Résolution d’achat immobilier à São Paulo, Brésil
Pour les acheteurs d’unités sur plan et de terrains qui doivent sortir de l’opération : nous recalculons la rétention selon la loi de résolution et négocions le remboursement.
5,0 · 18 avis GoogleCette page s’adresse à l’acheteur qui veut sortir de l’opération — revenu perdu, prêt refusé — et qui doit récupérer autant que possible de l’argent versé. C’est un sujet différent du retard de livraison ou des défauts de construction, traités sur actions contre les promoteurs. Le cadre légal ici est la loi 13.786/2018, qui a modifié les lois 4.591/1964 et 6.766/1979 et plafonné ce qu’un promoteur ou lotisseur peut retenir.
Quand la résolution entre en jeu.
- L’acheteur se retireLes échéances ne rentrent plus dans le budget, ou le prêt a échoué. Le contrat est dénoué et la loi plafonne la rétention.
- Rétention au-dessus du plafond légalNous vérifions la base de calcul et le pourcentage autorisé pour votre type de programme.
- Remboursements mal échelonnésLes délais et la forme de paiement ont leurs propres règles, qui changent selon que le patrimoine est affecté ou non.
- Commission d’agenceElle est déduite comme la loi le prévoit, mais il existe une situation où elle revient intégralement à l’acheteur.
- Rétractation de sept joursLes contrats signés à un stand de vente ou hors du siège du promoteur ont leur propre délai de rétractation.
- Tableau récapitulatif incompletLorsque des informations obligatoires manquent, un délai pour les corriger s’ouvre et, non corrigées, donne à l’acheteur un motif de résolution.
- Terrains en lotissementUn régime différent des appartements sur plan, avec ses propres pourcentages et mécanismes.
Les chiffres, tirés de la loi elle-même.
Pour un programme sur plan, l’art. 67-A de la loi 4.591/1964 prévoit que lorsque le contrat est dénoué par accord ou pour défaut absolu de l’acheteur, celui-ci a droit à la restitution des sommes versées, actualisées comme le contrat le prévoit, avec déduction cumulée de la commission d’agence en entier et d’une pénalité contractuelle qui ne peut excéder 25 % du montant versé. Pour la période pendant laquelle l’unité était disponible s’ajoutent les taxes foncières, les charges et une indemnité d’usage de 0,5 % de la valeur contractuelle actualisée, au prorata des jours .
Voici le point qui change le résultat et est rarement vérifié : lorsque le programme est soumis au régime de patrimoine affecté (patrimônio de afetação), la pénalité contractuelle peut atteindre 50 % du montant versé, et le remboursement est effectué dans les 30 jours du certificat d’achèvement (§5). Sans patrimoine affecté, le solde est payé en une seule échéance après le délai de 180 jours compté de la résolution (§6). Le régime applicable est la première chose que nous vérifions.
Pour un lotissement le calcul diffère. L’art. 32-A de la loi 6.766/1979 autorise une indemnité d’usage de jusqu’à 0,75 % de la valeur contractuelle actualisée, une pénalité avec frais administratifs plafonnée à 10 % de la valeur contractuelle actualisée, les charges de défaut, les taxes et les dettes de services liées au terrain, ainsi que la commission d’agence lorsqu’elle fait partie du prix. Le remboursement peut être étalé sur jusqu’à 12 échéances mensuelles. Notez la base : sur plan, le plafond porte sur le montant versé ; en lotissement, sur la valeur du contrat.
Deux détails complètent le tableau. Les contrats signés à un stand de vente ou hors du siège du promoteur permettent une rétractation dans les sept jours, avec restitution de tout ce qui a été avancé, commission d’agence incluse (art. 67-A, §10). Et pour les contrats antérieurs à la loi, le Précédent 543 du Supérieur Tribunal de Justice reste la référence : lorsqu’une promesse d’achat régie par le Code de la consommation est dénouée, les échéances sont restituées immédiatement — en entier lorsque le vendeur est seul en faute, en partie lorsque l’acheteur a causé la rupture.
Si l’unité est revendue avant l’expiration des délais des §§5 et 6, le solde est dû dans les 30 jours de la revente (§7). Un acheteur de substitution approuvé par le promoteur peut éviter la pénalité contractuelle (§9). Une convention spécifique de résolution amiable peut fixer des termes différents (§13), et les opérations sous sûreté fiduciaire exigent l’examen d’une législation spéciale. Pour les lotissements, jusqu’à 12 échéances commencent après le délai de grâce légal : pour les travaux en cours, au plus tard 180 jours après le délai d’achèvement contractuel ; pour les travaux achevés, au plus tard 12 mois après la résolution formelle. Dans les programmes, les déductions sont plafonnées au montant effectivement versé, sauf pour les indemnités d’usage (§4).
