（legitimação fundiária）是在 REURB 中，针对截至 2016 年 12 月 22 日已形成并符合稳定聚居区认定条件（consolidado）的区域，依第 23 条条件原始取得所有权。解除原登记簿上的负担时，与受益人本人有关的负担不因此消失。占有权确认（legitimação de posse）可依第 26 条转化为所有权：登记满五年并符合宪法条件，或经申请满足其他法定条件。该制度不适用于公共不动产。
REURB 通常需要多长时间？
没有统一的总办理期限。第 30 条规定，市政府应在最长 180 天内确定类别或说明理由后驳回。逾期未处理仅产生法定的分类及继续办理效果，不代表项目自动获批。其他政府提出申请及公共机关自有土地的正规化另有职权规则。其余环节有各自的程序和期限；总时长受文件、通知、研究、补充要求及争议影响。
办理 REURB 是否必须聘请律师？
第 13.465/2017 号法律允许适格受益人申请 REURB，并未要求每一项行政行为均由律师代理。法律协助用于评估权属文件、法定条件、适用制度及异议；技术研究由具备相应资质的人员负责。如需提起诉讼，应遵守该程序的代理规则。
事务所是否办理圣保罗市以外的 REURB？
可以。大量工作以文件为基础，可远程协调。我们可在巴西安排必要的当地协作或出差；具体办理取决于主管机关及负责该不动产的不动产登记处。