Charges de copropriété impayées : recouvrement, pénalités et droits du copropriétaire

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Peu de dettes sont aussi mal comprises que les charges de copropriété. D’un côté, des copropriétaires choqués d’apprendre que le bien peut être saisi même s’il s’agit du seul logement familial. De l’autre, des syndics facturant des pénalités au-delà du plafond légal ou interdisant l’ascenseur aux débiteurs — deux pratiques que les tribunaux cassent régulièrement.

Cet article présente les deux côtés : ce que le condominium peut faire pour recouvrer, et quels droits le copropriétaire conserve en cas d’arriérés.

Pourquoi la dette de copropriété « colle » au bien

La charge de copropriété est une obligation propter rem — autrement dit, elle suit la chose. Peu importe qui détenait l’unité quand la dette est née ; elle est attachée à l’unité. Ainsi, quiconque achète un appartement avec des charges impayées assume la dette, même sans l’avoir causée.

D’où un conseil pratique qui vaut de l’or lors de l’achat : demandez l’attestation négative de dettes du condominium, signée par le syndic ou l’administrateur, avant la conclusion. Un document simple qui évite une perte pouvant atteindre des dizaines de milliers de reais.

Combien le condominium peut facturer en pénalité et intérêts

L’article 1.336, §1, du Code civil est clair : la pénalité de retard est d’au plus 2 % de la dette. Les anciens règlements prévoyant 10 % ou 20 % ne prévalent pas sur ce point — le plafond légal s’applique.

Au-delà de la pénalité, intérêts de retard s’appliquent (selon le taux convenu dans le règlement ; à défaut, selon l’art. 406 dans la version de la loi 14.905/2024, en vérifiant les règles de chaque période), plus l’ indexation. La lecture correcte est la suivante : le recouvrement peut être ferme, mais il est plafonné. Quand le décompte dépasse cette limite, le montant facturé est contestable — et la révision peut identifier des charges excessives sans garantir une réduction.

Pénalités pour comportement antisocial : une autre question

Ne confondez pas la pénalité de retard (2 %) avec les pénalités pour manquement aux obligations — bruit, mauvais usage des parties communes, travaux irréguliers. Celles-ci suivent une règle différente : jusqu’à cinq fois la charge (art. 1.336, §2) et, pour un copropriétaire au comportement antisocial répété, jusqu’à dix fois (art. 1.337). Selon l’art. 1.336(2), à défaut de disposition expresse, la facturation exige l’approbation des deux tiers des autres copropriétaires. L’art. 1.337 exige les trois quarts des autres copropriétaires pour une pénalité allant jusqu’à cinq charges en cas de manquement répété, et prévoit jusqu’à dix charges pour un comportement antisocial répété incompatible avec la vie en collectivité. Les conditions de chaque fondement et le droit de défense doivent être respectés.

Le bien peut être saisi — même s’il s’agit du logement familial

C’est ce qui surprend le plus. La loi 8.009/1990 protège le logement familial de la saisie, mais elle comporte des exceptions. L’article 3, IV permet la saisie pour les impôts, taxes et contributions dus au titre du bien — ce qui inclut les charges de copropriété.

La logique est compréhensible : si la dette de copropriété ne pouvait pas être exécutée contre l’unité, les autres résidents financeraient indéfiniment celui qui ne paie pas. En clair : la dette de copropriété est l’une des rares à atteindre le logement familial — c’est pourquoi il ne faut pas la laisser s’accumuler.

Ce que le condominium NE peut PAS faire

• Couper l’eau, l’électricité ou le gaz de l’unité comme moyen de pression — la jurisprudence dominante le considère comme abusif, car cela affecte la dignité et la santé.
• Restreindre les parties communes, y compris les espaces de loisirs, pour forcer le paiement ; cela inclut les zones essentielles (ascenseur, garage, hall, accès à l’unité). Le STJ affirme fermement que restreindre l’usage n’est pas un moyen de recouvrement légitime.
• Exposer le débiteur de manière abusive sur les tableaux d’affichage, dans les ascenseurs ou les groupes de discussion, contrairement aux informations comptables nécessaires aux copropriétaires — cela peut constituer un dommage moral.
• Appliquer une pénalité de retard supérieure à 2 %, même si d’anciens règlements disent le contraire.
• Étendre les restrictions au-delà de la loi. L’art. 1.335(III) subordonne la participation et le vote au paiement ; il ne garantit ni une participation sans restriction en cas d’arriérés, ni n’autorise l’humiliation.

