Lei do Inquilinato: o guia prático da locação
Um mapa da Lei 8.245/1991 organizado por dúvida — reajuste, multa, garantias, prorrogação, renovatória e despejo — com as calculadoras de cada assunto.
5,0 · 18 avaliações no GoogleA locação urbana é regida pela Lei 8.245/1991. Ressalvadas as exclusões do art. 1º, três informações do contrato orientam a análise inicial: se a locação é residencial ou não residencial, se é escrita e por qual prazo, e qual garantia foi contratada (art. 37). Este guia organiza as respostas por pergunta.
O que você quer resolver.
- O inquilino não pagaA ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º), cumulável com a cobrança. Veja despejo.
- Quero sair antes do prazoEm regra, paga-se a multa pactuada reduzida proporcionalmente ao prazo já cumprido, observadas as exceções do art. 4º. Calcule em multa de rescisão.
- Quanto posso reajustarO valor do aluguel é de livre convenção, vedada a estipulação em moeda estrangeira (art. 17). O índice é o do contrato — veja a calculadora de reajuste.
- O aluguel está fora do mercadoNão havendo acordo, cabe revisional após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior (art. 19).
- Tenho um ponto comercialA renovatória exige contrato escrito por prazo determinado, cinco anos nesse contrato ou na soma de contratos escritos ininterruptos e três anos contínuos no mesmo ramo, além dos demais requisitos legais. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término (art. 51). Confira a calculadora de prazo.
- Qual garantia exigirCaução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo — e apenas uma delas por contrato, sob pena de nulidade (art. 37).
- Quem paga o quêDespesas extraordinárias de condomínio são do locador; as ordinárias, do locatário (arts. 22 e 23).
- O contrato venceu e ninguém falou nadaNa locação residencial, a forma escrita e o prazo de 30 meses definem regimes diferentes de prorrogação e retomada (arts. 46 e 47); a não residencial segue os arts. 56 e 57.
Reajuste, multa e revisional.
O reajuste segue o índice previsto no contrato — como IGP-M, IPCA ou INPC —, respeitada a periodicidade mínima anual da Lei 10.192/2001 (art. 2º, § 1º). O aluguel não pode ser estipulado em moeda estrangeira nem vinculado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). Alterar o índice por negociação exige acordo entre as partes (art. 18). A calculadora de reajuste mostra a diferença no seu caso.
A multa por saída antecipada, na regra geral do art. 4º, é reduzida conforme o prazo já cumprido: aplica-se à multa integral a fração do prazo que falta cumprir. Sem previsão contratual, o valor pode ser fixado judicialmente. Há dispensa por transferência do empregado para outra localidade pelo empregador, com aviso escrito ao locador de pelo menos 30 dias. Nos contratos built-to-suit do art. 54-A, § 2º, a multa segue regra própria, limitada aos aluguéis restantes. A calculadora de multa auxilia na estimativa da regra geral.
A revisional busca adequar o aluguel ao mercado. Sem acordo, cabe após três anos do contrato ou do último acordo sobre o valor (art. 19); as partes podem negociar novo aluguel a qualquer tempo (art. 18). No built-to-suit, pode haver renúncia à revisão durante o contrato (art. 54-A, § 1º). Havendo pedido e elementos de prova, o aluguel provisório não pode superar 80% do pedido se a ação for do locador, nem ficar abaixo de 80% do aluguel vigente se for do locatário (art. 68). A avaliação técnica ajuda a demonstrar o valor de mercado.
Um alerta vale para os três temas: são nulas as cláusulas que busquem contornar os objetivos da lei, inclusive impedir a prorrogação do art. 47 ou a renovação protegida pelo art. 51 (art. 45). Isso não afasta exceções expressamente admitidas em lei. Cláusula assinada não é, por si só, cláusula válida.
O que acontece em cada fase do contrato.
