Avocat en renouvellement de bail commercial à São Paulo, Brésil
Le local commercial est un actif du locataire, et le droit brésilien protège ceux qui remplissent les conditions — à condition que l’action soit déposée dans une fenêtre de six mois. Nous vérifions votre délai d’abord.
5,0 · 18 avis GoogleL’action en renouvellement forcé a un détail qui coûte leur local aux locataires sans qu’ils comprennent pourquoi : le délai est un délai de déchéance. Selon l’art. 51, §5 de la Loi nº 8.245/1991, l’action doit être déposée entre un an et six mois avant la fin du bail. Une fois cette fenêtre fermée, le droit au renouvellement forcé de ce bail s’éteint. Les négociations ne suspendent ni ne rouvrent le délai, mais le renouvellement par accord reste possible. La première chose que nous faisons est donc d’ouvrir le bail et de regarder la date.
Quand le renouvellement protège votre local.
- Bail qui arrive à son termeIl reste entre un an et six mois, et vous voulez rester à la même adresse.
- Bailleur qui ne veut pas renouvelerLe propriétaire a indiqué qu’il ne renouvellerait pas, ou ne répond tout simplement pas aux tentatives d’accord.
- Loyer très au-dessus du marchéLe renouvellement est conditionné à un montant irréaliste. L’action met en cause la valeur locative réelle.
- Locaux en centre commercialLe centre ne peut pas refuser le renouvellement au motif de son usage propre (art. 52, §2) — la règle diffère du commerce de rue.
- Baux enchaînés au fil des ansPlusieurs baux écrits successifs peuvent être additionnés pour atteindre les cinq ans exigés par la loi.
- Une offre de tiers sur la tableLe bailleur a produit une meilleure offre d’un tiers. Cette offre doit respecter des exigences formelles.
- Délai déjà dépasséLa fenêtre est fermée. Nous évaluons ce qui reste : la négociation et la sortie la moins coûteuse.
Les trois conditions et la fenêtre que personne ne voit.
L’art. 51 est cumulatif : le bail à renouveler doit être écrit et à durée déterminée ; sa durée — ou la somme des durées ininterrompues des baux écrits — doit atteindre au moins cinq ans ; et le locataire doit avoir exploité la même activité pendant une durée minimale ininterrompue de trois ans. Un seul point manquant fait échouer l’ensemble de la demande.
L’addition des baux est où se trouve habituellement la bonne nouvelle. Beaucoup de locataires pensent n’avoir aucun droit parce que le bail en cours court sur deux ou trois ans — mais lorsque des baux écrits successifs et ininterrompus existent, ils se cumulent. Il vaut la peine d’ouvrir le tiroir avant de renoncer. Et l’art. 45 est explicite : une clause qui détourne le droit au renouvellement est nulle.
Du côté du bailleur, l’art. 72 liste ce qui peut être soulevé : le défaut des conditions, une offre inférieure à la valeur locative réelle (hors la plus-value que l’activité du locataire a apportée à l’emplacement), une meilleure offre d’un tiers — qui doit être signée par l’offrant et deux témoins et indiquer une activité différente de celle du locataire, lequel peut accepter les conditions en réponse — et les situations de l’art. 52. Dans sa défense, le bailleur ou le sous-bailleur peut demander un loyer provisoire étayé par des éléments de marché, plafonné à 80 % du montant demandé et dû dès le premier mois de la période de renouvellement proposée (art. 72, §4). Pour situer le renouvellement dans l’ensemble des règles du bail, consultez notre guide de la loi brésilienne sur les locations ; pour trouver la date exacte de votre fenêtre, utilisez le calculateur du délai de renouvellement.
Comment nous menons le dossier.
- Vérification de la fenêtreD’abord, la date. Nous vérifions si vous vous situez dans l’intervalle d’un an à six mois avant la fin du bail.
- Reconstitution de la chaîne de bauxNous réunissons chaque bail écrit et chaque avenant pour cumuler les durées et prouver les cinq ans et les trois ans d’activité.