Comment fonctionne le recouvrement judiciaire

Les cotisations ordinaires ou extraordinaires prévues par le règlement ou approuvées en assemblée et documentées peuvent constituer un titre exécutoire extrajudiciaire (art. 784(X) du Code de procédure civile), à condition que la dette soit certaine, liquide et exigible. En pratique, le condominium n’a pas besoin d’une longue action déclaratoire pour établir la dette : il peut passer directement à l’exécution forcée, avec saisie de biens — y compris l’unité elle-même.

Lorsque les conditions sont remplies, un jugement préalable est inutile, mais la rapidité n’est pas garantie. Pour le copropriétaire, c’est un avertissement : une défense exige des motifs concrets (erreur de calcul, charges au-delà du plafond, charges déjà payées, convocation défectueuse de l’assemblée qui a approuvé la dépense), pas seulement des difficultés financières.

Un exemple hypothétique : la révision d’une dette

Supposons qu’un copropriétaire reçoive une relance de R$ 38.000 de charges impayées, avec une pénalité de 10 % selon un ancien règlement et des intérêts composés. La révision vérifie le 2 % plafond applicable, les règles de chaque période et le fondement juridique des intérêts et de l’anatocisme. Si des charges excessives sont constatées, un recalcul et une négociation peuvent suivre. Il s’agit d’une illustration hypothétique, pas d’un résultat réel ni d’une promesse de réduction ou d’accord.

Checklist pour le copropriétaire

• Demandez le décompte détaillé de la dette (périodes, pénalité, intérêts, indexation).
• Vérifiez que la pénalité respecte le plafond de 2 % et comment les intérêts ont été appliqués.
• Vérifiez que les dépenses ont été approuvées en assemblée régulièrement convoquée.
• Conservez les reçus — les charges payées mais non comptabilisées sont plus fréquentes qu’on ne le pense.
• Si l’usage est restreint ou votre nom exposé, documentez-le (photos, captures d’écran, procès-verbaux).
• Avant d’acheter un bien, exigez du condominium l’ attestation négative de dettes.

Questions fréquentes

Quelle est la pénalité de retard maximale sur une charge de copropriété ?

La pénalité de retard est plafonnée à 2 % par l’art. 1.336(1) du Code civil. L’indexation et les intérêts de retard convenus peuvent aussi s’appliquer ; à défaut de taux convenu, l’art. 406 s’applique dans la version issue de la loi 14.905/2024, et non un taux fixe de 1 % par mois. Les arriérés anciens exigent de vérifier les règles de chaque période.

Le condominium peut-il couper l’eau ou bloquer l’ascenseur d’un copropriétaire en retard ?

Le condominium ne peut pas couper les services essentiels ni restreindre les parties communes, y compris les espaces de loisirs, comme punition privée pour forcer le paiement. Cette position du STJ se distingue des fournisseurs qui recouvrent leurs propres factures selon leurs propres règles. Le recouvrement judiciaire exige les pièces et conditions légales.

Mon appartement peut-il être saisi pour une dette de copropriété s’il s’agit de mon seul logement ?

Oui. L’art. 3(IV) de la loi 8.009/1990 crée une exception à la protection du logement familial pour les contributions relatives au bien lui-même, y compris les charges de copropriété. La saisie et l’éventuelle vente dépendent de la procédure et des moyens de défense disponibles ; des arriérés ne signifient pas automatiquement perdre son logement.

J’ai acheté un appartement avec une dette de copropriété. Dois-je la payer ?

En règle générale, oui. L’art. 1.345 du Code civil rend l’acquéreur responsable envers le condominium des dettes du vendeur, pénalités et intérêts compris. Le recours contre le vendeur dépend du contrat et des faits. Avant d’acheter, obtenez une attestation de non-dette ou un décompte actualisé et vérifiez les documents de la transaction.

Un copropriétaire en retard peut-il assister aux assemblées et y voter ?

L’art. 1.335(III) du Code civil subordonne la participation et le vote aux délibérations à la condition d’être à jour. On ne doit pas promettre à un copropriétaire en retard une participation ou une parole sans restriction ; les circonstances, y compris un éventuel accord et les autres unités à jour, doivent être examinées. Cela n’autorise ni humiliation, ni exposition abusive, ni restriction des parties communes, et ne supprime pas les voies légales de contestation des décisions.