Questions fréquentes sur le droit immobilier à São Paulo

L'usucapião est une acquisition originelle de la propriété par la possession continue en qualité de propriétaire, sans opposition, pendant le délai et dans les conditions de la catégorie légale applicable. Elle ne dépend pas d'un transfert volontaire de l'ancien propriétaire et peut être reconnue en justice ou extrajudiciairement. Des années d'occupation ne suffisent pas à elles seules : un bail ou une simple permission ne vaut pas, par lui-même, possession en qualité de propriétaire. Les biens publics ne peuvent pas être acquis par usucapião.

L'usucapião extraordinaire exige 15 ans, réduits à 10 en cas de résidence habituelle ou de travaux ou services productifs. L'usucapião ordinaire exige 10 ans avec juste titre et bonne foi, réduits à cinq dans les cas légaux spécifiques. Les catégories spéciales urbaine et rurale exigent cinq ans, avec des limites de 250 m² et 50 hectares respectivement ; la catégorie familiale exige deux ans. Chacune a des conditions supplémentaires, comme l'usage résidentiel, la productivité ou l'absence d'autre bien, selon la catégorie. Le temps seul ne suffit pas (arts. 1.238–1.242 du Code civil).

Oui, au registre immobilier de la localisation du bien, avec un avocat et les documents exigés par l'art. 216-A de la Loi des registres publics, comme l'attestation notariée de constatation, le plan de bornage et la description technique lorsque requis, les certificats et les preuves de possession. L'absence de signature préalable n'est pas un blocage : la notification est disponible, et le silence dans le délai légal peut valoir consentement. Une opposition motivée ou une question insoluble dans la procédure peut exiger une action en justice.

L'art. 1.240-A du Code civil exige une possession directe, exclusive, continue et sans opposition pendant deux ans sur un bien urbain de 250 m² au plus, détenu en copropriété avec un ex-conjoint ou ex-partenaire ayant abandonné le logement. Il doit s'agir du domicile du demandeur ou de sa famille, et le demandeur ne doit posséder aucun autre bien urbain ou rural ; le bénéfice ne peut être reconnu qu'une fois. La séparation ou le départ seul ne suffit pas : l'abandon et les autres conditions doivent être établis, sans répartition des torts dans la fin de la relation.

L'averbação de construction ajoute la construction à la matrícula du terrain au titre de l'art. 167, II, 4, de la Loi des registres publics. L'examen couvre en général le permis municipal ou le certificat d'habitabilité (habite-se), le document de responsabilité technique ART ou RRT applicable et la régularité fiscale : l'inscription au CNO ne remplace ni l'évaluation du Sero ni le certificat de régularité fiscale requis. Les exonérations spécifiques dépendent de la construction et de la législation applicable. L'absence d'averbação peut empêcher un financement ou gêner une vente, mais ne rend pas automatiquement toute transaction impossible.

Si le terrain n'est pas non plus enregistré à votre nom, examinez le titre et la possession : vérifiez les conditions de l'usucapião.

La rectification au titre des arts. 212 et 213 de la Loi des registres publics corrige les omissions ou descriptions inexactes. Les erreurs simples peuvent suivre une procédure plus directe ; la modification des mesures du périmètre exige un plan de bornage, une description technique et une responsabilité professionnelle, avec le consentement ou la notification des riverains. L'absence de signature initiale n'est pas un veto : le silence après notification peut valoir consentement selon les règles légales. La rectification corrige l'inscription ; elle n'acquiert pas le terrain du voisin sans titre ni ne dissimule un litige de propriété.

La Régularisation foncière urbaine (REURB), au titre de la Loi 13.465/2017, combine des mesures juridiques, urbanistiques, environnementales et sociales pour les noyaux urbains informels. La REURB-S couvre les noyaux majoritairement occupés par des résidents à faible revenu, selon la déclaration municipale ; la REURB-E couvre les autres cas. La municipalité approuve la procédure et délivre le Certificat de régularisation foncière (CRF) pour les actes d'enregistrement et de titrage appropriés. Le titrage dépend du projet et du mécanisme juridique : ni la propriété ni la gratuité ne sont automatiques pour tout occupant, et toute irrégularité isolée n'exige pas la REURB.