- Preuves du local et de la valeurChiffre d’affaires, ancienneté, améliorations et étude de la valeur locative — ce qui soutient l’offre que la loi exige.
- Demande avec proposition de loyerL’action doit contenir une offre claire de montant et de conditions. Une offre insuffisamment étayée peut fragiliser la demande.
- Négociation, jugement et exécutionNous recherchons un accord lorsqu’il est possible. Sinon, nous menons le dossier jusqu’au jugement sur le renouvellement et, s’il est accordé, sur le loyer.
Quoi apporter au premier échange.
Des documents qui accélèrent l’examen
Le premier document répond à la question la plus urgente. Avec le bail en main, nous pouvons évaluer si vous êtes encore dans les délais.
- Bail en cours et tous les baux antérieurs
- Avenants, renouvellements et actes de prorogation
- Preuves de paiement des loyers
- Statuts, avec l’objet social et la date de début
- Licence d’exploitation et inscription municipale
- Factures attestant l’activité exercée
- Photographies et factures des améliorations réalisées
- Correspondances échangées avec le bailleur
Vérification du délai et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil — il ne remplace pas l’évaluation de votre cas.
Ce que disent les clients sur Google.
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Qui dirige ce domaine.
Associée en charge des matières immobilières et successorales (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas). Médaille Notário Luiz Gama (Conseil municipal de Santo André). Anglais courant.
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Questions courantes.
Quel est le délai pour déposer l’action en renouvellement de bail au Brésil ?
Entre un an et six mois avant la fin du bail en cours — la fenêtre de l’art. 51, §5 de la Loi nº 8.245/1991. C’est un délai de déchéance : une fois passé, le droit s’éteint, sans suspension ni interruption. S’il reste moins de six mois et qu’aucune action n’a été déposée, la fenêtre légale pour ce bail est fermée.
Mon bail actuel ne dure que trois ans. Ai-je perdu le droit ?
Pas nécessairement. L’art. 51, II permet d’additionner les durées ininterrompues des baux écrits antérieurs pour atteindre les cinq ans. Beaucoup de locataires renoncent sans vérifier toute la chaîne. Il vaut la peine de réunir tout ce qui existe avant de conclure quoi que ce soit.
Le bail dit qu’il n’y aura pas de renouvellement. Est-ce valable ?
Non. L’art. 45 de la loi sur les locations traite comme nulle toute clause destinée à détourner les objectifs de la loi, y compris le droit au renouvellement. La clause figure dans beaucoup de baux, mais elle ne fait pas obstacle à l’action lorsque les conditions de l’art. 51 sont remplies.
Je loue un local dans un centre commercial. Les règles sont-elles les mêmes ?
En partie. L’art. 54 donne effet à ce qui a été librement convenu entre le locataire et le centre, mais le droit au renouvellement demeure. Et il existe une protection spécifique : selon l’art. 52, §2, le centre ne peut pas refuser le renouvellement au motif de son usage propre ou de la cession du fonds — un motif qu’un bailleur ordinaire peut invoquer.
Si je perds le procès, combien de temps ai-je pour libérer les lieux ?
Selon l’art. 74, modifié par la Loi nº 12.112/2009, le tribunal délivre un mandat d’expulsion avec un délai de 30 jours pour libérer volontairement, à condition que le bailleur l’ait demandé dans sa défense. L’ancienne rédaction, qui prévoyait six mois, a été abrogée — des versions obsolètes circulent encore.
Combien cela coûte-t-il, et intervenez-vous hors de São Paulo ?
Les honoraires sont convenus par écrit avant toute étape et varient selon le loyer, la complexité de la chaîne de baux et la contestation éventuelle de la valeur locative. La vérification du délai fait partie du premier examen. Nous intervenons dans tout le Brésil, en mandatant et supervisant des correspondants locaux hors de São Paulo.
Quand votre bail expire-t-il ?
Envoyez-nous le bail. Nous vérifions la fenêtre de l’art. 51, §5 lors du premier examen et vous disons si vous êtes encore dans les délais — et que faire si vous êtes proche de la limite. Nous confirmons le délai de réponse à la réception des documents.