Saída antecipada do aluguel: quanto é a multa proporcional.
Quase todo contrato traz multa de três aluguéis para quem devolve o imóvel antes do prazo. O que muitos locatários não sabem é que a lei manda reduzi-la proporcionalmente ao tempo já cumprido — e dispensá-la em situações específicas. Informe os dados e veja o valor proporcional e a regra aplicável.
Meses cumpridos: conte os meses inteiros entre o início do contrato e a entrega das chaves. Notificação: é condição legal da dispensa por transferência do empregador e do aviso prévio no contrato por prazo indeterminado — por isso a ferramenta sempre pergunta.
O valor cobrado não bate
com o que a lei manda reduzir?
A diferença entre a multa cheia e a proporcional costuma ser grande, e a discussão quase sempre começa antes do processo. Envie sua simulação pelo WhatsApp para uma triagem inicial. Para ver a multa dentro do conjunto das regras da locação, consulte o guia da Lei do Inquilinato.
A fórmula, o artigo e a data da revisão.
multa pactuada = aluguel × número de aluguéis. Depois a proporção: multa devida = multa pactuada × (meses restantes ÷ prazo total), sendo meses restantes = prazo total − meses cumpridos.Locação não residencial do art. 54-A.
multa devida = menor valor entre a multa convencionada e (aluguel × meses restantes).
A regra geral vem do art. 4º da Lei 8.245/91, na redação da Lei 12.744/2012: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada". Repare em duas coisas: a lei manda reduzir sem definir a fórmula — o critério adotado aqui é o de uso corrente, e o contrato pode trazer outro, desde que respeite o comando de proporcionalidade —, e já abre exceção expressa para o § 2º do art. 54-A.
As hipóteses legais de dispensa
O parágrafo único do art. 4º traz a dispensa mais conhecida: "O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência". São dois requisitos ligados pelo "e": a transferência pelo empregador e a notificação escrita com trinta dias. Sem a notificação, a ferramenta volta a calcular a multa proporcional e diz por quê.
Há ainda a situação do contrato que já venceu e continuou. Nesse caso, o art. 6º estabelece que "o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias", e o parágrafo único acrescenta que, "na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição". Não é a multa do art. 4º: é consequência da falta de aviso, e o valor é um aluguel com encargos, não três.
Por que a locação sob medida tem regra própria
O art. 54-A, incluído pela Lei 12.744/2012, trata da locação não residencial urbana em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel especificado pelo pretendente à locação, para alugá-lo por prazo determinado. Nesse arranjo o locador imobiliza capital confiando no prazo, e o legislador deu tratamento distinto: pelo § 2º, "em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação". A lei fixa aqui um teto, não a redução proporcional da regra geral. Por isso a calculadora compara a multa convencionada com esse teto e devolve o menor dos dois.
Dúvidas sobre a multa de saída antecipada.
Como se calcula a multa por sair do aluguel antes do prazo?
O art. 4º da Lei 8.245/91 diz que o locatário pode devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. A lei manda reduzir, mas não fixa fórmula. O critério de uso corrente, adotado nesta calculadora, é multiplicar a multa pactuada pela fração do prazo que ainda faltava cumprir: multa devida = multa pactuada × meses restantes ÷ prazo total.
Em quais situações a lei dispensa a multa?
O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência do locatário, pelo seu empregador privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato — desde que o locador seja notificado por escrito com, no mínimo, trinta dias de antecedência. A notificação escrita é condição da dispensa, e não um detalhe formal. Já no contrato que virou de prazo indeterminado, o art. 6º permite ao locatário denunciar a locação com aviso escrito de trinta dias, sem multa.
A regra é a mesma na locação comercial?
Não em todos os casos. Na locação não residencial do art. 54-A, incluído pela Lei 12.744/2012 — em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel especificado pelo pretendente à locação, o chamado built to suit —, o § 2º prevê que, na denúncia antecipada pelo locatário, ele se compromete a cumprir a multa convencionada, que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Aqui a lei fixa um teto, não uma redução proporcional.
Saí no último mês do contrato. Ainda devo multa?
Pelo critério proporcional, sim, mas em valor muito reduzido: se faltava um mês de um contrato de trinta, a multa devida corresponde a um trinta avos da multa pactuada. Cumprido integralmente o prazo, não há devolução antecipada e a multa do art. 4º não incide. A calculadora mostra o número de meses restantes usado na conta para que a fração fique explícita.
Quanto custa contestar uma multa que considero indevida?
Depende do caminho. Boa parte dos casos se resolve por notificação e acordo, sem processo, e o custo se resume aos honorários advocatícios. Havendo discussão judicial, somam-se as custas do tribunal, calculadas sobre o valor atribuído à causa. Os honorários são definidos caso a caso, conforme a complexidade e o valor envolvido, e apresentados por escrito depois da leitura do contrato. Esta calculadora não estima honorários nem custas.
Vocês atendem fora de São Paulo?
A Lei 8.245/91 é federal e vale em todo o território nacional, então o cálculo desta página serve para contratos de qualquer estado. O escritório fica na Avenida Paulista e atende clientes de outras localidades de forma remota, por videoconferência e com documentos digitais; em comarcas distantes, a atuação pode envolver advogado correspondente para atos presenciais. A triagem inicial e a proposta de honorários seguem o mesmo formato à distância.
