Avocat immobilier à São Paulo, Brésil
Assistance juridique locale pour la régularisation de titres, les baux, la possession et les litiges immobiliers à São Paulo. Pour un achat encore en négociation, nous avons un service dédié de contrat et de due diligence.
5,0 · 18 avis GooglePour une vente immobilière entre vifs au Brésil, la propriété se transfère par l’enregistrement du titre en vertu de l’art. 1.245 du Code civil. La succession et l’usucapião ont des règles d’acquisition distinctes, bien que la mise à jour du registre reste importante. La plupart des litiges immobiliers commencent par un document laissé à moitié fait : un achat privé jamais devenu un acte, une construction jamais enregistrée, une succession jamais ouverte, une division jamais régularisée. Corriger après coûte plus cher que prévenir, mais il existe presque toujours une voie.
Ce que nous traitons en immobilier.
- Régularisation de titresActe, enregistrement, inscription des constructions, rectification de limites et tout ce qui manque au registre.
- UsucapiãoPossession remplissant les conditions légales, reconnue par les tribunaux ou le registre foncier ; le temps seul ne suffit pas.
- Baux et expulsionContrats, garanties, procédures d’expulsion, recouvrement de loyers et révision de loyer.
- Locaux commerciauxRenouvellement forcé du bail dans la fenêtre légale, révision de loyer et négociation avec le bailleur.
- Litiges avec les promoteursRetard de livraison, défauts de construction, charges abusives et résiliation de contrat.
- Bien financé en risqueDéfense dans l’exécution extrajudiciaire d’une sûreté fiduciaire, avant que l’enchère n’ait lieu.
- REURB et régularisation foncièreÉtablissements urbains informels, concessions de titres fonciers et enregistrement du CRF au registre foncier.
- Achat immobilierSi vous êtes sur le point d’acheter, allez directement à notre service de contrat d’achat et de due diligence.
Presque chaque litige commence par un document manquant.
Le schéma se répète. Quelqu’un achète par contrat privé et n’enregistre pas, parce qu’à l’époque cela semblait un détail. Des années plus tard, le vendeur est décédé, les héritiers sont introuvables, et l’acheteur découvre qu’il n’est juridiquement pas le propriétaire, même après une décennie à payer l’impôt foncier. Il peut y avoir une issue — exécution forcée, usucapião, succession du vendeur — mais elle coûte ce que les années perdues ont multiplié.
Le deuxième schéma le plus courant concerne un enregistrement incomplet. Une maison agrandie jamais enregistrée, une surface qui ne correspond pas au registre, une division jamais régularisée. Le bien fonctionne en pratique et se bloque au moment de vendre, financer ou transmettre. C’est là que le problème refait surface — toujours au pire moment.
Notre travail commence donc par le registre foncier, pas par le contrat. La lecture d’un registre à jour et des certificats du vendeur aide à répondre à des questions qui coûteraient sinon des années de contentieux. Lorsque le problème existe déjà, ce même document détermine laquelle des voies est viable. Deux de ces voies ont leur propre page : le contrat d’achat immobilier, pendant que la transaction est encore en cours, et la réintégration de possession, lorsqu’une dépossession illicite s’est produite, même s’il y avait un contrat.
Comment nous menons le dossier.
- Lecture du registre et des certificatsSituation au registre, charges, saisies et réclamations contre le vendeur. Le diagnostic qui guide tout le reste.
- Choix de la voieActe, exécution forcée, usucapião, REURB ou contentieux : nous évaluons la voie appropriée au regard des conditions et des risques.
- Documents et négociationNous rassemblons ce qui manque et négocions avec l’autre partie lorsque l’accord l’emporte sur la procédure.
- Voie judiciaire ou notariale/registreNous utilisons la voie extrajudiciaire partout où elle existe, et les tribunaux lorsque c’est la seule disponible.
- Enregistrement et aboutissementPour la régularisation de titres, nous suivons l’enregistrement d’un titre admissible et les éventuelles exigences du registre, sans garantir l’approbation.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’examen
Le registre foncier actuel et le contrat guident l’examen initial. La voie et les documents supplémentaires dépendent des circonstances et de la complexité.
- Registre foncier à jour
- Contrat d’achat, cession ou reçu
- Acte authentique, s’il en existe un
- Avis d’imposition foncière et valeur évaluée
- Pièces d’identité des parties
- Preuves de la durée de possession ou de résidence
- Mises en demeure et correspondances échangées
- Plans approuvés et permis d’occupation, si construit
Premier examen du dossier et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil — il ne remplace pas l’évaluation de votre cas.
Ce que disent les clients sur Google.
« Dès le début, j’ai reçu un accueil exceptionnel. L’équipe est attentive et explique chaque étape. »
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Qui dirige ce domaine.
Associée en charge des questions immobilières et successorales (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas). Médaille Notário Luiz Gama (Conseil municipal de Santo André). Parle couramment anglais.
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Questions courantes.
Quand vaut-il la peine de mandater un avocat immobilier au Brésil ?
Avant de signer, chaque fois que le montant en jeu compte — c’est là que le coût est le plus bas et l’effet le plus grand. Ensuite, lorsqu’un document manque, qu’il y a un litige avec un promoteur, un locataire en retard, une longue possession sans titre ou un bien financé en risque. Dans chacun de ces cas, le registre foncier à jour est la première chose à lire.
J’ai acheté par contrat privé. Suis-je le propriétaire ?
Un contrat privé seul ne transfère pas la propriété dans une vente entre vifs : l’art. 1.245 du Code civil exige l’enregistrement du titre. Il peut créer des droits entre les parties et soutenir une régularisation par acte et enregistrement, une adjudication forcée ou une autre voie disponible. L’usucapião a ses propres conditions, et la succession a une règle d’acquisition distincte.
Intervenez-vous pour les acheteurs, vendeurs, bailleurs et locataires ?
Oui, dans des dossiers distincts et sans conflit d’intérêts. Dans une vente, nous pouvons agir pour l’une ou l’autre partie à condition que l’autre ne soit pas déjà cliente. Dans les baux, nous agissons tant pour les propriétaires que pour les commerçants qui doivent protéger leurs locaux.
Combien coûte un avocat immobilier ?
Les honoraires dépendent du service. Les examens de documents et les contrats peuvent faire l’objet d’un forfait chiffré à l’avance ; le contentieux est évalué selon la complexité et l’enjeu, avec une éventuelle composante fixe et une composante au résultat. Une proposition écrite suit l’examen du dossier, la table d’honoraires de l’OAB/SP servant de référence minimale.
Peut-on résoudre sans aller au tribunal ?
C’est possible si les conditions sont remplies. Les actes, les enregistrements de construction, la rectification de limites, l’usucapião au registre foncier, la succession notariale et la REURB ont leurs propres conditions. Les coûts et la durée varient. Le défaut de coopération n’exclut pas toujours une voie extrajudiciaire ; le choix dépend des conditions et du litige.
Intervenez-vous pour des clients hors du Brésil ?
Oui. Une grande partie du travail immobilier est documentaire et se fait à distance, et nous agissons en anglais. Lorsqu’un dépôt à un registre dans une autre juridiction ou une présence à une audience est requis, nous mandatons et supervisons des correspondants locaux.
Quelle est la situation de votre bien ?
Envoyez le registre foncier et le contrat, si vous les avez. Nous faisons la première lecture et évaluons la voie appropriée pour votre cas. Merci de vérifier les disponibilités de rendez-vous.