- Assinatura e garantiaUma modalidade de garantia por contrato (art. 37). A caução em dinheiro é limitada a três aluguéis e deve ir para poupança, com os benefícios ao locatário (art. 38, § 2º). Salvo disposição contratual contrária e hipóteses legais de exoneração, a garantia vai até a devolução efetiva (arts. 39 e 40).
- VigênciaReajuste pelo índice contratual, revisional a partir de três anos e despesas divididas entre as partes (arts. 19, 22 e 23).
- Fim do prazo, residencialNo contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação termina no vencimento, sem aviso; permanência por mais de 30 dias sem oposição gera prorrogação indeterminada, denunciável com 30 dias para desocupar (art. 46). Nos contratos verbais ou inferiores a 30 meses, há prorrogação automática e retomada apenas nas hipóteses do art. 47.
- Fim do prazo, não residencialEm regra, o contrato não residencial por prazo determinado termina no vencimento, sem aviso. Permanência superior a 30 dias sem oposição gera prorrogação indeterminada (art. 56); nessa fase, o locador pode denunciar por escrito, concedendo 30 dias para desocupar (art. 57). Devem ser respeitadas a proteção renovatória e outras regras especiais.
- RetomadaA via é a ação de despejo (art. 5º). O mandado após sentença favorável prevê, em regra, 30 dias para desocupação, reduzidos a 15 nas hipóteses do art. 63, § 1º; os demais parágrafos trazem prazos especiais.
Onde continuar a leitura.
As calculadoras de locação e as páginas de atuação
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Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto. Texto conferido na Lei 8.245/1991, na redação disponível no Planalto.
O que dizem no Google.
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Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pela área imobiliária do escritório — regularização de imóveis, usucapião, contratos e contencioso —, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesPerguntas comuns.
Posso exigir fiador e seguro-fiança ao mesmo tempo?
Não. O art. 37 admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo e proíbe acumular modalidades no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A caução em dinheiro é limitada a três aluguéis e deve ser depositada em poupança, com os benefícios revertidos ao locatário (art. 38, § 2º).
Saí antes do fim do contrato. Pago a multa inteira?
Em regra, não. A multa integral é reduzida conforme o prazo cumprido, ficando proporcional ao prazo restante; sem cláusula, cabe fixação judicial (art. 4º). Há dispensa por transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de pelo menos 30 dias. O built-to-suit tem regra própria no art. 54-A, § 2º. A calculadora mostra a estimativa da regra geral.
De quanto em quanto tempo dá para revisar o aluguel?
As partes podem acordar novo aluguel a qualquer tempo (art. 18). Sem acordo, a revisão judicial para adequação ao mercado exige três anos de contrato ou do último acordo sobre o valor (art. 19), observadas as regras especiais, como eventual renúncia no built-to-suit. O reajuste por índice é diferente e respeita a periodicidade mínima anual.
O contrato venceu e o inquilino continua no imóvel. E agora?
No contrato residencial escrito de 30 meses ou mais, o prazo termina sem aviso; permanência superior a 30 dias sem oposição gera prorrogação indeterminada, denunciável com 30 dias para desocupar (art. 46). Nos contratos verbais ou inferiores a 30 meses, a prorrogação é automática, mas a retomada exige hipótese do art. 47.
Quanto custa uma orientação sobre contrato de locação?
Os honorários são combinados por escrito antes de qualquer providência e variam com o escopo: revisão, redação, notificação ou ação. Havendo processo, custas e despesas seguem as normas do tribunal e eventual gratuidade; o valor da causa pode integrar o cálculo. A proposta vem por escrito após a análise.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. A Lei do Inquilinato é federal. Em regra, as ações tramitam no foro do imóvel, salvo eleição válida de outro foro (art. 58, II). Conduzimos processos em outras comarcas com correspondentes sob nossa orientação. Atendimento na Avenida Paulista ou por videoconferência.
Sua dúvida não está aqui?
Mande o contrato e descreva a situação. Dizemos qual artigo da Lei do Inquilinato se aplica e qual é o caminho, com proposta por escrito quando houver trabalho a fazer.