L’immeuble est irrégulier. Quelle voie est la vôtre ?
Les propriétaires qui découvrent que l’immeuble n’est pas à leur nom connaissent le problème, pas la solution. Les solutions diffèrent, avec des lois différentes : usucapião, adjudication forcée, succession, rectification du registre, averbation de la construction, Reurb ou acte notarié et enregistrement. Voyez laquelle est la plus probable.
La matrícula est la fiche de l’immeuble au registre foncier — ce n’est ni une quittance d’impôt ni un contrat.
Affiché seulement pour les propriétaires inscrits.
Presque personne ne le sait. Trois démarches le tranchent :
- Un certificat de matrícula à jour : l’origine de la chaîne de titres montre si l’immeuble provient d’une parcelle publique.
- Une demande auprès de la municipalité : le cadastre indique si le terrain est public ou s’il relève d’un programme de logement ou d’un quartier informel.
- Deux possibilités qui passent inaperçues : les terras devolutas — terres publiques vacantes de l’Union (art. 20, II) et des États (art. 26, IV) — ainsi que les terrains de bord de mer et les accroissements, propriété de l’Union (art. 20, VII).
Cela décide du résultat : l’art. 183, § 3, et l’art. 191, paragraphe unique, interdisent l’usucapião des biens publics. Vous pouvez continuer sans répondre — le point est listé à confirmer.
La voie ci-dessus doit encore être
vérifiée sur la matrícula.
Un certificat de matrícula à jour confirme ou infirme tout diagnostic fondé sur les seules réponses. Envoyez votre résultat par WhatsApp pour une première analyse ; la proposition d’honoraires est présentée par écrit après examen des documents.
La règle, l’article et la date de relecture.
Les blocages viennent de la Constitution : l’art. 183, § 3, et l’art. 191, paragraphe unique, interdisent l’usucapião des biens publics. Et la possession de celui qui paie un loyer ou occupe par permission ne compte pas : les art. 1.238 à 1.242 du Code civil exigent une possession tenue comme sienne.
Les délais utilisés par l’outil
Extraordinaire : quinze ans, indépendamment du titre et de la bonne foi, réduit à dix en cas d’habitation habituelle ou de travaux productifs — art. 1.238 et paragraphe unique. Ordinaire : dix ans, avec juste titre et bonne foi — art. 1.242. Spéciale urbaine : cinq ans, jusqu’à 250 m², habitation et aucun autre immeuble — Constitution, art. 183 ; Code civil, art. 1.240 ; loi 10.257/2001, art. 9. Spéciale rurale : cinq ans, jusqu’à cinquante hectares exploités par le travail personnel ou familial, avec habitation et aucun autre immeuble urbain ou rural — Constitution, art. 191 ; Code civil, art. 1.239. Familiale : deux ans sur un immeuble urbain de 250 m² au plus partagé avec un ex-conjoint ayant abandonné le domicile — art. 1.240-A (loi 12.424/2011). L’adjonction de la possession du prédécesseur relève de l’art. 1.243.
Lorsque la voie n’est pas l’usucapião
Les articles 1.418 du Code civil et 216-B de la loi 6.015/1973 prévoient l’examen de l’adjudication judiciaire et extrajudiciaire pour une opération éligible dont le prix a été payé. La voie registrale exige un avocat, un acte notarié, des preuves, des notifications et des exigences fiscales ; le Code national du CNJ fixe un préavis de quinze jours ouvrables et une publication après l’échec des tentatives de localisation du destinataire. Le décès du vendeur ne fait pas d’une succession terminée un préalable universel : examinez l’achat du vivant et la représentation de la succession ou des successeurs. En cas d’héritage, identifiez le partage ou l’adjudication et l’instrument registrable. Les quartiers urbains informels peuvent relever de la Reurb ; une matrícula existante au nom du demandeur peut exiger une rectification (art. 212–213) ou une averbation de la construction (art. 167, II, 4).
Pour un immeuble hérité, identifiez le partage ou l’adjudication et l’instrument propre à l’enregistrement. Les contestations exigent une procédure judiciaire ; un mineur, une personne incapable ou un testament n’exclut pas automatiquement l’acte notarié, sous réserve de la résolution CNJ 35, art. 12-A et 12-B. Si le défunt a vendu l’immeuble de son vivant, examinez le contrat et la représentation de la succession ou des successeurs avant de tenir une succession terminée pour indispensable. L’adjudication exige une opération qualifiante et le paiement du prix ; l’usucapião exige ses propres conditions de possession. La localisation du vendeur ne choisit pas à elle seule la procédure.
Régulariser un immeuble au Brésil.
Quelle est la différence entre l’usucapião et l’adjudication forcée ?
L’adjudication forcée vise l’exécution d’une opération apte à transférer la propriété, avec la preuve du paiement et les autres exigences ; le vendeur n’a pas besoin d’être localisable. L’usucapião repose sur une possession juridiquement qualifiée pendant le délai légal et ses propres exigences. Un vendeur introuvable ou une matrícula absente ne choisissent pas, à eux seuls, la voie. La chaîne de titres, les notifications et les documents doivent être examinés.
Mon contrat d’achat n’a jamais été enregistré. Cela empêche-t-il l’adjudication forcée ?
Non. La jurisprudence 239 du Superior Tribunal de Justiça (STJ) énonce que le droit à l’adjudication forcée n’est pas conditionné à l’enregistrement de la promesse d’achat au registre foncier. L’enregistrement au titre de l’art. 1.417 du Code civil crée un droit réel opposable aux tiers, mais son absence ne retire pas au vendeur l’action pour exiger l’acte.
Ai-je besoin d’un avocat pour régulariser un immeuble au Brésil ?
Cela dépend de la voie. La loi 6.015/73 exige expressément que le demandeur soit représenté par un avocat pour la reconnaissance extrajudiciaire de l’usucapião (art. 216-A) et pour l’adjudication forcée extrajudiciaire (art. 216-B, § 1). La Reurb est une procédure administrative de la municipalité, et l’art. 14, II, de la loi 13.465/2017 donne qualité aux bénéficiaires eux-mêmes, directement.
Combien coûte la régularisation d’un immeuble ?
Cela varie selon la voie. Il y a des frais de tiers — actes notariés, plan et mémoire descriptif signés par un professionnel habilité, certificats, émoluments du registre, impôt de mutation et frais de justice — et des honoraires d’avocat, fixés au cas par cas et présentés par écrit après examen des documents.
Accompagnez-vous des clients en dehors de São Paulo ou du Brésil ?
Les lois utilisées ici sont fédérales et s’appliquent dans tout le Brésil : l’orientation fonctionne donc dans n’importe quel État. Le cabinet est sur l’Avenida Paulista et sert à distance des clients situés ailleurs, par visioconférence et documents numériques ; les actes en personne au registre ou devant le tribunal local peuvent faire appel à un avocat correspondant. Les clients à l’étranger sont assistés en anglais, au moyen d’une procuration.
