Avocat en expulsion à São Paulo, Brésil
Nous récupérons les biens occupés par des locataires qui ne paient pas ou manquent au bail — en sollicitant une mesure d’urgence lorsque la loi le permet, et sans promettre des délais qui ne dépendent pas de nous. En personne ou à distance, dans tout le Brésil.
5,0 · 18 avis GoogleChaque propriétaire pose la même question : combien de temps cela prendra. La réponse honnête dépend d’un détail de votre bail. S’il ne comporte aucune des garanties énumérées à l’art. 37 de la Loi du bail brésilienne — caution, dépôt de garantie, assurance garantie locative ou cession fiduciaire de parts de fonds d’investissement — vous pouvez solliciter une mesure d’expulsion sous 15 jours, moyennant la consignation de trois mois de loyer (art. 59, §1, IX). Une garantie valable écarte ce motif précis ; les autres fondements de mesure urgente doivent être évalués séparément. Lire le bail est le premier service, pas le dernier.
Quand nous agissons.
- Défaut de paiementLoyers, charges locatives et taxe foncière impayés. Nous combinons l’expulsion avec le recouvrement de la dette.
- Bail sans garantieSans caution, dépôt ni assurance, la voie de la mesure d’expulsion sous 15 jours s’ouvre.
- Violation du bailSous-location interdite, usage différent de celui convenu, travaux non autorisés, troubles de voisinage.
- Terme expiré, bail non résidentielL’action doit être intentée dans les 30 jours de la fin contractuelle ou du respect du préavis de reprise, sous réserve des autres conditions (art. 59, §1, VIII).
- Garantie éteinteDans les situations de l’art. 40, le locataire est avisé de fournir une garantie de remplacement adaptée dans les 30 jours. Nous vérifions aussi la responsabilité continue de la caution et les délais applicables.
- Résiliation sans motifBail résidentiel à durée indéterminée, avec préavis et conditions légales remplies.
- Accord de libération non respectéUn accord écrit signé par les parties et deux témoins laissait au moins six mois à compter de la signature pour quitter les lieux et n’a pas été honoré.
Quand vais-je récupérer le bien.
La date de la décision sur une mesure d’urgence ne peut pas être garantie. Ce qui existe, ce sont les repères que la loi fixe, et ceux-là sont exploitables : une fois la mesure de l’art. 59, §1 accordée, le locataire a 15 jours pour quitter les lieux ; au jugement, la règle est de 30 jours, ramenée à 15 lorsque plus de quatre mois se sont écoulés entre la signification et le jugement, ou lorsque l’expulsion repose sur l’art. 9 ou l’art. 46, §2 (art. 63).
Deux points déterminent le rythme et sont rarement vérifiés à l’avance. D’abord : pour le motif de défaut de paiement de l’art. 59, §1, IX, même avec la mesure accordée, le locataire fait échec à l’ordonnance en déposant l’intégralité de la dette dans ces 15 jours (art. 59, §3). Ensuite : la purge du défaut n’est possible que si le locataire n’a pas utilisé ce droit au cours des 24 mois précédents (art. 62, paragraphe unique) — en cas d’impayés répétés, cela change tout.
Nous lisons donc d’abord le bail et l’historique des paiements. C’est là que l’on découvre si le dossier justifie une mesure d’urgence, si le locataire a déjà épuisé sa possibilité de purger, et s’il convient de joindre la demande en paiement. La stratégie se fixe avant la requête. Si vous en êtes encore à cartographier les règles du contrat, notre guide du droit du bail brésilien rassemble durées, garanties, réajustement de loyer et résiliation. Et lorsqu’il n’y a pas de bail du tout — perte illicite de possession — la voie appropriée peut être la reprise de possession.
Comment nous menons le dossier.
- Lecture du bail et des garantiesNous vérifions s’il existe une caution, un dépôt ou une assurance et s’ils sont encore valables. La garantie doit être évaluée avec les motifs et les autres conditions de la demande.
- Chiffrage de la detteLoyers, charges, pénalité, intérêts et indexation, avec un décompte — pour que la demande en paiement soit jointe à la même action.
- Mise en demeure, lorsqu’elle aideDans de nombreux cas, une notification formelle règle les choses sans procès, ou constitue la preuve dont l’action a besoin.
- Dépôt de l’action, mesure d’urgence et consignationDépôt avec demande de mesure urgente lorsqu’elle est disponible, en consignant les trois mois de loyer exigés par la loi.
