La loi brésilienne des locations : un guide pratique
Une carte de la loi 8.245/1991 organisée par question — indexation, pénalité, garanties, occupation prolongée, renouvellement et expulsion — avec le calculateur pour chaque sujet.
5,0 · 18 avis GoogleLes locations urbaines au Brésil sont régies par la loi 8.245/1991, la loi des locations. Sous réserve des exclusions de l'art. 1, trois éléments de votre bail guident l'analyse initiale : s'il est résidentiel ou commercial, s'il est écrit et pour quelle durée, et quelle garantie a été convenue (art. 37). Ce guide classe les réponses par question.
Ce que vous cherchez à résoudre.
- Le locataire ne paie pasLa demande du bailleur pour récupérer le bien est une action en expulsion (art. 5), qui peut porter aussi la créance. Voir la page expulsion.
- Je veux partir avant la finEn règle générale, la pénalité convenue est réduite au prorata de la durée déjà accomplie, sous réserve des exceptions de l'art. 4. Utilisez le calculateur de pénalité de résiliation.
- De combien le loyer peut-il augmenterLe loyer est librement convenu, mais ne peut être stipulé en monnaie étrangère (art. 17). L'indice est celui du bail — voir le calculateur d'ajustement de loyer.
- Le loyer est déconnecté du marchéÀ défaut d'accord, une révision judiciaire est possible après trois ans du bail ou de la dernière convention (art. 19).
- J'exerce une activité dans les lieuxLe renouvellement protégé exige un bail écrit à durée déterminée, au moins cinq ans sous ce bail ou des baux écrits consécutifs, et trois ans ininterrompus dans la même activité, parmi d'autres conditions légales. La procédure doit commencer entre un an et six mois avant l'expiration (art. 51). Consultez le calculateur de délai de renouvellement.
- Quelle garantie exigerDépôt, caution, assurance loyer ou cession de parts de fonds — une seule par bail, sous peine de nullité (art. 37).
- Qui paie quoiLes charges extraordinaires incombent au bailleur, les charges courantes au locataire (arts. 22 et 23).
- Le terme a expiré et personne n'a rien ditPour les baux résidentiels, la forme écrite et le seuil de 30 mois déterminent des règles différentes de continuation et de reprise (arts. 46–47) ; les baux non résidentiels suivent les arts. 56–57.
L'indexation, pénalité et révision du loyer.
L'indexation suit l'indice du bail — comme l'IGP-M, l'IPCA ou l'INPC — sous réserve de l'intervalle annuel minimal de la loi 10.192/2001 (art. 2, § 1). Le loyer ne peut être fixé en monnaie étrangère ni lié au change ou au salaire minimum (art. 17). Changer l'indice par négociation exige un accord (art. 18). Le calculateur d'ajustement de loyer montre la différence.
Selon la règle générale de l'art. 4, la pénalité de départ anticipé diminue à mesure que le bail s'exécute : multipliez la pénalité entière par la fraction de durée restante. Sans clause pénale, le juge peut fixer le montant. Une mutation professionnelle imposée par l'employeur exonère le locataire de la pénalité si le bailleur reçoit un préavis écrit d'au moins 30 jours. Les baux construits sur mesure suivent une règle spéciale, la pénalité étant plafonnée aux loyers restants (art. 54-A, § 2). Le calculateur de pénalité estime la règle générale.
La révision judiciaire du loyer vise à aligner le loyer sur le marché. À défaut d'accord, elle est possible après trois ans du bail ou de la dernière convention sur le loyer (art. 19) ; les parties peuvent convenir d'un nouveau loyer à tout moment (art. 18). Les baux construits sur mesure peuvent renoncer à la révision pendant la durée (art. 54-A, § 1). Si elle est demandée et étayée, le loyer provisoire ne peut dépasser 80 % du montant visé dans la demande du bailleur, ni être inférieur à 80 % du loyer actuel dans la demande du locataire (art. 68). Une expertise technique aide à établir le loyer du marché.
Un avertissement couvre les trois : les clauses destinées à contourner les objectifs de la loi sont nulles, y compris celles qui empêchent la continuation de l'art. 47 ou le renouvellement protégé de l'art. 51 (art. 45). Cela n'écarte pas les exceptions expressément permises par la loi. Une clause signée n'est pas automatiquement valable.
Ce qui se passe à chaque étape du bail.
- Signature et garantiesUn seul type de garantie par bail (art. 37). Le dépôt en espèces est plafonné à trois mois de loyer et doit être placé sur un compte d'épargne, ses revenus revenant au locataire (art. 38, § 2). Sauf clause contraire du bail, et sous réserve des règles légales de libération, la garantie court jusqu'à la restitution effective (arts. 39–40).
