Adjudication compulsive d’un bien immobilier
Vous avez payé le bien, mais le vendeur refuse de signer l’acte notarié — ou il a disparu, est décédé, ou le promoteur ne délivre pas le titre ? L’adjudication compulsive est la voie pour obtenir le transfert lorsque le vendeur ne consent pas l’acte.
5,0 · 18 avis GoogleL’adjudication compulsive est l’action (et, aujourd’hui, également la procédure extrajudiciaire) qui contraint le vendeur à consentir l’acte notarié une fois le prix payé. Elle s’applique lorsque le vendeur refuse, a disparu ou est décédé, ou que le promoteur ne délivre pas le titre — une décision se substituant à son consentement.
Quand l’adjudication s’applique.
- Vendeur qui refuse de transférerVous avez payé intégralement, mais le vendeur refuse de consentir l’acte définitif.
- Vendeur disparu ou décédéIl n’y a personne pour signer — la voie judiciaire supplée au transfert.
- Promoteur qui ne délivre pas le titreBien soldé auprès du promoteur, sans acte notarié consenti.
- Contrat de vente payéIl existe un contrat et la preuve du paiement intégral, mais l’enregistrement manque.
- Cession de droitsUne chaîne de cessions « de gaveta » à consolider à votre nom.
- Voie extrajudiciaireAvec les documents requis, les notifications et l’assistance juridique, une demande peut être présentée au Registre immobilier ; le refus du vendeur n’exclut pas en soi cette voie.
Comment nous procédons.
- Examen du contrat et du paiementNous vérifions le contrat de vente et la preuve du paiement intégral.
- Notification et choix de la voieNous notifions le vendeur et choisissons la voie — extrajudiciaire (Registre immobilier) ou judiciaire.
- Demande d’adjudicationNous déposons la demande avec les documents qui suppléent à l’acte.
- Enregistrement à votre nomAvec la décision ou le titre, nous enregistrons le transfert sur le titre du bien.
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Qui dirige ce domaine.
Associée en charge des matières immobilières et successorales (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas). Médaille Notário Luiz Gama (Conseil municipal de Santo André). Anglais courant.
Découvrir Letícia MarquesQuestions courantes.
Qu’est-ce que l’adjudication compulsive ?
C’est le moyen de contraindre un vendeur (qui a reçu le paiement) à transférer la propriété. Lorsque l’acte notarié n’est pas consenti volontairement, une décision de justice — ou la procédure extrajudiciaire — se substitue au consentement du vendeur et permet l’enregistrement à votre nom.
Faut-il un contrat enregistré pour obtenir l’adjudication ?
Pas nécessairement. La Súmula 239 du STJ dispense l’enregistrement préalable du contrat pour le droit à l’adjudication. Le contrat de vente, le paiement intégral et toutes les autres conditions doivent être prouvés, y compris une obligation exécutoire de transfert. La dispense d’enregistrement préalable ne supprime pas la nécessité d’examiner la chaîne contractuelle et le titre du bien.
Peut-elle se faire sans procès ?
Oui, si l’article 216-B de la Loi sur les registres publics et les règles du CNJ sont remplis, avec un avocat, la documentation et les notifications. Le Registre immobilier traite la demande ; l’accord exprès du vendeur n’est pas requis, et toute contestation est appréciée selon les règles de la procédure. Le délai et la viabilité dépendent du cas.
Et si le vendeur est décédé ?
Le décès du vendeur n’empêche pas l’évaluation de l’adjudication. Le représentant de la succession ou les successeurs concernés doivent être identifiés selon le stade de la succession, et les conditions du transfert prouvées. L’achèvement de la succession du vendeur ne doit pas toujours être considéré comme un préalable.
Vous avez payé mais n’avez pas d’acte ?
Envoyez le contrat et la preuve de paiement sur WhatsApp. Nous évaluons si l’adjudication s’applique et quelle voie convient aux documents et aux circonstances.