Régularisation foncière REURB avocat à São Paulo, Brésil
Nous conseillons sur la régularisation des établissements urbains informels : Reurb-S ou Reurb-E, documents, projet, CRF et enregistrement. Rendez-vous sur l’Avenida Paulista ou assistance à distance, avec coordination locale si nécessaire.
5,0 · 18 avis GoogleLa loi 13.465/2017 régit la REURB pour intégrer les établissements urbains informels et permettre une propriété enregistrée lorsque les conditions sont remplies. Les procédures se déroulent en général devant la municipalité, sous réserve de compétences légales spéciales. Le CRF — certificat de régularisation foncière soutient une demande des actes d’enregistrement immobilier appropriés. La faisabilité dépend aussi des conditions d’urbanisme et d’environnement et des droits des tiers ; tout obstacle n’est pas une paperasse manquante.
Quand la REURB peut être appropriée.
- Logement dans un établissement informelVous vivez depuis des années dans un lotissement jamais régularisé et sans registre foncier individuel.
- QualificationReurb-S et Reurb-E influent sur les responsabilités d’infrastructure et les exonérations de frais. La qualification exige un fondement juridique, pas un libre choix de convenance.
- Concession de titre foncierAcquisition originale de la propriété par acte de la puissance publique dans le cadre de la REURB, sous réserve de la date légale et des autres conditions.
- Reconnaissance de possessionReconnaissance administrative de la possession pouvant se convertir en propriété dans les conditions légales. Cet instrument ne s’applique pas aux biens publics.
- Lotissement irrégulierPromoteurs devant régulariser le lotissement et délivrer des registres fonciers aux acheteurs.
- Documents et projetRelevé du terrain, rapports descriptifs, identification des occupants et autres documents requis.
- Enregistrement du CRFNous demandons l’enregistrement et suivons l’examen du conservateur, les réquisitions et les actes appropriés au cas.
Qui décide et ce que signifie chaque étape.
Les compétences relèvent en général de la municipalité au titre de l’article 30 : qualification, examen et approbation du projet, et délivrance du CRF. Si l’Union ou un État demande la REURB, l’autorité qui la requiert traite la qualification (§1). Pour les terrains qu’ils possèdent, les organismes et entités publics identifiés au §4 peuvent aussi ouvrir, instruire et approuver la régularisation. La municipalité a jusqu’à 180 jours pour qualifier ou opposer un refus motivé. L’inaction fait prévaloir la catégorie déclarée par le requérant éligible et permet la poursuite de la procédure, sous réserve d’une révision ultérieure étayée par une étude technique. Elle n’approuve pas automatiquement le projet ni ne transfère la propriété.
Les instruments ont des effets différents. La concession de titre foncier (legitimação fundiária) de l’article 23 est une acquisition originale par acte public dans un établissement urbain informel consolidé au 22 décembre 2016, sous réserve des conditions légales. Le §2 purge les charges du registre foncier d’origine sauf celles relatives au bénéficiaire ; ce n’est pas une promesse de bien libre de toute obligation. La reconnaissance de possession (legitimação de posse) des articles 25 à 26 se convertit en propriété cinq ans après l’enregistrement lorsque l’article 183 de la Constitution est satisfait. Les autres cas suivent leurs propres conditions et exigent une demande au registre. Cet instrument ne s’applique pas aux biens publics.
La Reurb-S couvre les établissements occupés majoritairement par des résidents à faibles revenus, qualifiés par l’autorité compétente ; elle n’est pas automatique. La Reurb-E couvre les autres cas. Les deux doivent satisfaire aux exigences d’urbanisme et d’environnement applicables. La distinction concerne les responsabilités d’infrastructure et les exonérations de frais légales, pas une dispense générale d’études ni de tous les coûts privés.
Comment nous menons le dossier.
- Diagnostic de l’établissement et du terrainNous vérifions la situation au registre, qui possède le terrain, la date de consolidation et qui sont les occupants.
- Détermination de la catégorie et de l’instrumentNous évaluons Reurb-S ou Reurb-E et les instruments disponibles pour l’attribution du titre, avec leurs conditions et leurs effets.
- Préparation de la demande et du projetNous coordonnons les documents juridiques et techniques, les plans, les rapports descriptifs et l’identification des occupants ; des professionnels qualifiés réalisent les études et relevés.