Comment nous menons le dossier.
- Lecture du contrat et du tableau récapitulatifDate de signature, indexation, clause de résolution et informations que le tableau récapitulatif doit contenir.
- Vérification du régimeUne recherche au registre foncier pour voir si le programme bénéficie d’un patrimoine affecté — cela fixe le plafond et le délai de remboursement.
- Refaire le calculNous actualisons tout ce qui a été versé, appliquons les déductions autorisées et arrivons à la somme due, avec une feuille de calcul.
- Proposer la résolution par écritNous recherchons une solution amiable lorsque c’est possible. L’acte de résolution est révisé avant signature.
- Procédure judiciaire en l’absence d’accordNous demandons la résolution au bon pourcentage et la restitution de tout ce qui a été retenu au-delà du plafond.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’examen
Avec le contrat et les justificatifs de paiement, nous pouvons estimer ce qui devrait revenir et le comparer à l’offre.
- Contrat et avenants
- Le tableau récapitulatif du contrat
- Justificatifs de paiement, avec dates
- Reçu de la commission d’agence
- Toute offre de résolution
- Extrait du registre foncier
- Procès-verbal de remise des clés
- E-mails et messages échangés
Examen du dossier et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil — il ne remplace pas l’évaluation de votre cas.
Ce que disent les clients sur Google.
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Qui dirige ce domaine.
Associée fondatrice de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas), elle dirige la pratique immobilière et les affaires successorales. Elle explique chaque étape avant que le client ne décide.
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Questions courantes.
Combien le promoteur peut-il retenir si je me retire ?
Dans un programme sur plan, la pénalité contractuelle ne peut excéder 25 % du montant versé, portée à 50 % lorsque le patrimoine est affecté (loi 4.591/1964, art. 67-A, II et §5). S’y ajoutent la commission d’agence et les frais de la période où l’unité était disponible.
Combien de temps avant que l’argent ne revienne ?
Au titre de l’art. 67-A, un programme à patrimoine affecté a jusqu’à 30 jours après l’habite-se ; sinon, le paiement se fait en une échéance après 180 jours de la résolution. Une revente antérieure exige le paiement du solde dans les 30 jours de la revente. Les lotissements admettent jusqu’à 12 échéances après le délai de grâce de l’art. 32-A : travaux en cours, au plus tard 180 jours après l’achèvement prévu ; travaux achevés, au plus tard 12 mois après la résolution. Les conventions spécifiques et régimes spéciaux exigent une évaluation séparée.
J’ai acheté un terrain, pas un appartement. Cela change-t-il les choses ?
Cela change la base et le pourcentage. Pour les lotissements, l’art. 32-A de la loi 6.766/1979 autorise une indemnité d’usage jusqu’à 0,75 % de la valeur contractuelle actualisée et une pénalité avec frais administratifs jusqu’à 10 % de la valeur contractuelle actualisée — pas du montant versé, comme sur plan.
J’ai signé à un stand de vente le week-end. Puis-je encore me rétracter ?
Oui, dans les sept jours. L’art. 67-A, §10 donne un droit de rétractation pour les contrats signés à des stands de vente et hors du siège du promoteur, avec restitution de tout ce qui a été avancé, commission incluse. Hors de cette fenêtre, les règles générales s’appliquent.
Combien coûte une action en résolution ?
Si l’affaire se règle par négociation, le coût est l’honoraire convenu par écrit avant toute étape. Si une procédure est nécessaire, les frais de justice sur la valeur de l’action s’ajoutent. Nous refaisons d’abord le calcul, et la proposition est mise par écrit.
Intervenez-vous hors de São Paulo ?
Oui. La négociation et la mise en demeure se font à distance, et les procédures ailleurs sont suivies par des correspondants locaux sous notre direction. Les rendez-vous ont lieu à notre bureau de l’Avenida Paulista ou en visioconférence.
Avez-vous déjà reçu l’offre de résolution ?
Envoyez le contrat et les justificatifs de paiement. Nous refaisons le calcul selon la loi, le comparons à l’offre et vous disons la différence, avec une proposition écrite.