Défense contre la saisie immobilière à São Paulo, Brésil
Sous une sûreté fiduciaire brésilienne, le bien ne part pas aux enchères sur ordre d’un juge : la procédure se déroule au registre immobilier, et chaque étape a un délai court. Plus vous venez tôt, plus il reste de voies.
5,0 · 18 avis GoogleCe qui décide de tout, c’est le moment où vous demandez de l’aide. Une fois la signification faite par le conservateur du registre immobilier, il reste 15 jours pour purger le défaut et le contrat est remis en vigueur (art. 26, Loi 9.514/1997). Sans paiement, la consolidation exige les formalités légales. Pour un financement résidentiel sous l’art. 26-A, hors consórcio, l’enregistrement suit un délai supplémentaire de 30 jours et la purge reste possible jusqu’à l’enregistrement. Après consolidation sous le régime actuel, ce qui subsiste est le droit de préférence, non la purge. Une semaine change le cours du dossier.
Où vous en êtes dans la procédure.
- En retard, pas encore signifiéLe meilleur moment : renégociation directe avec la banque, avant tout acte au registre.
- Signification reçueLe compte à rebours de 15 jours a commencé. Nous calculons le montant exact de la purge et agissons dans le délai.
- Propriété déjà consolidéeLa purge n’est plus possible, mais un droit de préférence court jusqu’à la seconde enchère. Cette fenêtre est réelle.
- Enchère programméeNous vérifions les délais, l’avis de vente, le prix de réserve et la régularité de la procédure.
- Bien déjà venduArguments sur les vices de procédure, l’excédent qui vous est dû et la défense dans l’action en reprise de possession.
- Montant de la dette contestableCharges, frais, assurance et capitalisation alimentent le montant de la purge. Le revoir rend parfois le paiement possible.
- Achat aux enchèresDe l’autre côté : analyse des risques de l’avis de vente, du registre et de la possession avant d’enchérir.
Les délais que presque personne n’apprend à temps.
L’exécution est extrajudiciaire : le conservateur somme le débiteur de payer sous 15 jours, couvrant les échéances en retard et celles échéant avant le paiement, les intérêts, charges, impôts, charges de copropriété et frais de recouvrement et de signification (art. 26). Purgez le défaut et le contrat est remis en vigueur. Sinon, le conservateur enregistre la consolidation de la propriété au nom du créancier après les formalités légales. Pour un financement destiné à acquérir ou construire la résidence du débiteur, hors consórcio, l’art. 26-A exige 30 jours supplémentaires après la période initiale et permet la purge jusqu’à l’enregistrement.
À partir de la consolidation, le créancier a 60 jours pour tenir la première enchère — un délai étendu par la Loi 14.711/2023, auparavant 30. À la première enchère, la réserve tient compte de la valeur contractuelle actualisée et, si elle est supérieure, de la base de calcul de l’ITBI de consolidation ; s’il n’y a pas de vente, la seconde suit sous 15 jours, selon le régime général, avec une enchère couvrant la dette et les charges licites ou, à défaut, une enchère d’au moins la moitié de l’évaluation au choix du créancier. Cette option de moitié de valeur ne s’applique pas au financement résidentiel de l’art. 26-A, qui a son propre minimum.
Et voici la fenêtre que la plupart manquent : entre l’enregistrement de la consolidation et la seconde enchère, le débiteur a un droit de préférence pour racheter le bien pour l’intégralité de la dette, les charges licites, les frais d’exécution, l’ITBI de consolidation et le laudêmio éventuel, plus les impôts et frais de la nouvelle acquisition (art. 27, §2-B). Le 10 décembre 2025, la Cour supérieure de justice du Brésil a tranché la question dans le Thème 1288 (REsp 2.126.726) : après la Loi 13.465/2017, une fois la propriété consolidée sans purge, c’est ce droit de préférence qui subsiste — non la purge. Les consolidations et purges accomplies protégées par la loi antérieure à la Loi 13.465/2017 restent distinguées ; la date du contrat ne détermine pas à elle seule le régime.
Comment nous menons le dossier.
- Lecture du contrat et de la significationDate de la signification, montant réclamé et régularité de l’acte : cela définit le temps restant.
- Vérification du montant de la detteCharges, frais, assurance et mode de capitalisation des intérêts. Revoir le montant rend parfois le paiement possible.
- Négociation avec le créancierAccord de paiement, garantie supplémentaire ou vente assistée avec quitus — des options qui exigent l’accord du créancier, pas un droit automatique à purger en plusieurs fois.
- Action en justice, si elle se justifieUn vice juridiquement pertinent peut fonder une procédure et une mesure urgente. Le seul dépôt de l’action ne suspend pas l’enchère ; il faut l’ordonnance judiciaire ou l’effet légal correspondant.
- Droit de préférence, excédent et possessionExercice du droit de préférence, réclamation de l’excédent et défense en reprise de possession.
