Avocat en contrat d’achat immobilier et due diligence au Brésil
Nous vérifions le bien et le vendeur, rédigeons ou révisons le contrat, et menons l’achat jusqu’à l’acte authentique et l’enregistrement. Pour les acheteurs au Brésil ou basés à l’étranger.
5,0 · 18 avis GoogleSigner le contrat ne rend personne propriétaire. Au Brésil, la propriété se transfère par l’enregistrement de l’acte de cession au registre foncier, et tant que le titre n’est pas enregistré, le vendeur reste considéré comme le propriétaire (Code civil, art. 1.245 et §1). Le contrat remplit deux fonctions : il fait advenir l’acte et l’enregistrement, et il répartit le risque s’ils n’adviennent pas.
Ce que nous vérifions avant que vous ne signiez.
- Qui vend, et si la personne le peutTitre au registre, état civil, procurations et héritiers concernés.
- Recherches sur le bien et le vendeurCharges, litiges et arriérés — l’étape qui révèle les saisies, les usufruits et le risque d’annulation de la cession. Voir quelles recherches effectuer.
- Acompte et arrhesNous déterminons si le dépôt est confirmatoire ou pénitentiel — ce qui change tout si l’une des parties se retire (Code civil, arts. 417 à 420).
- Clause de rétractationLorsqu’un droit de rétractation est convenu, le dépôt constitue l’entière indemnisation et rien de plus ne peut être réclamé (art. 420). Sans lui, la partie lésée peut poursuivre le surplus du préjudice (art. 419).
- Conditions et délaisL’approbation du financement comme condition, le délai pour l’acte, qui paie la taxe de transfert, la remise et l’inspection.
- Protection contre les surprisesResponsabilité pour éviction du titre et vices cachés, pénalités en cas de manquement et rétention du prix jusqu’à extinction des charges.
- Acte authentique et enregistrementNous le suivons jusqu’à ce que le registre porte votre nom — le moment où l’achat est complet.
Ce qui change pour un acheteur étranger.
- Documents de l’acheteurUn acheteur étranger a normalement besoin d’un numéro fiscal brésilien (CPF). Les documents d’état civil et sociétaires délivrés à l’étranger peuvent exiger une apostille ou une légalisation et une traduction assermentée au Brésil.
- Représentation à distanceSi vous ne serez pas présent au Brésil, nous définissons les pouvoirs nécessaires pour l’acte et l’enregistrement et vérifions que la procuration respecte les formalités brésiliennes.
- Due diligence du bien et du vendeurNous obtenons et lisons le registre foncier et les recherches pertinentes sur le bien et le vendeur avant que des fonds ne soient engagés ou qu’un dépôt ne devienne difficile à récupérer.
- Restrictions vérifiées tôtUn bien urbain suit la voie d’achat ordinaire ; un bien rural et des actifs en zone restreinte exigent un examen d’éligibilité séparé avant signature.
- Contrat, acte et enregistrementLe contrat consigne les conditions commerciales, mais la propriété ne passe que lorsque l’acte ou l’instrument admissible est enregistré au registre foncier.
- Coûts et séquence des paiementsNous confrontons le calendrier de paiement contractuel à la taxe de transfert et aux étapes notariales et d’enregistrement, pour que l’argent et les documents avancent dans le bon ordre.
Les questions fiscales, de contrôle des changes et de financement peuvent exiger le conseil du comptable, de la banque ou d’un autre professionnel agréé de l’acheteur. Nous coordonnons les documents juridiques et les étapes d’enregistrement dans le périmètre convenu pour la transaction.
Acompte, éviction du titre et vices cachés.
Arrhes (arras) : cela dépend du contrat, du motif du retrait et du régime applicable. Si celui qui a versé manque, l’autre partie peut résoudre et retenir les arrhes ; si c’est le bénéficiaire qui manque, celui qui a versé peut les réclamer avec un montant équivalent et les adjonctions de l’art. 418. Sans droit de rétractation convenu, le préjudice supplémentaire doit être prouvé (art. 419). Avec ce droit, la perte ou la restitution doublée est la seule indemnisation (art. 420). Des règles de consommation spéciales peuvent modifier l’analyse.
Éviction du titre (evicção) : une réclamation signale un risque ; l’éviction du titre exige la perte du bien en raison du droit antérieur d’un tiers. Dans les contrats à titre onéreux, les arts. 447 et 450 régissent la responsabilité du vendeur. Une clause expresse peut moduler la garantie (art. 448), mais l’exclusion n’empêche pas la restitution du prix si l’acheteur ignorait le risque ou ne l’assumait pas en connaissance de cause (art. 449) ; les limites de l’art. 457 doivent aussi être considérées.
Vices cachés : vérifiez immédiatement les dates. Pour un défaut du bien découvrable seulement plus tard, l’art. 445, §1, tel qu’interprété par le STJ dans le REsp 1.095.882/SP, distingue un an après la livraison pour l’apparition du défaut et un an à compter de sa découverte pour demander la résolution ou une réduction de prix. La possession antérieure, les garanties contractuelles et les relations de consommation exigent l’examen de leurs règles propres.
