Lei do Inquilinato: o guia prático da locação
Um mapa da Lei 8.245/1991 organizado por dúvida — reajuste, multa, garantias, prorrogação, renovatória e despejo — com as calculadoras de cada assunto.
5,0 · 18 avaliações no GoogleA locação urbana é regida pela Lei 8.245/1991. Quase toda dúvida se resolve com três informações do seu contrato: se a locação é residencial ou não residencial, se é escrita e por qual prazo, e qual garantia foi contratada (art. 37). Este guia organiza as respostas por pergunta.
O que você quer resolver.
- O inquilino não pagaA ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º), cumulável com a cobrança. Veja despejo.
- Quero sair antes do prazoPaga-se a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º). Calcule em multa de rescisão.
- Quanto posso reajustarO valor do aluguel é de livre convenção, vedada a estipulação em moeda estrangeira (art. 17). O índice é o do contrato — veja a calculadora de reajuste.
- O aluguel está fora do mercadoNão havendo acordo, cabe revisional após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior (art. 19).
- Tenho um ponto comercialA renovação exige contrato escrito, prazo mínimo de cinco anos e três anos no mesmo ramo (art. 51). Confira a janela na calculadora de prazo.
- Qual garantia exigirCaução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo — e apenas uma delas por contrato, sob pena de nulidade (art. 37).
- Quem paga o quêDespesas extraordinárias de condomínio são do locador; as ordinárias, do locatário (arts. 22 e 23).
- O contrato venceu e ninguém falou nadaA prorrogação tem regra própria, diferente para prazos de 30 meses ou mais e para prazos menores (arts. 46 e 47).
Reajuste, multa e revisional.
O reajuste é contratual, não legal: a lei deixa o valor à livre convenção das partes, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). O índice — IGP-M, IPCA, INPC — é o que está escrito no contrato, e trocá-lo depende de acordo. A calculadora de reajuste mostra a diferença no seu caso.
A multa por saída antecipada é o ponto que mais gera discussão. Devolvendo o imóvel antes do prazo, o locatário paga a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta de previsão, a que for judicialmente estipulada (art. 4º). Quanto mais perto do fim, menor o valor — a conta está na calculadora de multa.
A revisional serve quando o aluguel se descolou do mercado. Não havendo acordo, pode ser proposta após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior (art. 19); pedida pelo locador, o juiz pode fixar aluguel provisório de até 80% do valor pedido (art. 68). É instrumento de quem tem laudo, não de quem tem opinião.
Um alerta vale para os três temas: são nulas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei, notadamente as que proíbam a prorrogação ou afastem o direito à renovação (art. 45). Cláusula assinada não é, por si só, cláusula válida.
O que acontece em cada fase do contrato.
- Assinatura e garantiaUma única modalidade de garantia (art. 37); a caução em dinheiro não excede três meses de aluguel (art. 38) e a garantia vai até a efetiva devolução do imóvel (art. 39).
- VigênciaReajuste pelo índice contratual, revisional a partir de três anos e despesas divididas entre as partes (arts. 19, 22 e 23).
- Fim do prazo, residencialNo contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação se resolve findo o prazo, independentemente de notificação; ficando o locatário mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada por prazo indeterminado (art. 46).
- Fim do prazo, não residencialCessada a locação por prazo determinado, o locador pode denunciar o contrato, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 57) — salvo se couber a renovatória (art. 51).
- RetomadaA via é a ação de despejo (art. 5º). Depois da sentença, o prazo de desocupação é de 30 dias, reduzido a 15 nas hipóteses do art. 63.
Onde continuar a leitura.
As calculadoras de locação e as páginas de atuação
As calculadoras rodam no seu navegador e mostram o resultado na tela, sem pedir nenhum dado seu.
Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto. Texto conferido na Lei 8.245/1991, na redação disponível no Planalto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
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Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pela área imobiliária do escritório — regularização de imóveis, usucapião, contratos e contencioso —, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesPerguntas comuns.
Posso exigir fiador e seguro-fiança ao mesmo tempo?
Não. O art. 37 lista as garantias admitidas — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo — e o parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel (art. 38).
Saí antes do fim do contrato. Pago a multa inteira?
Não. A multa é proporcional ao período de cumprimento do contrato: devolvendo o imóvel antes do prazo, o locatário paga a multa pactuada de forma proporcional ou, na falta dela, a que for judicialmente estipulada (art. 4º). A calculadora de multa mostra a conta passo a passo.
De quanto em quanto tempo dá para revisar o aluguel?
Não havendo acordo, locador ou locatário pode pedir a revisão judicial após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior (art. 19). Antes disso existe apenas o reajuste pelo índice do contrato, que é coisa diferente da revisão do valor.
O contrato venceu e o inquilino continua no imóvel. E agora?
Na locação residencial escrita por prazo igual ou superior a 30 meses, ela se resolve findo o prazo, independentemente de notificação; se o locatário ficar mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada por prazo indeterminado (art. 46). Em prazo menor, a prorrogação é automática (art. 47).
Quanto custa uma orientação sobre contrato de locação?
Os honorários são combinados por escrito antes de qualquer providência e variam com o escopo — leitura do contrato, redação de um novo, notificação ou ação. Custas judiciais, havendo processo, são calculadas sobre o valor da causa. A proposta vem por escrito após a análise.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. A Lei do Inquilinato é federal e vale em todo o país; as ações correm no foro do imóvel, e conduzimos processos em outras comarcas com correspondentes sob nossa orientação. Atendimento na Avenida Paulista ou por videoconferência.
Sua dúvida não está aqui?
Mande o contrato e descreva a situação. Dizemos qual artigo da Lei do Inquilinato se aplica e qual é o caminho, com proposta por escrito quando houver trabalho a fazer.