Chantier en retard ? Calculez votre indemnisation.

Le fondement est l’art. 43-A de la Loi nº 4.591/1964, ajouté par la Loi nº 13.786/2018 (la « Loi de résolution »). Le texte principal prévoit que la livraison « dans un délai de 180 (cent quatre-vingts) jours calendaires à compter de la date contractuellement fixée comme date prévue d’achèvement de l’immeuble, à condition que cela soit expressément convenu, de manière claire et visible », ne donne à l’acheteur aucun motif de résolution et ne déclenche aucune pénalité pour le promoteur. Le § 2 est la source du 1 % : une fois ce délai dépassé et sans résolution, « l’acheteur régulier se verra devoir, lors de la livraison de l’unité, une indemnisation de 1 % (un pour cent) du montant effectivement payé au promoteur pour chaque mois de retard, pro rata die, corrigée selon l’indice prévu au contrat ». Le § 1 couvre l’autre voie : l’acheteur qui n’a pas causé le retard peut résoudre le contrat, avec restitution de la totalité des montants payés et de la pénalité convenue, dans un délai de 60 jours calendaires, corrigée selon le § 8 de l’art. 67-A. Et le § 3 interdit de cumuler les deux — l’indemnité mensuelle du § 2 traite l’exécution tardive, tandis que la pénalité du § 1 traite l’inexécution totale. Tout ce régime, toutefois, n’atteint que les contrats signés à partir du 28 décembre 2018, pour la raison qu’explique le point suivant.

La date charnière : le 28 décembre 2018

La Loi nº 13.786/2018 a été publiée au Journal officiel fédéral le 28 décembre 2018 et, selon son art. 4, est entrée en vigueur à la date de sa publication. C’est pourquoi le repère de 1 % par mois de l’art. 43-A, §2, est la référence légale pour les contrats signés à partir du 28 décembre 2018. Pour les contrats antérieurs, le Superior Tribunal de Justiça (STJ), en jugeant les recours répétitifs sur le retard de chantier, a jugé que la Loi nº 13.786/2018 ne s’applique pas aux contrats signés avant son entrée en vigueur (REsp 1.498.484/DF, Seconde Section, jugé le 22 mai 2019), sur le fondement de l’art. 5, XXXVI, de la Constitution et de l’art. 6, §2, de la Loi d’introduction aux règles du droit brésilien (LINDB) — position reprise par les formations de jugement (REsp 1.947.698/MS, Quatrième Section, jugé le 8 mars 2022). Une précision, pour éviter une lecture erronée courante : cette non-rétroactivité figure dans la motivation et le résumé de l’arrêt de principe, et n’est pas une thèse de recours répétitif autonome.

Dans un contrat signé avant le 28 décembre 2018, le repère de l’indemnisation du retard est donc la clause pénale du contrat lui-même : dans le Thème 970 (REsp 1.498.484/DF, Seconde Section, jugé le 22 mai 2019), le STJ a jugé que la clause pénale moratoire sert à compenser l’exécution tardive de l’obligation et que, en règle, lorsqu’elle est fixée à un montant équivalent à la valeur locative, elle exclut son cumul avec la perte de gains. Si la clause fixe 0,5 %, c’est 0,5 %. Et lorsqu’un contrat d’adhésion ne prévoit une clause pénale que pour l’inexécution de l’acheteur, le Thème 971 (REsp 1.614.721/DF et 1.631.485/DF, Seconde Section, jugé le 22 mai 2019) exige que cette clause serve à fixer l’indemnisation pour l’inexécution du vendeur, les obligations hétérogènes étant converties en argent par évaluation judiciaire. Le jugement du Thème 970 consigne également le pouvoir et le devoir du juge de réviser équitablement la clause pénale (art. 413 du Code civil), même d’office. Rien de tout cela ne s’estime par une formule : cela dépend de la lecture du contrat.

Un exemple chiffré

Un contrat signé après le 28 décembre 2018 — le cas où l’art. 43-A, §2, s’applique. Supposons 300 000 R$ effectivement payés et cinq mois complets de retard indemnisable déjà établis après le délai contractuel applicable. L’outil ne déduit pas de dates calendaires et ne valide pas la clause de tolérance. L’indemnité mensuelle est de 300 000 R$ × 1 % = 3 000 R$, et le total estimé est de 15 000 R$. Les pertes supplémentaires exigent une preuve et une appréciation du droit et du cumul permis, sans compenser deux fois la même perte. L’article 43-A, § 3, interdit d’ajouter la pénalité de résolution à l’indemnité mensuelle de retard. Si le même contrat avait été signé avant le 28 décembre 2018, cette ligne de 1 % n’existerait pas : sa place est prise par la clause pénale du contrat.

Les pertes supplémentaires exigent une preuve et une appréciation du droit et du cumul permis, sans compenser deux fois la même perte. L’article 43-A, § 3, interdit d’ajouter la pénalité de résolution à l’indemnité mensuelle de retard. Le total est une simulation soumise à ses hypothèses, et non un montant minimal garanti.

Ce que l’estimation exclut

La loi compte le retard pro rata die ; le calculateur travaille en mois entiers — le nombre que vous saisissez. C’est une simplification adoptée ici, et la loi ne la fixe pas. Sont également exclus : la correction monétaire (qui suit l’indice de votre contrat, et non un indice général), les intérêts, le loyer payé pendant le retard, la pénalité contractuelle et tout dommage moral. Le total est une simulation soumise à ses hypothèses, et non un montant minimal garanti.

Il y a aussi ce que l’outil ne vérifie pas. Il présume que votre contrat contient la clause de tolérance expresse, claire et visible exigée par le texte principal — sans elle, les 180 jours ne s’appliquent pas. Il ne vérifie ni que vous êtes à jour dans vos mensualités, condition du § 2, ni que l’unité a été livrée, moment où l’indemnité devient exigible. Et il suppose une incorporation immobilière (incorporação imobiliária) : un terrain acheté dans un lotissement relève de la Loi nº 6.766/1979, dont l’art. 32-A, également ajouté par la Loi nº 13.786/2018, traite de la résolution pour inexécution de l’acheteur et ne fixe aucun repère de 1 % par mois.