- Reprise de possession et exécutionNous suivons le mandat jusqu’au bout, avec l’aide de la force publique si nécessaire, et poursuivons les sommes dues sans garantir le recouvrement effectif.
Ce qu’il faut apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’examen
Le bail est le document qui fixe la stratégie. Avec les documents de garantie et l’historique des paiements, il nous permet d’évaluer si une mesure urgente peut être disponible.
- Contrat de bail et avenants
- Acte de garantie, dépôt ou police d’assurance
- Tableau ou relevé des arriérés de loyer
- Quittances et justificatifs de paiement
- Mises en demeure et notifications déjà envoyées
- Messages et e-mails échangés avec le locataire
- Titre de propriété ou attestation de propriété
- Charges locatives et taxe foncière impayées
Examen du bail et proposition écrite avant toute démarche. Contenu informatif au titre de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil — il ne remplace pas une analyse de votre dossier.
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Qui dirige ce domaine.
Associée responsable des dossiers immobiliers et successoraux (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas). Médaille Notário Luiz Gama (Conseil municipal de Santo André). Parle couramment anglais.
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Questions courantes.
Combien de temps prend une mesure d’urgence en expulsion au Brésil ?
Aucune date de décision judiciaire ne peut être garantie. Ce que la loi fixe, c’est l’effet : une fois la mesure de l’art. 59, §1 accordée en vertu de la Loi 8.245/1991, le locataire a 15 jours pour quitter les lieux. Ce qui peut être accéléré, c’est la préparation — une demande bien fondée, la dette déjà calculée et la consignation de trois mois de loyer déposée avec l’action.
Quand la mesure d’expulsion sous 15 jours est-elle disponible ?
Dans les neuf situations énumérées à l’art. 59, §1. Pour le défaut de paiement, l’hypothèse usuelle est le point IX, qui exige que le bail ne comporte aucune des garanties de l’art. 37 — caution, dépôt, assurance garantie locative ou cession fiduciaire de parts de fonds d’investissement — soit parce qu’aucune n’a été convenue, soit parce qu’elle s’est éteinte. Une garantie valable écarte ce motif précis, sans exclure automatiquement d’autres fondements légaux de mesure urgente.
Le locataire peut-il payer et rester ?
Oui, dans une certaine limite. L’art. 62, II permet de purger le défaut dans les 15 jours de la signification, couvrant loyers, charges, pénalité, intérêts, frais de justice et honoraires d’avocat. Mais le paragraphe unique interdit la purge si le locataire a déjà utilisé ce droit dans les 24 mois précédant l’action. En cas d’arriérés récurrents, c’est souvent décisif.
Après le jugement, combien de temps le locataire a-t-il pour partir ?
La règle de l’art. 63 est de 30 jours. Elle tombe à 15 dans deux situations : lorsque plus de quatre mois se sont écoulés entre la signification et le jugement de première instance, ou lorsque l’expulsion a été accordée sur le fondement de l’art. 9 ou de l’art. 46, §2. Les écoles et certaines institutions ont des règles spéciales selon les §§ 2 et 3.
Les arriérés peuvent-ils être réclamés dans la même procédure ?
Oui, et nous le recommandons dans la plupart des cas : cela évite deux procédures et concentre la négociation en un seul lieu. Nous évaluons en parallèle s’il convient d’agir contre la caution et quel recouvrement est réaliste.
Combien coûte une action en expulsion ?
Trois composantes : honoraires convenus par écrit avant toute démarche, frais de justice sur la valeur de la demande, et la consignation de trois mois de loyer lorsqu’une mesure d’urgence est recherchée — un dépôt dont la restitution n’est pas garantie : il peut revenir au défendeur si la décision est réformée (art. 64, §2). L’exécution provisoire peut exiger une garantie distincte. La proposition suit l’examen du bail et est présentée par écrit.
Intervenez-vous hors de São Paulo ?
Oui. Le for par défaut est celui où se situe le bien, sous réserve d’un choix contractuel valable d’un autre for (art. 58, II), et nous traitons le dossier à distance avec des correspondants locaux sous notre direction lorsque la procédure se déroule ailleurs. La stratégie et la supervision restent les nôtres.
Combien de mois de loyer sont impayés ?
Envoyez-nous le bail et le tableau des arriérés. Lors de l’examen initial, nous vous dirons si votre dossier justifie une mesure d’urgence et quelles mesures sont appropriées. Le délai d’examen dépend des documents et de la complexité.