Avocat en réintégration de possession à São Paulo, Brésil
Réintégration de possession, maintien de possession et injonctions prohibitoires, avec demande de mesures provisoires lorsque le cas le permet. Sur l’Avenida Paulista ou à distance, dans tout le Brésil.
5,0 · 18 avis GoogleTrois situations proches appellent trois actions différentes : celui qui a perdu la possession demande la réintégration de possession; celui qui est encore en occupation mais subit un trouble demande un maintien de possession; celui qui a été menacé demande une injonction prohibitoire (Code civil, art. 1.210 ; Code de procédure civile, arts. 560 et 567). La date compte autant que les faits : dans un délai de un an et un jour à compter de la dépossession, la procédure spéciale s’applique et le juge peut délivrer l’ordonnance provisoire sans entendre l’autre partie (arts. 558 et 562).
Quand l’action possessoire est la voie.
- Squatteurs sur un terrain ou un bien videUn terrain, un entrepôt, une ferme ou un appartement vacant : le cas d’école de la dépossession.
- Bien prêté et non restituéUn prêt à usage terminé, un préavis signifié et l’occupant reste. Une fois le prêt valablement terminé et le délai de restitution expiré, le refus de restituer le bien peut constituer une dépossession.
- Une clôture, un mur ou un bâtiment qui a bougéLe voisin a déplacé la limite ou pris une bande de terrain — un point qui relève aussi du droit de voisinage.
- Trouble sans perte du bienUn passage forcé, des matériaux déversés. Vous êtes encore en possession, le recours est donc le maintien de possession.
- Une menace crédible d’invasionAvant que le bien ne soit perdu, une injonction prohibitoire est possible, avec une astreinte fixée d’avance.
- Occupation collectiveLes litiges collectifs exigent les garanties du CPC sur la notification et la participation institutionnelle ; la médiation préalable suit les conditions de l’art. 565.
- Défense de l’occupantNous agissons aussi de l’autre côté : le défendeur peut, dans sa défense même, demander la protection de sa propre possession et une indemnisation lorsque les faits et le droit la justifient.
Possession nouvelle, possession ancienne et le délai d’un an et un jour.
La première question n’est pas qui est le propriétaire. C’est la date de la dépossession ou du trouble. Dans un délai d’un an et un jour à compter de la dépossession, l’action suit la procédure possessoire spéciale et permet une ordonnance provisoire, délivrée sans entendre l’autre partie lorsque la requête est dûment étayée (art. 562). Passée cette fenêtre, la possession est dite ancienne : le droit subsiste, mais l’affaire suit la procédure ordinaire.
La deuxième question est la preuve. Une action possessoire porte sur la possession, pas sur le titre : le possesseur est quiconque exerce en fait, en tout ou en partie, l’un des pouvoirs inhérents à la propriété (Code civil, art. 1.196). Les actes et le registre foncier aident, mais ne remplacent pas les factures, les photographies datées, les contrats, les témoins et le rapport de police. Ce dossier est ce qui soutient la mesure provisoire.
Il existe une soupape utile : engager une action possessoire plutôt qu’une autre n’empêche pas le juge d’accorder la protection dont les conditions sont prouvées (art. 554). Cela compte parce qu’une menace devient trouble et qu’un trouble devient dépossession pendant que l’affaire avance. Le chapitre se trouve aux arts. 554 à 568 du Code de procédure civile.
Tous les cas ne sont pas possessoires. Lorsqu’il y a un bail, la voie est une action en expulsion, pas la réintégration de possession (loi locative, art. 5). Lorsque le bien est passé aux enchères dans le cadre d’un transfert fiduciaire en garantie (alienação fiduciária), voir la défense à l’exécution fiduciaire. Et lorsque l’objectif est de transformer une longue possession en propriété, la voie est l’usucapião.
Comment nous menons le dossier.
- Dater la dépossessionNous établissons quand la dépossession ou le trouble s’est produit. Ce repère détermine la procédure et la mesure provisoire.
- Constituer la preuve de possessionDocuments, images datées, témoins et, lorsque le cas l’exige, un constat notarié du bien.