Deux limites aident à situer votre cas. Si le vendeur est un promoteur et que vous voulez sortir, un autre ensemble de règles s’applique — voir résilier un achat immobilier. Si vous avez tout payé et que le vendeur refuse de passer l’acte, la voie est l’ adjudication forcée.
Comment nous menons la transaction.
- Registre foncier et recherchesNous lisons toute la fiche du registre, de la première inscription à la dernière, et la croisons avec les recherches sur le vendeur.
- Structuration de l’opérationPrix, acompte, calendrier de paiement, conditions et ce qui se passe si chacune échoue.
- Rédaction ou révision du contratNous rédigeons l’instrument ou annotons la version de l’agence, chaque modification expliquée par écrit.
- Acte authentiqueSauf exception légale, un acte authentique est requis pour les opérations portant sur des droits réels immobiliers dépassant trente fois le salaire minimum brésilien en vigueur (art. 108). Nous assistons à la signature.
- EnregistrementSeul l’enregistrement transfère la propriété. Nous le suivons jusqu’à ce que le registre porte votre nom.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’examen
Avec la fiche du registre et le projet, nous pouvons signaler ce qui doit changer avant la signature.
- Extrait du registre foncier actuel
- Projet de contrat ou lettre d’offre
- Identité et état civil du vendeur
- Certificat des charges
- Attestation d’impôt foncier et de charges
- Preuve de tout acompte déjà versé
- Offre de prêt ou confirmation de financement
- Rapport de relevé, s’il en existe un
Examen du dossier et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil — il ne remplace pas l’évaluation de votre cas.
Ce que disent les clients sur Google.
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Qui dirige ce domaine.
Associée fondatrice de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas), elle dirige la pratique immobilière et les affaires successorales. Elle explique chaque étape avant que le client ne décide.
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Questions courantes.
Faut-il un acte authentique, ou un contrat privé suffit-il ?
Sauf exception légale, un acte authentique est requis pour les opérations portant sur des droits réels immobiliers dépassant trente fois le salaire minimum brésilien en vigueur (Code civil, art. 108). Certains instruments de financement peuvent le remplacer, mais l’enregistrement de l’instrument admissible reste nécessaire pour transférer la propriété par achat.
J’ai signé le contrat et payé. Suis-je le propriétaire ?
Pas encore. La propriété passe par l’enregistrement du titre, et d’ici là le vendeur reste considéré comme le propriétaire (art. 1.245 et §1). C’est pourquoi le contrat doit fixer un délai pour l’acte, dire qui dépose l’enregistrement et prévoir ce qui se passe en cas de retard.
Je me suis retiré de l’achat. Est-ce que je perds tout l’acompte ?
Cela dépend du contrat, du motif du retrait et du régime applicable. Si celui qui a versé manque, l’autre partie peut résoudre et retenir les arrhes ; si c’est le bénéficiaire qui manque, celui qui a versé peut les réclamer avec un montant équivalent et les adjonctions de l’art. 418. Sans droit de rétractation convenu, le préjudice supplémentaire doit être prouvé (art. 419). Avec ce droit, la perte ou la restitution doublée est la seule indemnisation (art. 420). Des règles de consommation spéciales peuvent modifier l’analyse.
Et si un tiers revendique le bien plus tard ?
Une réclamation signale un risque ; l’éviction du titre exige la perte du bien en raison du droit antérieur d’un tiers. Dans les contrats à titre onéreux, les arts. 447 et 450 régissent la responsabilité du vendeur. Une clause expresse peut moduler la garantie (art. 448), mais l’exclusion n’empêche pas la restitution du prix si l’acheteur ignorait le risque ou ne l’assumait pas en connaissance de cause (art. 449) ; les limites de l’art. 457 doivent aussi être considérées.
J’ai découvert un vice caché après avoir emménagé. Est-il encore temps ?
Vérifiez immédiatement les dates. Pour un défaut du bien découvrable seulement plus tard, l’art. 445, §1, tel qu’interprété par le STJ dans le REsp 1.095.882/SP, distingue un an après la livraison pour l’apparition du défaut et un an à compter de sa découverte pour demander la résolution ou une réduction de prix. La possession antérieure, les garanties contractuelles et les relations de consommation exigent l’examen de leurs règles propres.
Combien coûte un conseil sur un achat ?
Les honoraires sont convenus par écrit avant toute étape et varient selon le périmètre — examen du registre et des recherches, rédaction, ou suivi jusqu’à l’enregistrement. Les frais de notaire et la taxe de transfert sont payés directement par vous et estimés dans la proposition.
Intervenez-vous pour des acheteurs basés à l’étranger ?
Oui, y compris pour des acheteurs hors de São Paulo et à l’étranger. Nous travaillons à distance et avec des correspondants sous notre direction. Les actes doivent respecter les règles notariales, y compris la compétence territoriale pour les actes électroniques. Les procurations étrangères exigent les formalités applicables, comme une apostille ou une légalisation et une traduction assermentée si nécessaire. L’enregistrement relève du registre du lieu où se trouve le bien. Les biens ruraux et les zones restreintes exigent un examen d’éligibilité séparé.
Avez-vous déjà le projet ?
Envoyez le contrat et l’extrait du registre avant de signer. Nous indiquerons ce qui doit changer et quel risque chaque clause vous transfère, avec une proposition écrite.