Examinez la propriété et la matrícula, le SNCR/CCIR de l'INCRA, l'impôt rural (ITR), l'enregistrement environnemental (CAR) et l'identification technique applicable. Le Décret 12.689/2025 a fixé au 21 octobre 2029 l'exigence générale de géoréférencement au registre pour les transferts, subdivisions, lotissements et regroupements qu'il régit. Des exigences spécifiques subsistent : l'art. 2 du Décret 5.570/2005 impose l'identification géoréférencée immédiate des propriétés rurales dans les actions déposées depuis sa publication. Le CCIR, le CAR, le paiement de l'ITR et la certification technique ne constituent pas, individuellement, une preuve de propriété.

Cela dépend de l'acquisition. Pour une vente, vérifiez les documents, l'ITBI applicable, l'acte public lorsqu'il est requis — ou un instrument légalement équivalent — et l'enregistrement du titre sur la matrícula. L'art. 1.245 du Code civil subordonne les transferts entre vifs à l'enregistrement. Les donations peuvent relever de l'ITCMD plutôt que de l'ITBI ; héritage, transmissions forcées et usucapião ont leurs propres titres et règles. En cas d'héritage, la propriété passe à l'ouverture de la succession, bien que la succession (inventário) et l'enregistrement soient nécessaires pour régulariser la documentation.

L'acte public est l'instrument préparé par le notaire pour formaliser l'opération. L'enregistrement de l'acquisition est l'acte au registre immobilier qui transfère la propriété dans une vente au titre de l'art. 1.245 du Code civil. Enregistrement et averbação ne sont pas synonymes : celle-ci inscrit les modifications et faits prévus par la loi. Signer un acte sans l'enregistrer n'achève pas un transfert entre vifs. Certaines opérations, comme les financements couverts par la loi, admettent un instrument privé ayant les effets de l'acte public.

Dans la ville de São Paulo, le taux général est de 3 %, avec un traitement réduit pour une partie de certaines opérations financées, sous conditions et limites. La Ville publie un calcul fondé sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur de référence, mais cela ne tranche pas l'analyse juridique. Le Thème STJ 1.113 traite de la présomption en faveur de la valeur déclarée et rejette l'évaluation unilatérale préalable. L'art. 38 du CTN, modifié par la Loi complémentaire 227/2026, doit aussi être pris en compte : valeur de marché, critères techniques divulgués et contre-évaluation par une procédure dédiée. Vérifiez la loi applicable à l'opération et toute contestation ; l'acceptation du prix déclaré n'est pas garantie. Acte, enregistrement et impôts ne totalisent pas un pourcentage fixe dans tous les cas.

Le contrato de gaveta désigne en général une acquisition qui n'a pas été correctement formalisée ou enregistrée ; un bien financé peut aussi manquer du consentement du prêteur. Il peut créer des droits contractuels et possessoires, mais ne remplace pas l'enregistrement de la propriété. Les risques incluent la double vente, les sûretés, les dettes du vendeur, les litiges successoraux et l'exécution du financement. Les effets dépendent de la bonne foi, des preuves, de la forme requise et des circonstances : évaluez le titre enregistrable, la participation du prêteur lorsque nécessaire et la voie de régularisation.

Le contrat peut protéger certains droits, mais ne transfère pas automatiquement la propriété, et tout instrument privé n'est pas directement enregistrable. Pour les transferts entre vifs, l'art. 1.245 du Code civil exige l'enregistrement d'un titre juridiquement approprié. Sauf disposition contraire de la loi, l'art. 108 exige un acte public pour les transactions portant sur des droits réels immobiliers de plus de 30 salaires minimums. Vérifiez la forme valable, les exceptions possibles et la voie pour compléter l'acquisition ; signer ou payer seul ne suffit pas.

Vérifiez la matrícula à jour et les sûretés, la propriété et la capacité du vendeur, son état civil, l'IPTU, les charges de copropriété, l'occupation et la conformité municipale du bâtiment. Les certificats judiciaires et fiscaux doivent être choisis selon le risque de l'opération, en tenant aussi compte des règles légales concentrant les actes pertinents sur la matrícula : tous ne sont pas des exigences universelles pour tout achat. L'examen dépasse un seul certificat et aide à identifier les risques avant paiement ou engagement, sans garantir leur élimination.

Avant d'acheter, vendre ou transférer un bien, de verser un acompte ou de signer des contrats ; lors du choix de la régularisation des titres, des constructions, des limites ou de la possession ; et lorsque des questions de propriété, de bornes, de saisie ou de registre surgissent. Un avocat examine les documents, évalue les risques et assiste la formalisation et l'enregistrement. Agir tôt aide à planifier l'opération ; cela ne garantit ni l'approbation du registre, ni le financement, ni un résultat judiciaire.