- Pendant la duréeL'indexation par l'indice contractuel, révision judiciaire à partir de trois ans, et charges courantes réparties entre les parties (arts. 19, 22 et 23).
- Fin du terme, résidentielUn bail écrit d'au moins 30 mois prend fin à l'expiration sans préavis. Une occupation prolongée de plus de 30 jours sans opposition crée une location à durée indéterminée, résiliable avec 30 jours pour libérer (art. 46). Les baux résidentiels verbaux ou de durée inférieure à 30 mois continuent automatiquement, la reprise étant limitée aux motifs de l'art. 47.
- Fin du terme, commercialEn règle générale, un bail non résidentiel à durée déterminée prend fin à l'expiration sans préavis. Une occupation prolongée de plus de 30 jours sans opposition crée une location à durée indéterminée (art. 56) ; à ce stade, le bailleur peut résilier par écrit avec 30 jours pour libérer (art. 57). Le renouvellement protégé et les autres règles spéciales restent applicables.
- Récupérer le bienLa voie est l'action en expulsion (art. 5). Après un jugement favorable, le mandat d'expulsion laisse généralement 30 jours pour libérer, réduits à 15 dans les cas de l'art. 63, § 1 ; d'autres paragraphes prévoient des délais spéciaux.
Où poursuivre la lecture.
Les calculateurs de location et les pages de pratique
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Contenu informatif au sens de la règle 205/2021 du barreau brésilien — il ne remplace pas une analyse de votre cas. Vérifié par rapport à la loi 8.245/1991 telle que publiée par la Présidence de la République.
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Qui dirige ce domaine.
Associée fondatrice de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas), elle dirige la pratique immobilière et les affaires successorales. Elle explique chaque étape avant que le client ne décide.
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Questions courantes.
Puis-je exiger à la fois une caution et une assurance loyer ?
Non. L'art. 37 permet un dépôt, une caution, une assurance loyer ou une cession fiduciaire de parts de fonds, et interdit de cumuler les garanties dans un même bail, sous peine de nullité. Le dépôt en espèces est plafonné à trois mois de loyer et doit être placé sur un compte d'épargne, ses revenus revenant au locataire (art. 38, § 2).
Je suis parti avant la fin du terme. Dois-je payer toute la pénalité ?
En règle générale, non. La pénalité entière diminue à mesure que le bail s'exécute, laissant un montant proportionnel à la durée restante ; sans clause, le juge peut la fixer (art. 4). La mutation professionnelle exonère avec un préavis écrit d'au moins 30 jours. Les baux construits sur mesure suivent une règle spéciale à l'art. 54-A, § 2. Le calculateur estime la règle générale.
À quelle fréquence le loyer peut-il être révisé ?
Les parties peuvent convenir d'un nouveau loyer à tout moment (art. 18). À défaut d'accord, la révision judiciaire au prix du marché exige trois ans du bail ou de la dernière convention (art. 19), sous réserve de règles spéciales comme la renonciation possible en built-to-suit. L'indexation est différente et doit respecter l'intervalle annuel minimal.
Le terme a expiré et le locataire est toujours là. Que faire ?
Un bail résidentiel écrit d'au moins 30 mois expire sans préavis ; une occupation prolongée de plus de 30 jours sans opposition crée une location à durée indéterminée, résiliable avec 30 jours pour libérer (art. 46). Les baux résidentiels verbaux ou inférieurs à 30 mois continuent automatiquement, mais la reprise exige un motif de l'art. 47.
Combien coûte un conseil sur un bail ?
Les honoraires sont convenus par écrit avant toute action et dépendent de l'étendue : analyse, rédaction, notification ou procédure. Les frais de justice suivent les règles de la juridiction concernée et une éventuelle exonération d'aide juridique ; la valeur du litige peut entrer dans le calcul. Une proposition écrite suit l'analyse.
Intervenez-vous en dehors de São Paulo ?
Oui. La loi des locations est fédérale. Les actions se déroulent généralement où se trouve le bien, sauf autre foro valablement convenu (art. 58, II). Nous traitons les procédures ailleurs avec des avocats locaux sous notre coordination. Des rendez-vous sont possibles sur l'Avenida Paulista ou en visio.
Une question non traitée ici ?
Envoyez le bail et décrivez la situation. Nous indiquerons quel article de la loi des locations s'applique et quelle est la voie, avec une proposition écrite lorsqu'il y a du travail à faire.