- Mise en demeure, lorsqu’elle aideDans les prêts à usage et les occupations tolérées, la mise en demeure peut mettre fin à la permission ; la dépossession dépend d’une résiliation valable et de l’expiration du délai de restitution.
- Dépôt avec demande provisoireUne requête étayée pour que le juge puisse décider aussitôt ; sinon, une audience préliminaire avec témoins.
- Exécution et récupération des pertesNous suivons l’ordonnance jusqu’au bout et demandons des dommages-intérêts et une astreinte contre une nouvelle invasion.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’examen
La date de la dépossession ou du trouble et les preuves d’usage aident l’examen initial ; la mesure provisoire dépend de l’ensemble des faits et des documents.
- Extrait du registre foncier actuel ou document d’achat
- La date de la dépossession ou du trouble
- Photographies et vidéos datées, avant et après
- Factures d’eau, d’électricité, d’impôt foncier et de charges
- Rapport de police, s’il a été déposé
- Contrat de prêt à usage, de bail ou d’association
- Mises en demeure et messages échangés avec l’occupant
- Noms de voisins pouvant témoigner
Examen du dossier et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil — il ne remplace pas l’évaluation de votre cas.
Ce que disent les clients sur Google.
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Qui dirige ce domaine.
Associée fondatrice de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas), elle dirige la pratique immobilière et les affaires successorales. Elle explique chaque étape avant que le client ne décide.
Découvrir Letícia MarquesQuestions courantes.
Quelle est la différence entre réintégration et maintien de possession ?
C’est la différence entre perdre la possession et y être troublé. Si l’occupation vous a fait sortir, en tout ou partie, c’est une dépossession et l’action vise la réintégration. Si vous êtes encore en possession mais que quelqu’un trouble l’usage, l’action vise le maintien de possession. En cas de crainte fondée d’un trouble ou d’une dépossession menaçante, une injonction prohibitoire peut s’appliquer.
Que change-t-il si l’invasion a eu lieu il y a plus d’un an ?
La procédure change, pas le droit. Dans un délai d’un an et un jour, l’action suit la procédure spéciale et permet une ordonnance provisoire (art. 558). Ensuite la possession est ancienne et l’affaire suit la procédure ordinaire — toujours possessoire, mais la mesure urgente exige une apparence de droit et un danger de dommage ou un risque pour l’issue utile du procès (CPC, art. 300).
Faut-il être le propriétaire enregistré pour agir ?
Non. L’action protège la possession, et le possesseur est quiconque exerce en fait l’un des pouvoirs du propriétaire (Code civil, art. 1.196). Les locataires, les détenteurs de prêt à usage et les acheteurs ne tenant qu’un contrat privé peuvent tous être demandeurs. Le registre foncier aide comme preuve, mais c’est le fait de possession qui est jugé.
Le juge accordera-t-il une mesure provisoire sans entendre l’occupant ?
C’est possible. Lorsque la requête est dûment étayée, le juge ordonne la mesure provisoire sans entendre l’autre partie ; sinon une audience préliminaire est fixée, où des témoins confirment la possession (art. 562). Contre une personne morale de droit public, son représentant judiciaire doit d’abord être entendu. Dans un litige collectif portant sur une dépossession ou un trouble de plus d’un an et un jour, la médiation précède l’examen de la mesure provisoire (art. 565).
Combien coûte une action en réintégration de possession ?
Trois composantes : des honoraires convenus par écrit avant toute étape, les frais de justice sur la valeur de l’action, et les frais de preuve tels qu’un constat notarié et un relevé. La proposition est mise par écrit après examen des documents.
Intervenez-vous hors de São Paulo ?
Oui. L’action se déroule au for du lieu où se trouve le bien, et nous gérons les procédures ailleurs, y compris en zone rurale, avec des avocats locaux sous notre direction. La stratégie et la supervision restent les nôtres, avec des rendez-vous à notre bureau de l’Avenida Paulista ou en visioconférence.
Quand la dépossession ou le trouble s’est-il produit ?
Cette date détermine la procédure et la mesure provisoire. Envoyez les documents du bien et le récit des faits : nous examinons le dossier, indiquons la voie et mettons une proposition par écrit.