- Procédure administrativeDépôt, suivi des réquisitions et réponses aux notifications devant l’autorité compétente, sans garantir l’approbation.
- CRF et enregistrementUne fois le certificat délivré, nous saisissons le registre foncier compétent et suivons les actes ultérieurs.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’examen
Ces documents aident à démarrer l’évaluation et à préparer une liste des pièces manquantes propre au dossier. Un document manquant ne détermine pas à lui seul si la régularisation est faisable.
- Pièce d’identité et justificatif de domicile
- Contrat d’achat ou de cession, ou reçu, si disponible
- Factures d’impôt foncier et de services à votre nom
- Registre foncier de la surface mère, si disponible
- Plan, croquis ou mesures du terrain
- Preuves de la durée d’occupation
- Documents de l’association de résidents, s’il en existe
- Notifications reçues de la municipalité
Liste de documents et proposition écrite. Contenu informatif au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil ; il ne remplace pas l’évaluation du cas concret.
Ce que disent les clients sur Google.
« Dès le début, j’ai reçu un accueil exceptionnel. L’équipe est attentive et explique chaque étape. »
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Qui dirige ce domaine.
Associée en charge des questions immobilières et successorales (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas). Médaille Notário Luiz Gama (Conseil municipal de Santo André). Parle couramment anglais.
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Questions courantes.
Quels documents la REURB exige-t-elle ?
La liste dépend de la catégorie, de l’établissement et de l’autorité compétente. Elle comprend en général l’identification, les documents d’occupation, les contrats, un plan ou relevé, le registre foncier d’origine s’il existe, et une liste des occupants. Les documents techniques et les vérifications d’urbanisme ou d’environnement dépendent du projet. Nous préparons la liste spécifique après évaluation du dossier.
Quelle est la différence entre Reurb-S et Reurb-E ?
La Reurb-S s’applique aux établissements occupés majoritairement par des résidents à faibles revenus, qualifiés par l’autorité compétente ; la Reurb-E couvre les autres cas. La distinction concerne les responsabilités d’infrastructure et les exonérations de frais légales. Elle ne signifie ni que tout service est gratuit ni que l’une ou l’autre catégorie dispense des exigences environnementales.
Une concession de titre foncier et une reconnaissance de possession sont-elles la même chose ?
Non. La concession de titre foncier (legitimação fundiária) est une acquisition originale dans le cadre de la REURB pour les établissements consolidés au 22 décembre 2016, sous réserve de l’article 23. Les charges relatives au bénéficiaire ne sont pas purgées par la radiation des charges sur le registre d’origine. La reconnaissance de possession (legitimação de posse) peut se convertir en propriété au titre de l’article 26 : cinq ans d’enregistrement avec les conditions constitutionnelles, ou d’autres conditions légales sur demande. Elle ne s’applique pas aux biens publics.
Combien de temps prend la REURB ?
Il n’existe pas de délai global unique. L’article 30 donne à la municipalité jusqu’à 180 jours pour qualifier la catégorie ou opposer un refus motivé. L’inaction produit les effets légaux de qualification et de poursuite, pas une approbation automatique du projet. Des compétences spéciales s’appliquent à la REURB demandée par d’autres autorités publiques et aux terrains publics. Les autres étapes ont leurs propres règles et délais ; la durée dépend des documents, notifications, études, réquisitions et litiges.
Faut-il un avocat pour la REURB ?
La loi 13.465/2017 permet aux bénéficiaires éligibles de demander la REURB sans exiger un avocat pour chaque acte administratif. Le conseil juridique aide à évaluer les titres, les conditions, les instruments et les oppositions ; des professionnels techniques qualifiés réalisent les études. Si une procédure judiciaire s’ouvre, les règles de représentation de cette procédure doivent être suivies.
Intervenez-vous hors de la ville de São Paulo ?
Oui. Une grande partie du travail est documentaire et peut être coordonnée à distance. Nous agissons au Brésil avec un soutien local ou des déplacements si nécessaire ; les procédures dépendent de l’autorité compétente et du registre foncier responsable.
Votre logement n’a toujours pas de registre foncier ?
Décrivez le bien et l’établissement. Nous évaluerons les documents disponibles, les conditions et les voies possibles de régularisation.