巴西房产买卖合同解除与退款
面向希望退出期房或地块交易的买方：我们依据《第13.786/2018号法律》核算开发商或土地分割商可以扣留的项目，并协助协商退款或评估诉讼。
5,0 · 18 条 Google 评价本页讨论的是买方因自身情况希望退出交易，例如收入下降或融资未获批准，并希望依法核算可退金额。开发商逾期交付或房屋存在瑕疵属于另一类问题，请参阅针对开发商的法律服务。《第13.786/2018号法律》修改了《第4.591/1964号法律》和《第6.766/1979号法律》，分别规定不动产开发项目和土地分割项目中可扣项目、违约金上限及退款方式。
哪些合同解除问题需要核查。
- 买方希望退出分期款超出新的预算，或融资未获批准。先判断合同解除原因和适用法律，再核算退款。
- 违约金或扣款超过法定范围核对计算基数、项目类型及合同约定，区分违约金上限与依法可能另行扣除的佣金、占用费用和税费。
- 退款期限或方式不符退款规则会因项目是否采用独立财产制度（patrimônio de afetação）以及交易是期房还是地块而变化。
- 房地产经纪佣金佣金可依法律规定扣除；但在销售处或开发商营业场所以外签约并于七日内有效行使反悔权时，预付款及佣金应一并返还。
- 七日反悔权核实签约地点、日期及买方是否在法定期间内以可证明方式通知。
- 合同摘要表不完整核对法律要求的信息是否缺失、开发商是否在法定补正期间内补正，以及缺失是否构成买方解除合同的正当理由。
- 土地分割项目中的地块其计算基数、可扣比例及退款安排不同于不动产开发项目中的期房。
先区分项目制度和计算基数。
对不动产开发项目（incorporação imobiliária），《第4.591/1964号法律》第67-A条规定，在双方协议解除或因买方根本违约而解除合同时，退款以按合同指数调整后的已付款为基础，允许扣除全部经纪佣金和合同违约金。一般情形下，违约金本身不得超过已付款的25%。如房产已供买方占用，还可能依法另行扣除IPTU房产税、公寓管理费及按调整后合同价值每日折算、每月0.5%的占用收益等项目。25%不是所有扣款合计的统一上限。
若项目采用独立财产制度（patrimônio de afetação），合同违约金可最高达到已付款的50%，退款期限原则上为取得入住许可证（habite-se）或同等文件后30日内（第5款）。没有该制度时，余额原则上在合同解除后经过180日期间后一次性支付（第6款）。因此，不能只看百分比，必须先通过合同和登记资料确认项目制度。
对土地分割项目（loteamento），《第6.766/1979号法律》第32-A条采用另一套计算。可扣除按调整后合同价值计算、最高每月0.75%的占用收益，以及违约金和行政费用；后二者合计最高为调整后合同价值的10%。还可能包括与地块有关的欠缴税费、费用和计入价款的经纪佣金。这里的计算基数是调整后合同价值，不应与期房制度下按已付款计算的违约金上限混同。
还有两项需要单独判断。第一，在销售处或开发商营业场所以外签署合同，买方可依第67-A条第10款在七日内反悔，并收回全部预付款，包括经纪佣金。第二，对《第13.786/2018号法律》生效前的合同，须结合合同日期和STJ第543号判例摘要等既有规则审查；如果解除源于卖方违约，不能套用买方违约时的扣留规则。
若房产在第5及6款规定期间届满前转售，余额应于转售后30日内支付（第7款）。经开发商同意并通过资信审核的替代买方可免除合同违约金（第9款）。双方可通过专门解除协议约定不同条件（第13款）；附信托式担保的交易须另行审查特别法律。土地分割项目最多分12个月支付，起付宽限期为：工程未完工时，最迟在合同约定竣工期限后180日；工程已完工时，最迟在正式解除后12个月。不动产开发项目的扣款原则上以实际已付款为限，但占用收益除外（第4款）。
我们如何审查和处理案件。
- 审阅合同及摘要表核对签署日期、调整指数、解除条款，以及合同摘要表依法应列明的内容。
- 确认项目制度查阅不动产登记资料，确认是否存在独立财产制度，并区分不动产开发项目与土地分割项目。
- 重新核算调整各笔已付款，分别适用法律允许的扣除项目，形成可复核的计算说明。
- 书面提出合同解除方案向对方提交退款依据和金额，并在签署前审阅解除协议。
- 无法达成协议时评估诉讼根据证据请求解除合同、按适用规则返还款项，并追回应退而被超额扣留的部分。
建议准备哪些材料。
有助于核算和比较的文件
只有结合合同、付款凭证和对方提出的解除方案，才能估算退款并判断扣除项目是否符合适用制度。
- 合同及全部补充协议
- 合同摘要表
- 按日期整理的付款凭证
- 房地产经纪佣金收据
- 开发商提供的解除或退款方案
- 房产或项目的不动产登记簿摘录
- 钥匙交接文件（如有）
- 与开发商往来的电子邮件和消息
本所先审查案件范围，再在采取措施前提交书面服务建议。本页面遵守巴西律师协会（OAB）第205/2021号规定，不替代对具体合同的个案分析。
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Falchet e Marques 创始合伙人（OAB/SP 428.777），负责本所房地产法业务和遗产清算与分割事务。修读过PUC/SP房地产法及PUC-Campinas继承法研究生课程。她会在客户作出决定前清楚说明各项步骤。
了解 Letícia Marques房产合同解除常见问题。
如果买方退出，开发商最多可以扣留多少？
对不动产开发项目，合同违约金一般不得超过已付款的25%；如项目采用独立财产制度（patrimônio de afetação），违约金可最高达到已付款的50%（《第4.591/1964号法律》第67-A条第2项及第5款）。经纪佣金以及房产已供占用期间依法可扣的税费、管理费和占用收益可能另行计入，因此25%或50%仅指合同违约金，并不是所有扣款的合计上限。
退款应在多长时间内支付？
依第67-A条，采用独立财产制度时，通常在 habite-se 后30日内退款；否则，在解除后经过180日期间后一次性支付。提前转售时，余额须在转售后30日内返还。土地分割项目最多分12个月支付，起付宽限期为：工程在建时，最迟在约定竣工期限后180日；已完工时，最迟在解除后12个月。专门解除协议及特别交易制度须单独审查。
购买的是地块而不是期房，规则是否不同？
不同。《第6.766/1979号法律》第32-A条允许按调整后合同价值扣除最高每月0.75%的占用收益；违约金和行政费用合计最高为调整后合同价值的10%。这套规则的基数是调整后合同价值，不是期房制度中计算违约金所采用的已付款金额。
在销售处签约后，还能在七日内反悔吗？
如合同是在销售处或开发商营业场所以外签署，第67-A条第10款赋予买方七日反悔期。买方须在期间内以可证明方式通知；有效反悔后，应返还全部预付款，包括经纪佣金。超过该期间则适用一般解除和扣款规则。
办理合同解除需要支付哪些费用？
律师费根据谈判、计算、通知或诉讼等服务范围，在采取措施前以书面方式约定。若需起诉，还可能产生按诉讼标的金额计算的法院费用。应先审查合同和付款资料、核算争议金额，再决定采取何种方式。
是否办理圣保罗市以外的案件？
可以远程处理谈判和正式通知。其他地区的诉讼可由本所在当地协作律师配合下办理，并由本所负责案件分析和工作协调。沟通可在保利斯塔大道办公室或通过视频会议进行。