Ce qu’il faut apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’examen
Si vous avez été signifié, apportez d’abord la signification et n’attendez pas de rassembler le reste — c’est sa date qui détermine le temps qu’il vous reste.
- La signification reçue du registre immobilier
- Contrat de financement avec sûreté fiduciaire
- Relevé à jour de la dette
- Justificatifs des échéances payées
- Registre immobilier à jour
- Avis de vente, s’il est déjà publié
- Correspondance échangée avec la banque
- Preuve que vous habitez le bien
Examen du dossier, avec proposition présentée par écrit. Contenu informatif au titre de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil — il ne remplace pas une analyse de votre cas.
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Qui dirige ce domaine.
Associée responsable des dossiers immobiliers et successoraux (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas). Médaille Notário Luiz Gama (Conseil municipal de Santo André). Parle couramment anglais.
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Questions courantes.
Combien d’échéances impayées avant que le bien parte aux enchères ?
La loi ne fixe pas de nombre, mais une procédure : une fois en défaut, le débiteur est sommé par le conservateur du registre immobilier de payer sous 15 jours (art. 26, Loi 9.514/1997). Le contrat peut prévoir un délai de grâce et, à défaut, il est de 15 jours. Ce délai de grâce précède la signification et se distingue du délai de paiement après notification ; n’attendez pas un nombre supposé d’échéances impayées.
J’ai été signifié par le registre immobilier. Que se passe-t-il maintenant ?
La signification donne 15 jours pour payer les échéances en retard et celles échéant avant le paiement, avec les charges licites. La consolidation n’est pas automatique au 16e jour. Pour un financement destiné à acquérir ou construire la résidence du débiteur, hors consórcio, l’art. 26-A prévoit l’enregistrement 30 jours après cette période initiale et permet la purge jusqu’à l’enregistrement. Le régime applicable et l’avancement au registre doivent être vérifiés.
La propriété a été consolidée. Puis-je encore payer et garder le bien ?
La purge n’est plus possible, mais un droit de préférence subsiste : entre l’enregistrement de la consolidation et la seconde vente aux enchères, vous pouvez racheter le bien pour l’intégralité de la dette, les charges licites, les frais d’exécution, l’ITBI de consolidation et le laudêmio éventuel, plus les impôts et frais de la nouvelle acquisition (art. 27, §2-B). Le 10 décembre 2025, la Cour supérieure de justice l’a confirmé dans le Thème 1288, en jugeant le REsp 2.126.726. Le Thème 1288 préserve les consolidations et purges accomplies protégées par la loi antérieure à 2017 ; la date du contrat ne détermine pas à elle seule le régime. Un examen rapide est important.
De combien de temps je dispose après la consolidation ?
Le créancier a 60 jours à compter de l’enregistrement de la consolidation pour tenir la première vente aux enchères — un délai étendu par la Loi 14.711/2023, auparavant 30 jours. S’il n’y a pas de vente, la seconde enchère suit sous 15 jours. Le droit d’acquisition préférentielle court jusqu’à la date de la seconde enchère, mais 60 jours est une limite externe pour le créancier, pas un délai d’attente garanti. Une sûreté portant sur plusieurs biens peut exiger les règles spéciales de l’art. 27-A.
Si le bien se vend moins que la dette, dois-je encore le solde ?
Cela dépend du type de contrat. Pour un financement destiné à acquérir ou construire la résidence propre du débiteur, hors consórcio, la Loi 14.711/2023 prévoit l’extinction de la dette lorsque la seconde enchère n’atteint pas le minimum (art. 26-A, §4). En dehors de cela, l’art. 27, §5-A maintient le débiteur responsable du solde restant. Lorsque le créancier obtient la libre disposition après une seconde enchère sans enchère qualifiante, l’art. 27, §6-A exige la déduction du minimum légal dans le calcul du solde. L’application de la loi dans le temps doit aussi être vérifiée.
Et s’il se vend plus que la dette ?
L’excédent vous revient. L’art. 27, §4 oblige le créancier à le remettre dans les cinq jours de la vente, après déduction de la dette, des frais et des charges. Le compte doit être vérifié ; l’excédent inclut l’indemnisation légale des améliorations.
Combien cela coûte-t-il, et intervenez-vous hors de São Paulo ?
L’examen de la signification et du contrat vient d’abord, précisément parce que le délai est court. Ensuite, les honoraires sont convenus par écrit selon l’étape nécessaire — négociation, action en justice ou défense en reprise de possession. Nous intervenons dans tout le Brésil, en mandant des correspondants locaux sous notre supervision.
Avez-vous déjà été signifié par le registre immobilier ?
Si c’est le cas, envoyez-nous la date de la signification — c’est elle qui définit le temps restant. Nous examinons le dossier et vous disons quelle voie est encore ouverte.