Advogado de ação renovatória em São Paulo
O ponto comercial é patrimônio do lojista, e a lei protege quem cumpre os requisitos — desde que a ação seja proposta dentro de uma janela de seis meses. Conferimos o seu prazo antes de tudo.
5,0 · 18 avaliações no GoogleA ação renovatória tem um detalhe que faz o lojista perder o ponto sem entender por quê: o prazo é decadencial. Pelo art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991, a ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Fora dessa janela, o direito simplesmente se extingue — não se suspende, não se interrompe, não se negocia. Por isso a primeira coisa que fazemos é abrir o contrato e olhar a data.
Quando a renovatória protege o seu ponto.
- Contrato chegando ao fimFaltam entre um ano e seis meses para o término e você quer continuar no mesmo endereço.
- Locador que não quer renovarO proprietário sinalizou que não renova, ou simplesmente não responde às tentativas de acordo.
- Aluguel muito acima do mercadoA renovação está condicionada a um valor fora da realidade. A renovatória discute o valor locativo real.
- Loja em shopping centerO empreendedor não pode recusar a renovação alegando uso próprio (art. 52, §2º) — a regra é diferente da rua.
- Contratos emendados ao longo dos anosVários contratos escritos e sucessivos podem ser somados para alcançar os cinco anos exigidos.
- Proposta de terceiro na mesaO locador apresentou proposta melhor de outro interessado. Há requisitos formais que essa proposta precisa cumprir.
- Prazo perdidoPassou da janela. Avaliamos o que resta: negociação e a saída menos onerosa.
Os três requisitos e a janela que ninguém vê.
O art. 51 é cumulativo: o contrato a renovar tem de ser escrito e por prazo determinado; o prazo desse contrato — ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos — tem de ser de no mínimo cinco anos; e o locatário precisa estar explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Falhar em um item derruba o pedido inteiro.
A soma dos contratos é onde mora a boa notícia. Muito lojista acha que não tem direito porque o último contrato é de dois ou três anos — mas se houver contratos escritos sucessivos e ininterruptos, eles se somam. Vale abrir a gaveta antes de desistir. E o art. 45 é claro: é nula a cláusula que afaste o direito à renovação.
Sobre a defesa do locador, o art. 72 lista o que ele pode alegar: falta de requisitos, proposta inferior ao valor locativo real (excluída a valorização que o próprio lojista trouxe ao ponto), proposta melhor de terceiro — que precisa vir assinada pelo proponente e por duas testemunhas, com indicação do ramo — e as hipóteses do art. 52. Durante o processo o juiz pode fixar aluguel provisório de até 80% do pedido.
Como conduzimos o caso.
- Conferência da janelaAntes de tudo: a data. Verificamos se você está dentro do intervalo de um ano a seis meses antes do fim do contrato.
- Reconstituição da cadeia contratualReunimos todos os contratos escritos e aditivos para somar os prazos e comprovar os cinco anos e os três anos de ramo.
- Prova do ponto e do valorFaturamento, tempo de operação, benfeitorias e pesquisa de valor locativo — o que sustenta a proposta que a lei exige.
- Petição com proposta de aluguelA inicial precisa trazer proposta clara de valor e condições. Proposta mal calibrada é a principal causa de derrota.
- Negociação, sentença e execuçãoBoa parte termina em acordo. Não terminando, conduzimos até a sentença que renova o contrato e fixa o aluguel.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
O primeiro documento resolve a pergunta mais urgente. Com o contrato em mãos dizemos, na hora, se você ainda está dentro do prazo.
- Contrato de locação em vigor e todos os anteriores
- Aditivos, renovações e termos de prorrogação
- Comprovantes de pagamento dos aluguéis
- Contrato social, com o objeto e a data de início
- Alvará de funcionamento e inscrição municipal
- Notas fiscais que comprovem o ramo explorado
- Fotos e notas das benfeitorias feitas no imóvel
- Correspondência trocada com o locador
Conferência de prazo sem custo e sem compromisso. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia responsável pela área imobiliária e por inventários (OAB/SP 428.777). Pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC/SP e em Direito das Sucessões pela PUC-Campinas. Medalha Notário Luiz Gama (Câmara de Santo André).
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?
Entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor — é a janela do art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991. O prazo é decadencial: passou, o direito se extingue e não há suspensão nem interrupção. Se faltam menos de seis meses para o término, o tempo já está correndo contra você.
Meu contrato atual é de três anos. Perdi o direito?
Não necessariamente. O art. 51, II, admite a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos anteriores para alcançar os cinco anos. Muito lojista desiste sem conferir a cadeia inteira de contratos. Vale reunir tudo o que existe antes de concluir qualquer coisa.
O contrato tem cláusula dizendo que não haverá renovação. Isso vale?
Não. O art. 45 da Lei do Inquilinato considera nula de pleno direito a cláusula que vise a elidir os objetivos da lei, entre eles o direito à renovação. A cláusula existe em muitos contratos, mas não impede o pedido quando os requisitos do art. 51 estão preenchidos.
Sou lojista de shopping. As regras são as mesmas?
Em parte. O art. 54 manda prevalecer o que foi livremente pactuado entre lojista e empreendedor, mas o direito à renovação continua. E há uma proteção específica: pelo art. 52, §2º, o empreendedor não pode recusar a renovação alegando uso próprio ou transferência de fundo de comércio — hipótese que o locador comum pode invocar.
Se eu perder a ação, quanto tempo tenho para desocupar?
Pelo art. 74, com a redação da Lei 12.112/2009, o juiz determina a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, se houver pedido nesse sentido na contestação. A redação antiga, que falava em seis meses, está revogada — é um erro comum encontrar essa informação desatualizada por aí.
Quanto custa e vocês atendem fora de São Paulo?
Os honorários são combinados por escrito antes de qualquer providência e variam com o valor do aluguel, a complexidade da cadeia contratual e a disputa sobre o valor locativo. A conferência do prazo não tem custo. Atendemos em todo o Brasil, com correspondentes sob nossa orientação fora de São Paulo.
Quando vence o seu contrato?
Mande o contrato. Conferimos a janela do art. 51, §5º sem custo e dizemos se você ainda está no prazo — e o que fazer se estiver perto do limite. Resposta em até 1 dia útil.